Pourquoi adopter une stratégie internationale pour votre portefeuille immobilier ?

Diversifier au niveau international permet de répartir votre risque sur différents systèmes économiques, climats politiques et devises. Alors qu'un marché local peut souffrir d'inflation, de dévaluation monétaire ou de changements réglementaires, un portefeuille plus large peut atténuer ces chocs. En plus de la gestion des risques, investir à l'étranger débloque également :

• Des opportunités de rendement élevé

• Des avantages de citoyenneté et de résidence

• Un accès à des marchés sous-évalués ou émergents

• Une flexibilité de mode de vie (maisons de vacances, hubs de travail à distance)

• Une couverture géopolitique et une stratégie fiscale

Étape 1 : Définir vos objectifs d'investissement

Avant d'acheter des propriétés dans plusieurs pays, clarifiez vos objectifs. Recherchez-vous un flux de trésorerie, une appréciation, une citoyenneté, un mode de vie ou une planification successorale ?

Profils d'investisseurs courants :

• Le Chercheur de Revenu : Recherche des propriétés avec des rendements locatifs élevés (6–10 % par an).

• Le Chasseur d'Appréciation : Se concentre sur la croissance du capital dans des marchés en développement ou de transition.

• L'Expatrié ou Nomade Numérique : Cherche des destinations agréables avec des avantages de visa.

• Le Préserveur de Richesse : Vise à placer son capital dans des monnaies et des actifs stables (ex. : Suisse, Émirats Arabes Unis).

Votre stratégie devrait déterminer les lieux, types de propriétés, et approches de gestion.

Étape 2 : Choisir les bons marchés

Vos marchés idéaux doivent équilibrer potentiel de rendement et faisabilité légale et logistique. Voici un cadre pour vous aider :

Dimensions de la diversification :

• Régionalement : Europe, Asie, MENA, Amérique Latine

• Économiquement : Mélange d'économies émergentes et développées

• Par objectif : Mélange de propriétés locatives, d'investissements axés sur l'appréciation et d'actifs de style de vie

Choix populaires de 2024 par stratégie :

Étape 3 : Comprendre les lois et restrictions locales

Chaque pays a ses propres règles concernant la propriété étrangère. Certains autorisent une pleine propriété de 100 %, d'autres vous limitent à des baux ou exigent un partenaire local.

Points clés à rechercher :

• Les étrangers peuvent-ils acheter des biens librement ?

• Y a-t-il des zones ou des types de propriétés réservés aux locaux ?

• Quelles sont les conditions de location de terrain (si ce n'est pas une pleine propriété) ?

• Y a-t-il des taxes sur la propriété étrangère ou sur les gains en capital ?

• Le financement est-il disponible pour les non-résidents ?

Exemples :

• Thaïlande : Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres, mais les condos peuvent être détenus à hauteur de 49 % dans un bâtiment.

• Portugal : Ouvert aux étrangers, en particulier grâce à des visas de résidence comme le D7/D8.

• Émirats : Offrent des zones en pleine propriété pour les étrangers à Dubaï et Abou Dhabi.

Étape 4 : Profiter des bonnes structures juridiques et financières

Les investisseurs avisés mettent en place des structures de propriété juridiques et fiscales efficaces qui correspondent à leur stratégie.

Options :

• Nom Personnel : Facile, mais vous expose à la responsabilité personnelle et aux problèmes d'héritage.

• Société à Responsabilité Limitée Internationale ou Entité Offshore : Idéal pour la confidentialité et la planification fiscale (ex. : Iles Vierges Britanniques, Delaware, zones franches des Émirats).

• Trusts ou Fondations : Utile pour la planification successorale et la protection des actifs.

Consultez toujours un expert juridique et fiscal local dans le pays de destination ainsi que dans votre pays de résidence pour éviter la double imposition ou les pénalités.

Étape 5 : Mélanger les classes d'actifs et les horizons temporels

Un portefeuille sain couvre différents types de propriétés avec des profils de risque/retour variés.

