Makalenin İçeriği:

• İtalya'daki vergi sistemi: teklif ve faktörleri
• Vergi mükellefi ve mükellef olmayan - farklılıklar
• Emlak alımı üzerindeki vergiler 
• Mülk sahipleri için vergi oranları
• Kiralıyoruz: ne tür vergiler ödenmeli 
• Emlak satışı: standart yöntem ve ikame
• Miras veya bağış: vergi ücretleri

Birçok insan İtalya'da mülk sahibi olmayı hayal ediyor, Ancak gelecekte hangi vergileri ödemek zorunda kalacaklarını bilmeyenler var. İtalya'daki vergi sistemi oldukça karmaşıktır. Ülkedeki emlak alımı, bakımı ve satışı üzerindeki vergi oranları birçok faktöre bağlıdır:

• İkamet eden misiniz yoksa ikamet etmeyen mi;
• Sahip olduğunuz mülk ilk eviniz mi (ana ikametgahınız) yoksa ikinci ev mi (tatil veya yatırım amaçlı, kalıcı olarak yaşamıyor olduğunuz yer)
• Mülkün tipi ve değeri.

İtalyan vergi mevzuatına göre ikinci evlerin vergi oranlarının çok daha yüksek olduğunu belirtmek gerekir ve birinci, ana evler için hiçbir avantaj söz konusu değildir. Ayrıca, mülkü amacına uygun kullanma durumunda, yani ana ikametgahı olarak kullanıldığında, yabancılar vergi mükellefi statüsü elde edebilirler. Vergi mükellefi ile vergi mükellefi olmayan arasındaki fark nedir? Bunu daha sonra ele alacağız.
İtalya'da yabancıların mülk satın almasına yasak yoktur. Ancak mülk sahibi olmanın, ikamet izni alma hakkı sağlamadığını belirtmek önemlidir, bununla birlikte, kendi evinizin olması, diğer koşullar altında elde etme sürecini hızlandırabilir: İtalyan ile evlilik, üniversite eğitimi, iş yapma, çalışma vb. Vergi mükellefleri ile mükellef olmayanlar arasındaki temel fark, ikamet etmeyenlerin İtalya'da elde ettikleri gelirler üzerinden vergiye tâbi olmaları, ikamet edenlerin ise dünya çapında elde ettikleri tüm gelirler üzerinden vergiye tâbi olmalarıdır. Mülk alımında ödenen ana vergi, mülk kaydı vergi (imposta di registro) olup, alıcı tarafından mülk kaydedilirken ödenir. Bu verginin oranları birçok faktöre bağlıdır:

• Pahalı gayrimenkul alımlarında (lüks konutlar, villalar, kaleler, tarihi değere sahip saraylar) yalnızca %22 KDV ödenir;
• Ana ikametgah olarak kaydettirilen mülk alımında, bireyden alımda oran %2, inşaatçından alımda %4'tür;
• Emlak alımı ikamet etmeyen birisi olarak veya ikinci ev olarak alındığında, bireyden alımda %9, inşaatçından alımda %10 oranı söz konusudur.
• Bir evin inşası için arazi alımında, bireyden %9 ve inşaatçısından %22 KDV artı 200 euro ödenmektedir.

Ek masraflar şunları içerebilir: kadastro vergisi (50 euro - kadastro transferleri veya mülkiyet değişikliği için); damga vergisi (bireyden alımda - 50 euro, inşaatçıdan - 200 euro); ipotek vergisi (özel kişiyle yapılan işlemde - 50 euro, inşaatçıdan - 200 euro) ve notere ödenecek ücret (mülkün tahmini değerinin %2-4'ü). Aynı zamanda, bireyden mülk alırken, düşük kadastro değerinden faiz hesaplanırken, inşaatçıdan alırken, KDV satış tutarından hesaplanır. İkamet izni başvurusu veya ana ikametgah olarak yapılan alımlarda alıcı, indirimli orandan (Prima casa) yararlanabilir; bu oran %9 yerine %2'dir. Eğer alımdan sonraki 18 ay içinde alıcı mülkü ana ikametgah olarak kaydettirmezse, vergi farkını ve %20 ceza ödemekle yükümlüdür.

İtalya'nın tek bir belediye mülk vergisi vardır ve bu 2 ana vergiyi içerir: IMU ve TARI.

