Immobiliare secondaria selezionata dagli esperti a CangguForte attrattiva per gli investimenti apunto di riferimento per nomadi digitali

Perché Considerare gli Immobili Secondari a Canggu

Canggu, un tempo un tranquillo villaggio costiero sulla costa sud-occidentale di Bali, è diventato un vivace punto di riferimento per gli investimenti immobiliari internazionali. Situato tra Seminyak e Tanah Lot, offre un equilibrio unico tra il fascino tropicale rilassato e l'appeal urbano moderno. Con le sue spiagge di sabbia nera, una fiorente cultura dei caffè, ritiri yoga, negozi boutique e spazi di co-working, Canggu attrae ora nomadi digitali, espatriati a lungo termine e investitori globali.

Contrariamente ai progetti in costruzione, gli immobili secondari si riferiscono a proprietà completate e operative, messe in vendita da proprietari o investitori privati. Questo segmento di mercato offre un percorso di acquisizione più sicuro e trasparente, specialmente in destinazioni come Canggu, dove lo sviluppo è rapido e i rischi associati ai progetti in fase di pianificazione sono significativi. Gli investitori che cercano occupazione immediata, reddito da locazione e documentazione di titolo chiara spesso preferiscono il mercato delle rivendite.

Tipi di Proprietà Secondaria Disponibili

Il mercato secondario di Canggu presenta un'ampia gamma di formati immobiliari per soddisfare vari profili di acquirenti, da chi si trasferisce con un budget limitato a investitori di lusso. Le categorie più comuni includono:

• Ville in Affitto: La maggior parte delle ville secondarie a Canggu è venduta con titoli in affitto, generalmente per 25-30 anni con possibilità di estensioni. Queste ville variano da semplici unità con 1 camera da letto (~$150,000) a lussuosi complessi con 4 camere da letto ($400,000–$900,000), spesso dotati di piscine, giardini e alloggi per il personale.
• Ville in Proprietà Libera tramite Nomine Locali o PMA: I cittadini indonesiani possono detenere titoli in proprietà libera (Hak Milik), mentre gli stranieri vi possono accedere attraverso strutture legali di PMA (società di investimento straniero). Tuttavia, la conformità legale è fondamentale.
• Appartamenti Studio e Boutique: Appartamenti ri-venduti già completi, spesso in edifici serviti o complessi privati, hanno un prezzo a partire da ~$100,000, a seconda delle comodità e della posizione.
• Terreni Suddivisi: Gli acquirenti possono acquisire piccoli lotti in proprietà libera o in affitto con zonizzazione esistente per lo sviluppo residenziale o turistico. I prezzi variano da ~$200 a $500 per m², a seconda della vicinanza alla spiaggia e delle strade di accesso.
• Turnkey Completati Off-Plan: Alcuni sviluppatori rivendono unità già completate ma mai occupate. Queste sono dotate di infrastruttura completa e pronte per essere affittate o abitate.

I distretti più ricercati a Canggu includono Berawa (vicino al Finns Beach Club), Batu Bolong e Pererenan, ognuno con atmosfere leggermente diverse, che vanno da vivaci centri sociali a serene aree residenziali.

Proprietà e Aspetti Legali

Agli stranieri non è consentito possedere terreni in proprietà libera in Indonesia a nome individuale. Tuttavia, ci sono alternative completamente legali per investire in immobili secondari:

• Affitto (Hak Sewa): Questo è il metodo più comune per gli stranieri. Concede il diritto di utilizzare e affittare la proprietà per un periodo fisso, tipicamente 25-30 anni, con clausole di rinnovo. Gli accordi di affitto sono notarizzati e registrati presso l'Ufficio del Territorio.
• Proprietà di Società PMA: Un investitore straniero può istituire una PT PMA (società a responsabilità limitata di proprietà straniera) che ha il diritto legale di possedere Hak Guna Bangunan (Diritto di Costruzione) o Hak Pakai (Diritto di Uso). Questo è più complesso, ma consente il controllo su strutture in proprietà libera.
• Struttura Nomine (non raccomandata): Alcuni acquirenti utilizzano un nominativo indonesiano per detenere il titolo. Tuttavia, questo metodo è sconsigliato a causa dei rischi legali e della mancanza di enforceability nelle controversie.

Quando si acquista un immobile secondario, è fondamentale effettuare una corretta due diligence con l'aiuto di un notaio e un consulente legale autorizzati. I passi includono:

1. Verifica dei permessi di costruzione e terreno (IMB o PBG)
2. Conferma delle normative urbanistiche (residenziali vs commerciali)
3. Revisione dei contratti di affitto (durata residua, diritti di estensione)
4. Controllo dello stato fiscale della proprietà e degli obblighi pendenti
5. Chiarimento della responsabilità IVA o delle imposte sul reddito nelle transazioni di rivendita

Ingaggiare un notaris (notaio) e un consulente legale esperto nelle leggi immobiliari di Canggu garantisce che tutta la documentazione sia valida e conforme. Gli investitori stranieri sono invitati a utilizzare contratti ufficiali bilingue ed evitare transazioni informali in contante.

