Kira getirisi, nakit akışına odaklanan gayrimenkul yatırımcıları için hayati öneme sahiptir. Sermaye değer artışı manşetleri süslüyor olsa da, kira getirileri çoğu zaman bir gayrimenkul yatırımının karlılığını belirleyen unsurdur — özellikle belirsiz piyasalarda. İster kısa dönem Airbnb tarzı kiralamaları, ister uzun dönem kiralama stratejileri düşünün, doğru lokasyon seçimi her şeydir.

2024'te artan turizm, dijital göçmen vizeleri ve göç akışları, gayrimenkul sıcak bölgelerini dönüştürüyor. Bu makale, yatırımcıların yüksek kira getirilerine ulaşabileceği dünya genelindeki şehirleri ve bölgeleri öne çıkararak, her destinasyondaki kira talebini etkileyen unsurları ele alıyor.

1. Bali, Endonezya – Yüzde 13'e Kadar Brüt Getiri

Bali, kısa dönem kiralama pazarında önde gelen yerlerden biri olmaya devam ediyor. Yıllık milyonlarca dijital göçmen ve tatilci ile birlikte, Canggu, Uluwatu ve Seminyak gibi alanlar, son derece yüksek getiriler sunan lüks villalar ve daireler sunuyor. Yatırımcılar genellikle 25-30 yıl süreyle arazi kiralıyor ve hemen taşınılabilir villalar inşa ediyor veya satın alıyor.

Neden işe yarıyor:

• Yıl boyu turizm

• Yüksek Airbnb doluluk oranları

• Dijital göçmen vizesi desteği

• Düşük gayrimenkul vergileri ve yönetim ücretleri

2. Dubai, BAE – Yüzde 7–11 Brüt Getiri

Dubai'nin gayrimenkul pazarı, kiralamada güçlenen bir alan haline geldi. Sıfır gelir vergisi, dışarıdan gelenler için yüksek talep ve büyüyen turist nüfusu ile özellikle Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Sports City ve Business Bay gibi orta seviye bölgelere özgü kiralama getirileri güçlüdür.

Yatırımcı avantajları:

• Gelir veya mülk vergisi yok

• Genç profesyonellerden yüksek kiralama talebi

• Gayrimenkul alıcılarına 10 yıllık yatırımcı vizeleri

• Güçlü değer artışı potansiyeli

3. Medellín, Kolombiya – Yüzde 7–10 Brüt Getiri

Yılı boyunca bahar havası, uygun fiyatlar ve göç edenlerin artışı sayesinde Medellín, Latin Amerika'da kira geliri için popüler bir merkez haline geliyor. El Poblado ve Laureles gibi popüler mahalleler, dijital göçmenler ve öğrenciler için fırsatlar sunarak, güvenilir kısa ve uzun dönem getiriler sağlıyor.

Öne çıkan faktörler:

• Düşük gayrimenkul başlangıç maliyetleri (80K dolardan başlayan fiyatlarla)

• Tatil ve yönetici kiralamalarından yüksek ROI

• Yatırımcılar için vize yolları

• Artan turizm ve göç ilgi alanı

4. Tiflis, Gürcistan – Yüzde 8–12 Brüt Getiri

Gürcistan, vergi dostu bir ortam, patlayan turizm ve çok düşük yatırım eşiklerine sahip yüksek kira getirileri sunmaktadır. Özellikle Tiflis, son yıllarda Ruslar, Ukraynalılar ve uluslararası yatırımcılardan büyük talep görmektedir.

Neden çekici:

• Hızla büyüyen gayrimenkul piyasası

• Gayrimenkul yatırımıyla vergi ikametgâhı

• Bireyler için sermaye kazancı vergisi yok

• Birçok milliyet için vize muafiyeti veya varışta alınabilmesi

5. Kahire, Mısır – Yüzde 9–11 Brüt Getiri

Kahire, gayrimenkul açısından en değer düşüklüğü yaşayan başkentlerden biridir. Büyük bir yerel nüfus ve kısa dönem kiralamalar için artan talep, özellikle bölgesel göçmenlerden gelen taleplerle birlikte, kira getirilerini güçlü tutmaktadır.

Yatırımcılar için avantajlar:

• Düşük gayrimenkul fiyatları

• Profesyoneller ve öğrencilerden gelen güçlü kiralama talebi

• Mısır pazarına artan uluslararası ilgi

• Stabil uzun süreli kiralama pazarı

6. İstanbul, Türkiye – Yüzde 6–9 Brüt Getiri

İstanbul, Orta Doğulu ve Avrupa'lı yatırımcılar arasında favori olmaya devam ediyor. Enflasyona rağmen, şehrin dinamik ekonomisi ve kira talebi, özellikle Beylikdüzü, Başakşehir ve Kâğıthane gibi bölgelerde güçlü getiriler sağlıyor.

