1. Comprendre les lois locales sur la propriété

Chaque pays gère la propriété des étrangers différemment. Dans certains pays, les étrangers peuvent posséder des terres en pleine propriété, tandis que dans d'autres, vous êtes limité aux droits de bail ou devez avoir un partenaire local.

Exemples :

• Portugal, Espagne, Géorgie : Les étrangers peuvent acheter des biens en pleine propriété avec les mêmes droits que les locaux.

• Thaïlande : Les étrangers peuvent posséder des condos, mais pas de terres directement.

• Indonésie : Vous pouvez détenir une propriété sur une base de bail (généralement de 30 à 80 ans), pas en pleine propriété.

• Mexique : Les propriétés situées à moins de 50 km des côtes ou des frontières nécessitent un fideicomiso (trust bancaire).

Avant de tomber amoureux d'une propriété, consultez un expert juridique local pour confirmer vos droits de propriété, les règles de transfert et savoir si votre nom peut figurer sur l'acte de propriété.

2. La diligence raisonnable juridique est impérative

Acheter un bien immobilier à l'étranger sans un soutien juridique adéquat est risqué. Les règlements locaux, les règles de zonage et même les arnaques peuvent piéger les investisseurs imprudents.

À vérifier :

• Le vendeur est-il le propriétaire légal ?

• Y a-t-il des privilèges, hypothèques ou litiges en cours ?

• Le terrain est-il zoné à des fins résidentielles ?

• Tous les permis et documents de construction sont-ils en règle ?

Engagez un avocat en immobilier indépendant (qui n'est pas affilié au vendeur ou au promoteur) et qui parle votre langue et est agréé localement.

3. Implications fiscales : locales et internationales

La possession immobilière étrangère s'accompagne d'obligations fiscales à la fois dans le pays d'accueil et possiblement dans votre pays d'origine.

Taxes à prendre en compte :

• Taxes à l'achat : Varie de 0 % (Géorgie) à 10 % ou plus (Espagne, France).

• Taxes en cours : Taxe foncière, impôt sur les revenus locatifs, plus-values.

• Taxes de sortie : Certains pays prélèvent un impôt sur le profit lors de la vente.

• Double imposition : Vous pourriez devoir des impôts dans votre pays d'origine sauf si un traité fiscal existe.

Conseil : Collaborez avec un consultant fiscal transfrontalier pour vous assurer de respecter les lois et d'optimiser les déductions dans les deux pays.

4. Liens entre résidence et visa et propriété

L'immobilier peut souvent débloquer des droits de résidence, des visas de long terme, voire la citoyenneté — mais les règles varient considérablement.

En 2024 :

• Portugal, Espagne, Grèce : Les programmes de visa doré permettent d'obtenir la résidence par un investissement immobilier, bien que certains soient en cours de révision ou restreints aux zones commerciales.

• ÉAU : Un investissement immobilier supérieur à 204 000 $ offre des visas de long terme.

• Türkiye : 400 000 $ en immobilier vous qualifient pour la citoyenneté.

Ne supposez pas que tous les achats de biens immobiliers offrent un droit de résidence légale. Renseignez-vous sur les options de visa à l'avance ou collaborez avec un avocat spécialisé en immigration.

5. Financer une propriété à l'étranger

Les étrangers peuvent-ils obtenir des prêts hypothécaires à l'étranger ? Oui, mais cela dépend du pays.

Options :

• Hypothèques locales : Disponibles au Portugal, en Espagne, en Thaïlande, aux ÉAU. Généralement entre 50 et 70 % de ratio prêt/valeur.

• Prêts sur valeur domiciliaire : Emprunter sur votre propriété domestique pour acheter à l'étranger.

• Financement des promoteurs : Commun dans les projets en prévente en Türkiye, à Bali et à Dubaï.

Conseils clés :

• Les prêts hypothécaires étrangers peuvent nécessiter d'importants acomptes.

• Vous devrez peut-être fournir une preuve de revenus, des déclarations fiscales et un compte bancaire local.

• Les taux d'intérêt pour les non-résidents sont souvent plus élevés.

Assurez-vous de comparer les options locales et internationales pour éviter des coûts élevés.

6. Fluctuations des devises et risques

Acheter une propriété dans un pays avec une devise différente ajoute une couche de complexité — et de risque.