IMU (Imposta municipale unica) mülk sahipleri için tek bir belediye vergisidir. Faiz oranı kadastro değerinin %0.4 ile %0.76'sı arasında değişmektedir. Oran, belediyeye ve vergi mükellefinin durumuna bağlıdır. Türkiye genelinde IMU büyüklüğü değişiklik göstermektedir. 2023 yılı için en yüksek oran Roma, Milano ve Bologna'dadır — 2000 Euro'dan biraz fazladır ve en düşük oran Asti, Croton'da (580 Euro ile 674 Euro) bulunmaktadır. Bu verginin, ikinci evlerin sahipleri ile çeşitli ek binalar gibi garaj, bodrum, ahır vs. sahipleri tarafından ödendiğini belirtmek gerekir.
Eğer mülk, ana ikametgah olarak kaydettirilirse veya lüks konut sahibiyseniz, belediye vergisi ödemeniz gerekmez.
Oldukça yüksek IMU oranlarına rağmen, hükümet bir dizi vergi avantajı sağlamaktadır:

İkinci ev vergi oranı, maksimum %10.6'yı geçemez;
İkinci evin kiralanması durumunda, IMU oranı çeyrek oranında düşer, eski bir evin kiralanmasında ise yarı yarıya düşer.
Alınan mülkün türüne göre katsayı yükseltebileceği hususuna da dikkat edilmelidir. Tarihi ve kültürel değere sahip binaların katsayısı oldukça yüksektir.
Devlet, vergi ödemelerini iki aşamaya böler: ilk taksit - 16 Haziran’a kadar, ikinci taksit - kalan miktarın aynı yılın 16 Aralık'ına kadar ödenmesi gerekmektedir.
IMU ödemelerinde belirli kişilere de avantajlar sağlanmaktadır: 

• Mülkün üzerinde sahiplik hakkı olan ancak kullanım hakkı olmayanlar;
• Kiralayan ve borçlu;
• Eşi adına kayıtlı olan ev sahibidir;
• İhraç sürecini yöneten ancak epidemiyolojik durum nedeniyle askıya alınan kiracı.
• 2024 yılı için ana IMU oranlarını İtalyan Maliye Bakanlığı web sitesinde bulabilirsiniz.

TARI (Tassa Rifiuti) atık geri dönüşüm ve bertaraf vergisidir. Önceki yıllarda, aydınlatma, sokak temizliği ve peyzaj gibi masrafları karşılamak için TASI vergi ödemesi yapılmaktaydı. 2020 yılından itibaren bu IMU'ya dahil edilmiş ve ayrı bir şekilde hesaplanmamaktadır. TARI vergi miktarı, nesnenin türüne, alana ve evde kayıtlı ve yaşayan kişi sayısına bağlıdır. Eğer mülk sahibi, bu konutu yılda birkaç kez tatil için kullanıyorsa, %30'a kadar indirim uygulanabilir. Ayrıca, özel konteyner kullanarak organik atıkları ayrıştıranlar vergi avantajı alabilir. Örneğin, sürekli olarak 120 metrekarelik bir dairede yaşayan iki kişilik bir aile, 305 euro TARI öderken, benzer bir dairede geçici olarak yaşayan aynı aile, indirim alarak 205 euro ödeyebilir. Genel olarak, ülkedeki TARI vergi oranı, konutun bölgesel konumuna bağlıdır: İtalya'nın güney kesiminde vergi daha yüksektir; doğuda ise en düşük oran söz konusudur. Belediyeler, bu verginin ödenmesi için son tarihler belirler. Ödemeleri üç döneme böler: I — Nisan ayının sonuna kadar, II — Temmuz ayının sonuna kadar, III — yıla kadar ödenmelidir. Birçok vergi mükellefi, bir kerede ödeme yaparak tam tutarı ödemeyi tercih eder. Ancak, yıl sonunda vergi oranlarının değişip değişmediğini kontrol etmek ve değişiklik olması durumunda ek ödeme yapmak gerekmektedir; çünkü vergilerin hesaplanma yükümlülüğü ve olası hatalar veya geç ödemelere ilişkin sorumluluk tamamen mülk sahibindedir. VelesClub Int'in müşterileri, bu konuda detaylı bilgi alabilirler.
Eğer mülk sahibi mülkü kiralamayı planlıyorsa, burada da belirli vergi ödemeleri beklemektedir. 2024 yılı itibarıyla yalnızca 3 tane IRPEF oranı bulunmaktadır (2023 yılında 4 vardı). Kira sözleşmesine göre vergi ödemelerinin hesaplanmasının iki yolunu ele alalım: standart yöntem ve sabit oran. Standart yöntemde oran %23 ile %43 arasında değişmektedir. Aynı zamanda, kiradan 8.5 bin eurodan az kazananlar için vergi muafiyet oranının artırıldığı; 50 bin eurodan fazla kazananlar için toplam vergi oranının 260 euro azaltıldığı belirtilmektedir.

