Forse hai sognato di possedere una villa sul mare a Bali o un appartamento di design a Lisbona — ma non sei pronto a trasferirti a tempo pieno. La buona notizia? In molti Paesi non è necessario vivere lì per investire nel settore immobiliare. Anzi, i mercati immobiliari globali stanno attivamente accogliendo acquirenti stranieri, anche senza residenza locale.

Questo articolo spiega come acquistare legalmente immobili in paesi stranieri senza diventare residenti, quali tipologie di proprietà si possono possedere e le principali normative da conoscere prima di firmare.

1. È legale acquistare proprietà all'estero senza residenza?

Sì: in molti Paesi la residenza non è un requisito per la proprietà immobiliare. Puoi essere non residente e comunque acquistare abitazioni, immobili commerciali o, in alcune aree, terreni. Tuttavia, ci sono alcune avvertenze:

• Alcuni Paesi limitano la proprietà dei terreni a cittadini o residenti (es. Thailandia, Indonesia)

• Altri richiedono l’acquisto tramite strutture legali speciali (es. fideicomiso in Messico)

• Il finanziamento locale potrebbe non essere disponibile se non sei residente

Spesso il processo è aperto, ma non sempre semplice.

2. Paesi in cui i non residenti possono acquistare facilmente immobili nel 2024

Ecco un elenco delle destinazioni principali in cui i non residenti possono acquistare immobili con restrizioni minime:

Portogallo

• I non residenti possono acquistare? Sì

• Tipo di proprietà: piena proprietà

• Vantaggi fiscali: NHR (residenza non abituale) si applica ancora in alcuni casi

• Bonus: possibilità di richiedere la Golden Visa (anche se i criteri sono cambiati)

Spagna

• I non residenti possono acquistare? Sì

• Tipo di proprietà: piena proprietà

• Nota: i redditi da locazione sono tassati, anche per i non residenti

• Consiglio: assumi un gestor o un avvocato locale per gestire la documentazione

Turchia

• I non residenti possono acquistare? Sì

• Tipo di proprietà: piena proprietà

• Vantaggio principale: possibile ottenere la cittadinanza tramite investimento immobiliare ($400K+)

• Procedura semplice: la maggior parte degli acquirenti conclude l’acquisto a distanza tramite un rappresentante legale

EAU (Dubai/Abu Dhabi)

• I non residenti possono acquistare? Sì, nelle zone designate

• Tipo di proprietà: piena proprietà (nelle aree freehold) o leasehold

• Perché funziona: nessuna tassa sulla proprietà, possibili visti per investitori

Messico

• I non residenti possono acquistare? Sì, tramite fideicomiso (trust bancario) nelle zone costiere e di confine

• Tipo di proprietà: proprietà gestita tramite trust

• Basso costo d'ingresso: proprietà a Tulum, Playa del Carmen sotto $200K

Thailandia

• I non residenti possono acquistare? Sì (solo condomini)

• Tipo di proprietà: piena proprietà per i condomini, leasehold per terreni/case

• Limite: gli stranieri possono possedere fino al 49% di un edificio condominiale

Grecia

• I non residenti possono acquistare? Sì

• Tipo di proprietà: piena proprietà

• Residenza opzionale: acquista una proprietà e, se desideri, richiedi la Golden Visa

• Attenzione: la domanda aumentata ha fatto salire i prezzi ad Atene

Georgia

• I non residenti possono acquistare? Sì

• Tipo di proprietà: piena proprietà

• Fiscalmente vantaggioso: nessuna tassa sul reddito estero, imposte sulla proprietà basse

• Procedura rapida: l'acquisto può essere completato in pochi giorni

3. Tipologie di proprietà che gli stranieri possono acquistare

Gli stranieri possono incontrare restrizioni sulle tipologie di proprietà a seconda del Paese:

Controlla sempre se la proprietà sarà leasehold (temporanea) o freehold (permanente, piena proprietà).

4. Requisiti legali e finanziari per acquirenti non residenti

Anche quando permesso, dovrai comunque affrontare:

• Numeri di identificazione fiscale (TIN)

Paesi come Spagna e Portogallo richiedono di ottenere un numero fiscale locale prima dell'acquisto.

• Conti bancari

In alcune giurisdizioni è richiesto un conto bancario locale per effettuare le transazioni.

• Rappresentanza legale

Assumi un avvocato o un notaio locale che conosca le leggi immobiliari per gli stranieri. In Paesi come Turchia o Messico questo è fondamentale.

• Limitazioni nei finanziamenti

Gli stranieri potrebbero non essere idonei per mutui o prestiti locali. Preparati a pagare in contanti o tramite bonifico internazionale.

5. E le tasse per i non residenti?

Anche se non vivi nel Paese, potresti comunque dover pagare tasse come proprietario di un immobile:

• Tasse sui redditi da locazione: applicate nella maggior parte dei Paesi

• Imposta sulle plusvalenze: sui profitti dalla rivendita

• Tasse annuali sulla proprietà: spesso più basse che negli USA o nell'Europa occidentale

• Tasse sul patrimonio o sulle successioni: variano molto (es. Francia vs. Georgia)

Consiglio pratico: consulta sempre un consulente fiscale internazionale se prevedi di generare reddito dalla proprietà.

6. L'acquisto di una proprietà può portare alla residenza o cittadinanza?

Sì: in molti Paesi acquistare una proprietà da non residente può aprire la strada alla residenza:

La residenza non è richiesta per acquistare, ma l'acquisto può aiutare a ottenere la residenza in seguito.

7. Consigli pratici per acquistare immobili da non residenti

• Usa una procura: se non puoi viaggiare, il tuo avvocato può gestire l'operazione per tuo conto

• Verifica il titolo di proprietà: specialmente in Paesi con diritti fondiari poco chiari

• Lavora con costruttori o agenti affidabili: evita truffe su progetti in corso o offerte rivolte agli stranieri a prezzi gonfiati

• Pianifica manutenzione e gestione: non sarai presente a tempo pieno — considera i gestori immobiliari

Conclusione: il mercato immobiliare globale è accessibile — anche se non sei del posto

Nel 2024 l'idea che sia necessario essere residenti per comprare un immobile è superata. Che tu sia un investitore da remoto, un nomade digitale o semplicemente cerchi una seconda casa, i Paesi di tutto il mondo stanno rendendo più facile che mai possedere immobili senza trasferirsi.

Dalla Thailandia alla Turchia, dalla Georgia alla Grecia, le opportunità sono vaste — così come le normative. Capendo le leggi sulla proprietà, gli obblighi fiscali e i passaggi legali, puoi acquistare immobili all'estero con fiducia, anche se non hai intenzione di trasferirti (almeno per ora).