Ana faydalar:

• 400,000 dolarlık yatırımdan vatandaşlık yolu

• Büyük nüfus ve konut açığı

• Güçlü iç kiralama talebi

• Kısa ve uzun dönem modellere yüksek getiriler

7. Manila, Filipinler – Yüzde 7–9 Brüt Getiri

Filipinler, turizmde yeniden bir canlanma ve güçlü bir iç kiralama talebi gördü. Makati, Taguig (BGC) ve Ortigas gibi merkezi ilçelerde düşük gayrimenkul fiyatları ve büyüyen iş sahası sayesinde kira getirileri oldukça cazip durumda.

Buraya yatırım yapmanın mantığı:

• İngilizce konuşan nüfus

• Düşük metrekare başına maliyet

• Gelişen BPO ve uzaktan çalışma sektörü

• Göçmen konut ve hizmetli daire talebi

8. Atina, Yunanistan – Yüzde 6–8 Brüt Getiri

AB'deki konumu nedeniyle Atina, hala uygun fiyatlı giriş noktaları sunmakta ve güçlü Airbnb getirileri sağlamaktadır. Yunan Altın Vizesi, yabancı alıcılar çekti, ancak turizm büyümesi mükemmel kısa dönem kira getirilerini sürdürmektedir.

Çalışmasına neden olan unsurlar:

• 250,000 Euro'dan başlayarak Altın Vize

• Yüksek kısa dönem kiralama talebi

• Yıl boyu turizm potansiyeli

• Zenginlik veya miras vergisi yok

9. Ho Şi Minh Şehri, Vietnam – Yüzde 7–9 Brüt Getiri

Vietnam ekonomisi hızla büyümeye devam ediyor ve Ho Şi Minh Şehri gibi kentsel merkezler, yerel ve göçmen profesyoneller için kiralama hot spotları haline geliyor. Merkez bölgelerdeki konutlar düşük giriş maliyetleri ve istikrarlı getiriler sunuyor.

Öne çıkan yönler:

• Kiralamalar için güçlü yerel talep

• Artan göçmen nüfusu

• Uygun bakım maliyetleri

• Planlanan düzenleyici reform ile gelecekteki potansiyel

10. Cape Town, Güney Afrika – Yüzde 6–9 Brüt Getiri

Cape Town'un gayrimenkul pazarı, özellikle kıyıya yakın ve şehir merkezindeki bölgelerde yüksek getiriler sunmaktadır. Uluslararası turizmin geri dönüşü ve uzaktan çalışmanın normalleşmesi ile birlikte, birçok yatırımcı villalar ve kısa süreli kiralamalarla yüksek getiriler elde ediyor.

Cape Town'un dikkat çekici özellikleri:

• Güzel yaşam tarzı destinasyonu

• Turistlerden ve dijital göçmenlerden yüksek Airbnb talebi

• Uygun gayrimenkul fiyatları

• Büyüyen göçmen topluluğu

2024'te Kira Getirisini Artırmak İçin İpuçları

Yüksek getiri sağlayan bir gayrimenkule girmeden önce, dikkate almanız gereken temel stratejiler:

1. Doğru Kiralama Modelini Seçin

• Kısa dönem kiralamalar (Airbnb) genellikle daha yüksek getiriler sağlarken aktif yönetim gerektirir.

• Uzun dönem kiralamalar stabilite sunar ve daha az dalgalanmaya sahiptir.

2. Yönetim Yatırımı Yapın

Güvenilir bir yerel mülk yöneticisi, fiyatlandırmayı optimize ederek, boş kalma sürelerini azaltarak ve bakım işlemlerini yöneterek getirilerinizi önemli ölçüde artırabilir.

3. Yerel Kanunları Anlayın

Aşağıdakilerin farkında olun:

• Kısa dönem kiralama düzenlemeleri

• Yabancı mülkiyet kısıtlamaları

• Kira gelirine uygulanacak vergiler

4. Pazarları Çeşitlendirin

Yatırımları birden fazla bölgeye yaymak, riskleri dengeleyebilirken mevsimsel ve bölgesel talep varyasyonlarından yararlanmanıza olanak tanır.

Sonuç: Kira Geliri ve Akıllı Yatırımın Buluştuğu Yer

2024'te gayrimenkul yatırımcıları, artan kira talebi ve uygun fiyatlı giriş noktaları sunan pazarlara yönelerek sürekli nakit akışı elde etme fırsatına sahiptir. Bali'nin lüks villalarından Dubai'nin vergi muaf yaşam tarzına, Medellín'in canlı kültürüne kadar, küresel kira manzarası büyük bir potansiyele sahiptir.

Doğru kentin seçiminde yalnızca getiri rakamı değil — sürdürülebilirlik, düzenleyici kolaylık ve uzun vadeli eğilimler de göz önünde bulundurulmalıdır. Doğru stratejiyle, kira getirisi, küresel çeşitlilikteki bir portföyde en güvenilir pasif gelir kaynağınız olabilir.