Kira ödeyicileri için en kârlı olanı, kira beyan etme zorunluluğu olmayan sabit orandır. Bu durumda, IRPEF oranı değişmez. Ancak, 1 Ocak 2024'te, kısa süreli (30 güne kadar) emlak kiralama gelirlerine ilişkin sabit vergi uygulamasına ilişkin yasa yürürlüğe girmiştir (cedolare secca). Oran %21'den %26'ya çıkmış ve birden fazla mülk kiralayanları etkileyecektir. Kiralamalar standart rejime göre ödenirse, ek olarak kayıt vergisi ve damga vergisi alınmaktadır. Sabit vergi oranında böyle bir ödeme yapılmamaktadır.      

Kayıt vergisi, ev sahibi ve kiracı arasında eşit şekilde paylaştırılmakta olup, kira sözleşmesi kaydedilirken peşin olarak ödenmektedir. Oranı, yıllık kiranın %2’sidir ve geçerli sözleşme yılı üzerinden hesaplanmaktadır. Bu durumda, yıllık minimum vergi en az 67 euro olmalıdır. Damga vergisi de kira sözleşmesinin kaydedilmesi sırasında ödenmektedir — her sayfa için 16 euro (damga ücreti) olmak üzere dört sayfa için ödenir.  

Mülk satışı. Artan değeri belirleme vergisi veya yerine geçme vergisi, mülk satışından elde edilen kazançlar üzerinden ödenmektedir. Bu, sermaye kazançları vergisine eşdeğerdir ve bu nedenle %26'lık artan bir oranı vardır. Standart vergi rejiminde (IRPEF oranlarına göre) yalnızca beyannameye yazılan sermaye kazançları vergilendirilmektedir. Bunun yanında, sermaye kazançları vergisinin hiç ödenmediği durumlar da vardır:

• Beş yıldan fazla bir süredir mülk sahipliği olanlar;
• Sahibin evi beş yıldan az bir süre sahip olmasına rağmen, uzun süredir ana ikametgah olarak kullanması durumunda. 
• Yasal duruma ve mülk değerine bağlı olarak miras alınan veya bağışlanan mülkler üzerindeki vergi oranı %4 ile %8 arasında değişiklik gösterecektir. Doğrudan mirasçılar: eş, çocuklar, torunlar, konut maliyeti 1 milyon euroya kadar olanlarda vergi ödemez. Eğer maliyet 1 milyon euroyu aşıyorsa, %4 oranı uygulanır. Kız kardeşler, erkek kardeşler ve diğer akrabalar (dördüncü kuşağa kadar) mülk değeri 100 bin euroyu aşmadığı sürece vergi ödemezler. Aksi takdirde vergi %6 olacaktır. Ölen mülk sahibi ile aile bağı olmayan mirasçılar, miras alınan tüm mülkler için %8 vergi öderler. Bağışlanan mülkler üzerindeki vergiler de, miras alınanlar ile aynı şekilde hesaplanmaktadır.

Tabii ki, bu kadar yüksek vergi oranlarıyla birçok İtalyan vergi avantajları ve indirimler üzerinde düşünmektedir. Bu durumda, yıllık gelir vergisinden belirli harcamaların düşülmesine izin verilmektedir. Bunu yapmak için iki seçenek kullanılabilir:

Vergi oluşturulmadan önce toplam gelirden harcamaların düşülmesi. Bunlar arasında; ev işçileri için harcamalar; emeklilik tasarrufları ve hayat sigortasına ödemeler; nafaka; STK'lara yapılan hayır ödemeleri
Zaten ödenmiş vergi miktarından harcamaların düşülmesi. Bunun arasında; sağlık giderleri (129 euroyu aşarsa %19); mülk onarım masrafları (%36); üniversite ücretleri (%19); anaokulu (632 eurodan fazla olan tutar için %19); spor salonu veya yüzme havuzunda eğitim aboneliği (%19)
Tüm bu harcamaların, alıcı ve satıcının KDV kodunu belirten faiz makbuzları ve faturalarla kanıtlanması gerekmektedir. Her bireysel belediye komitesinin bölgesi, indirimli vergi için masraf ödemelerini genişletebilir.

Özetlemek gerekirse: İtalya'daki vergi sistemi hemen herkes için erişilebilir ve anlaşılır değildir. Ancak uzmanlarımız her zaman ilgi duyduğunuz konuda detaylı bilgi vermeye hazırdır.