Conseils pour gérer le risque de change :

• Fixez les taux en utilisant un contrat à terme ou une couverture de change.

• Conservez vos fonds en USD ou EUR si possible sur des marchés volatils.

• Envisagez des pays à devise stable si vous souhaitez un retour sur investissement prévisible.

Par exemple, la Türkiye et la Colombie ont connu d'importantes dévaluations monétaires, ce qui peut offrir des propriétés moins chères mais également présenter un risque si vous envisagez de revendre ou de rapatrier vos revenus.

7. Gestion et entretien de la propriété à l'étranger

Sauf si vous prévoyez de vivre dans la propriété à plein temps, vous aurez besoin d'un gestionnaire immobilier local fiable.

Services qu'ils fournissent :

• Gestion des loyers et sélection des locataires

• Réparations et maintenance régulière

• Règlement des factures et conformité légale

• Nettoyage et rotations pour les locations à court terme

Cela est particulièrement crucial si vous investissez dans des locations de type Airbnb à Bali, Dubaï ou au Portugal. La possession à distance ne fonctionne pas sans un soutien local solide.

8. Comprendre les dynamiques du marché

Ne pas acheter simplement parce qu'un endroit est beau. Étudiez les tendances d'offre/demande, les rendements locatifs et la croissance économique.

Questions à poser :

• S'agit-il d'un marché saisonnier ou toute l'année ?

• Le tourisme est-il en hausse ou en baisse ?

• Quelle est l'appréciation attendue sur 5 à 10 ans ?

• Y a-t-il des restrictions sur les locations à court terme ?

Des plateformes comme Numbeo, GlobalPropertyGuide et des portails immobiliers locaux peuvent vous donner un bon aperçu du marché.

9. Coûts cachés à ne pas négliger

Les achats immobiliers internationaux s'accompagnent souvent de frais supplémentaires que vous n'attendiez pas.

Exemples :

• Frais de notaire, d'enregistrement et juridiques

• Frais d'entretien dans des condominiums ou des communautés fermées

• Surtaxes pour les acheteurs étrangers (par exemple, au Canada ou en Australie)

• Coûts de traduction et de certification

• Taxes communautaires annuelles (parfois facturées de manière inattendue)

Obtenez une estimation globale des coûts avant de vous engager dans un accord, y compris les frais de clôture, les impôts et les frais de gestion.

10. Acheter sur plan ou en préconstruction ? Précautions supplémentaires requises

Les propriétés sur plan peuvent offrir des prix plus bas et de belles perspectives — mais elles comportent des risques.

Atténuez le risque par :

• Acheter uniquement auprès de promoteurs réputés, bien évalués.

• Examiner les délais de livraison et les pénalités en cas de retard.

• Visiter le site ou désigner un inspecteur.

• Utiliser des services d'entiercement pour protéger les dépôts.

Assurez-vous de comprendre le planning de finalisation et de paiement, et confirmons que le promoteur est agréé et assuré.

Conseil bonus : Ne négligez pas les facteurs culturels et de communication

Chaque pays a ses propres coutumes commerciales, styles de négociation et attentes. Des malentendus peuvent survenir rapidement si vous n'êtes pas préparé.

Par exemple :

• À Bali, de nombreuses propriétés impliquent des arrangements traditionnels de partage des terres avec les locaux.

• En Espagne ou en Italie, les délais de clôture peuvent prendre beaucoup plus de temps qu'aux États-Unis ou au Royaume-Uni.

• En Thaïlande, un sourire ne signifie pas toujours oui — et la confrontation directe est mal vue.

La patience, le respect et de bons partenaires locaux peuvent faire une grande différence.

Conclusion : Soyez intelligent, pas pressé

Acheter de l'immobilier dans un pays étranger est une démarche audacieuse qui peut offrir d'importantes récompenses. Mais ce n'est pas une simple escapade — c'est un investissement. La clé du succès réside dans la préparation :

• Faites vos recherches

• Engagez des professionnels

• Comprendre vos risques financiers

• Travaillez toujours dans le cadre légal du pays

Avec la bonne équipe et une planification soignée, vous pouvez réaliser votre rêve de posséder une propriété à l'étranger tout en en faisant une réalité rentable, sécurisante et enrichissante.