Idées de mélange intelligent :

• Location à Court Terme (ex. : Bali, Tulum) : Rendement élevé, mais volatil

• Résidentielle à Long Terme (ex. : banlieue de Lisbonne) : Locataires stables, faible vacance

• Commercial/Retail (ex. : Dubaï, Riyad) : Hubs d'affaires, valeur de bail plus élevée

• Projets de Développement : Fort potentiel mais plus risqués ; excellents dans les marchés émergents

L'horizon temporel est également important :

• 1–3 Ans : Flips rapides ou locations

• 5–10 Ans : Croissance du capital

• 10+ Ans : Préservation de l'héritage et de la richesse

Étape 6 : Prévoir la gestion des biens à l'étranger

Posséder un bien immobilier à l'international semble glamour, mais sans une bonne gestion des biens, cela devient stressant.

Vos options :

• Gestionnaires de Propriétés Locaux : Engagez des agences locales vérifiées (de préférence avec du personnel parlant anglais).

• Fournisseurs d'Investissements Clés en Main : Offrent des investissements « sans souci » comprenant l'achat, l'ameublement et la gestion.

• Plateformes Digitales : Airbnb, Booking.com, ou NomadX pour des locations à court terme.

Assurez-vous qu'elles offrent des rapports transparents, un support de maintenance et un filtrage des invités.

Étape 7 : Anticiper les risques géopolitiques et de change

Que se passe-t-il en cas de guerre, ou si la monnaie locale s'effondre ? Ce sont de réelles préoccupations en matière d'investissement à l'international.

Stratégies d'atténuation :

• Ne pas surconcentrer dans une seule région ou devise

• Investir dans des actifs de « refuge » sûrs (ex. : propriété suisse ou pays liés au dollar américain)

• Utiliser des comptes séquestres et des promoteurs réputés pour des projets hors plan

• Souscrire une assurance locale (y compris une couverture contre les catastrophes naturelles)

• Rester informé sur les changements politiques et de politique de visa

Étape 8 : Surveiller, rééquilibrer et réinvestir

Comme tout portefeuille, l'immobilier international devrait être examiné chaque année.

Liste de vérification :

• Des actifs sous-performent-ils ou sont-ils vacants ?

• Les dynamiques de marché changent-elles dans des lieux clés ?

• Les variations de devise impactent-elles le flux de trésorerie ou les évaluations ?

• Est-il temps de vendre et de réinvestir les bénéfices ailleurs ?

Utilisez des outils tels que :

• Stessa ou Property Hawk pour le suivi de portefeuille

• Plateformes de couverture des changes comme Wise ou OFX

• Fournisseurs de données de marché locaux pour les comparaisons et les tendances de rendement

Bonus : Envisager une résidence ou une citoyenneté par le biais de l'immobilier

Des pays comme le Portugal, la Grèce (avec des règles révisées) et la Türkiye offrent des résidences ou même la citoyenneté à travers des investissements immobiliers.

Avantages :

• Liberté de voyager (surtout dans l'espace Schengen)

• Options de résidence ou de retraite à long terme

• Opportunités de planification fiscale (comme le régime NHR du Portugal)

Mais attention : Certains de ces programmes se durcissent en 2024, alors agissez rapidement si cela fait partie de vos objectifs.

Erreurs clés à éviter

• Ne pas tomber dans les pièges touristiques à prix élevé sans réel potentiel locatif

• Ignorer les lois fiscales locales et faire face à des frais ou amendes inattendus

• Se fier uniquement à un seul agent local sans obtenir d'avis supplémentaires

• Investir sans voir le bien ou l'emplacement en personne

• Ne pas prévoir de stratégie de sortie ou la demande pour le marché de la revente

Réflexions finales : Allez à l'international, mais restez ancré

Construire un portefeuille immobilier international en 2024 n'est pas seulement une décision financière — c'est un mouvement stratégique de style de vie et d'héritage. Que vous recherchiez des rendements, planifiiez une retraite précoce ou vous protégiez contre des temps incertains, l'investissement immobilier international ouvre la voie à la liberté financière et à une vie plus flexible.

Mais la réussite n'est pas seulement une question de sauter sur la tendance la plus chaude — il s'agit de diversification stratégique, due diligence, et expertise locale. Partenaire avec des professionnels juridiques, fiscaux et immobiliers qui connaissent à la fois votre pays d'origine et vos marchés cibles.