Prezzi e Tendenze del Mercato

Il mercato immobiliare secondario di Canggu ha registrato un apprezzamento costante negli ultimi 5-7 anni. La crescente domanda internazionale, la limitata disponibilità di terreni e l'aumento del turismo hanno fatto lievitare i prezzi, in particolare per le ville rivendute ben posizionate e gli affitti operativi.

• I prezzi medi delle ville in affitto variano da $1,700 a $2,500 per m²
• Le ville fronte mare e in posizioni di prestigio possono arrivare a costare più di $3,000 per m²
• Gli appartamenti secondari in residenze servite costano in media tra $120,000 e $180,000 per unità studio o 1BR
• I rendimenti da affitto variano dall'8% (affitto a lungo termine) al 15-20% (breve termine, giornaliero/settimanale)

Il valore di proprietà rivendute risiede nella loro comprovata performance da affitto e nel loro stato legale verificato. Molti annunci secondari includono dichiarazioni finanziarie sui redditi da affitto passati, tassi di occupazione e registri di gestione della proprietà. Questi sono vitali per valutare il ROI.

Il recupero del turismo post-pandemia ha ulteriormente aumentato la domanda di affitti, con Canggu che diventa base per soggiorni a lungo termine, lavoro da remoto e ritiri internazionali. Le proprietà vicino ai principali beach club, scuole (es. campus della Green School) e spazi di co-working vedono la domanda più alta.

Scenari di Investimento nel Mercato delle Rivendite

Le proprietà secondarie a Canggu si adattano a diversi profili di investitori:

• Acquisto per Affitto: Ville turnkey con storie di occupazione solide sono immediatamente affittabili tramite Airbnb, Booking.com o agenzie locali.
• Acquisto per Tenere: Gli investitori acquistano proprietà rivendute con contratti di locazione a lungo termine o in proprietà libera (tramite PMA) per futuro utilizzo personale o guadagni di capitale.
• Acquisto e Ristrutturazione: Proprietà più vecchie vengono acquistate a sconto e ristrutturate per una rivendita o rendimenti da affitto maggiori.
• Case Vacanze con Affitto Parziale: I proprietari utilizzano la proprietà per parte dell'anno e la affittano per il resto del tempo.

Esempio:

Una villa con 2 camere da letto a Berawa acquistata per $260,000 (affitto, 27 anni rimanenti) genera $35,000/anno di reddito lordo da affitto. Dopo le spese (~30%), il rendimento netto è di ~$24,500, pari al 9.4% di ROI. Se venduta dopo 5 anni per $320,000, il guadagno di capitale aggiungerebbe ulteriore ritorno sull'investimento.

Come VelesClub Int. Supporta gli Acquirenti del Mercato Secondario

VelesClub International assiste investitori ed espatriati nella navigazione del mercato delle proprietà secondarie di Canggu con un approccio completo:

• Ricerca e Selezione delle Proprietà: Manteniamo un accesso esclusivo a annunci rivenduti curati che soddisfano criteri legali e finanziari.
• Due Diligence e Revisione Legale: Il nostro team legale assicura chiarezza del titolo, zonizzazione valida e strutture di affitto o PMA pulite.
• Negoziazione e Strutturazione: Gestiamo la strutturazione delle offerte, i termini del deposito e la rappresentanza del venditore per garantire condizioni favorevoli.
• Coordinazione della Transazione: Appuntamenti con notai, conformità fiscale, processo di trasferimento e supporto finale sono tutti gestiti da noi.
• Impostazione della Gestione degli Affitti: Se desiderato, coordiniamo l'inserzione con operatori di affitto di alto livello, dalla creazione dell'annuncio ai servizi per gli ospiti.
• Pianificazione della Strategia di Uscita: Per gli investitori a lungo termine, sviluppiamo tempistiche di rivendita o rifinanziamento allineate con i vostri obiettivi d'investimento.

Il nostro team locale a Bali parla inglese e bahasa indonesiana, lavorando con partner legali fidati, notai e agenti. Rimuoviamo il rischio e semplifichiamo il processo di acquisizione per acquirenti in tutto il mondo, dalla richiesta iniziale alla monetizzazione degli affitti post-acquisto.

Conclusione: Perché il Mercato delle Rivendite di Canggu ha Senso

Gli immobili secondari a Canggu presentano una rara combinazione di stile di vita tropicale, reddito affidabile e percorsi legali chiari per la proprietà straniera. Mentre il mercato immobiliare di Bali rimane competitivo, le proprietà rivendute si distinguono per il loro profilo di rischio inferiore, utilizzabilità immediata e visibilità delle performance. Se stai cercando una villa generatrice di affitti, una residenza familiare a lungo termine o un rifugio personale che funge anche da asset, il mercato secondario di Canggu offre opzioni versatili con ritorni comprovati.

Con i prezzi ancora favorevoli rispetto ad altri mercati costieri globali, e opzioni di affitto accessibili da $150,000 a $250,000, ora è un momento strategico per esplorare le opportunità di rivendita a Canggu. Collaborare con VelesClub Int. garantisce che il tuo viaggio nel mercato immobiliare di Bali sia sicuro, strutturato e allineato con obiettivi a lungo termine.