1. Yerel Mülkiyet Yasalarını Anlayın

Her ülke, yabancı mülkiyetini farklı şekilde ele alır. Bazı ülkelerde, yabancılar mülkü tamamen sahiplenebilirken, bazılarında sadece kiralama haklarıyla sınırlı kalabilir ya da yerel bir ortak bulmanız gerekebilir.

Örnekler:

• Portekiz, İspanya, Gürcistan: Yabancılar, yerel halkla aynı haklara sahip olarak mülk satın alabilirler.

• Tayland: Yabancılar daireye sahip olabilir, ancak araziye doğrudan sahip olamazlar.

• Endonezya: Mülk, genellikle 30-80 yıl süreli bir kiralama ile elde edilebilir, tamamen sahiplik mümkün değildir.

• Meksika: Kıyı veya sınırların 50 km içinde bulunan mülkler, fideicomiso (banka güvencesi) gerektirir.

Bir mülke aşık olmadan önce, yerel bir hukuk uzmanıyla danışın ve mülkiyet haklarınızı, transfer kurallarını ve isminizin tapu kaydına yazılıp yazılamayacağını doğrulayın.

2. Hukuki Araştırma Yapmak Zorunludur

Yurt dışında gayrimenkul almak, doğru hukuki destek olmadan risklidir. Yerel yönetmelikler, zoning kuralları ve dolandırıcılıklar, dikkatsiz yatırımcıları zor durumda bırakabilir.

Kontrol Edilmesi Gerekenler:

• Satıcı yasal sahibi mi?

• Herhangi bir ipotek, kiralama veya anlaşmazlık var mı?

• Arazi konut amacıyla ayrılmış mı?

• Tüm izinlerin ve inşaat belgelerinin düzenli olup olmadığını kontrol edin.

Bir bağımsız gayrimenkul avukatı tutun (satıcı veya geliştirici ile bağlantısı olmayan) ve sizin dilinizi konuşan, yerel olarak lisanslı birini seçin.

3. Vergi Yükümlülükleri: Yerel ve Uluslararası

Yabancı mülk sahipliği, hem ev sahibi ülkede hem de muhtemel olarak kendi ülkenizde vergi yükümlülükleri getirir.

Göz önünde bulundurulması gereken vergiler:

• Alım vergileri: Gürcistan'da %0'dan İspanya ve Fransa'da %10 ve üzeri oranlara kadar değişmektedir.

• Sürekli vergiler: Gayrimenkul vergisi, kira geliri vergisi, sermaye kazancı vergisi.

• Çıkış vergileri: Bazı ülkeler, mülkü sattığınızda kazancınız üzerinden vergi alır.

• Çifte vergilendirme: Bir vergi anlaşması yoksa, evde vergi ödemeniz gerekebilir.

İpucu: Her iki ülkede de uyum sağlamanızı ve kesintileri optimize etmenizi sağlamak için bir sınır ötesi vergi danışmanı ile çalışın.

4. Mülk ile İkamet ve Vize İlişkisi

Gayrimenkul satın almak genellikle ikamet, uzun süreli vizeler veya hatta vatandaşlık kapılarını açar - ancak kuralları oldukça çeşitli olabilir.

2024'te:

• Portekiz, İspanya, Yunanistan: Altın Vize programları, mülk yatırımı ile ikamet sağlarken, bazıları revize edilmekte veya ticari alanlarla sınırlı hale getirilmektedir.

• BAE: 204.000 $ üzerinde gayrimenkul yatırımı, uzun süreli vizeler sağlar.

• Türkiye: 400.000 $ değerindeki gayrimenkul, vatandaşlık için yeterlidir.

Her mülk alımının yasal ikamet sağlamayacağını varsaymayın. Önceden vize seçeneklerini araştırın veya bir göçmenlik avukatı ile görüşün.

5. Yabancı Mülkün Finansmanı

Yabancılar yurt dışında mortgage alabilir mi? Evet, ancak bu ülkeye bağlıdır.

Seçenekler:

• Yerel mortgage: Portekiz, İspanya, Tayland, BAE'de mevcuttur. Genellikle %50-70 LTV oranındadır.

• Ev sermayesi kredileri: Yurtdışında satın almak için yerel mülkten borçlanabilirsiniz.

• Geliştirici finansmanı: Türkiye, Bali ve Dubai gibi off-plan projelerde yaygındır.

Anahtar İpuçları:

• Yabancı mortgage genellikle büyük peşinatlar gerektirebilir.

• Gelir belgesi, vergi beyannameleri ve yerel bir banka hesabı sağlamanız gerekebilir.

• Yabancılar için faiz oranları genellikle daha yüksektir.

Yüksek maliyetlerden kaçınmak için yerel ve uluslararası seçenekleri karşılaştırdığınızdan emin olun.

6. Döviz Dalgalanmaları ve Risk

Farklı para biriminde mülk satın almak, karmaşıklık ve risk katmanı ekler.

Döviz riskini yönetme ipuçları:

• Önceden bir sözleşme veya döviz hedgesi kullanarak kurları sabitleyin.

• Mümkünse, dalgalı piyasalarda fonlarınızı USD veya EUR cinsinden tutun.

• Belirli bir ROI istiyorsanız, stabil para birimli ülkeleri düşünün.

Örneğin, Türkiye ve Kolombiya büyük para birimi değer kaybı yaşamıştır. Bu, daha ucuz mülkler sunarken, yeniden satmayı veya gelirinizi yurtdışına transfer etmeyi planlıyorsanız risk oluşturabilir.

7. Yurt Dışında Mülk Yönetimi ve Bakımı

Eğer mülkünde sürekli yaşamayı düşünmüyorsanız, güvenilir bir yerel mülk yöneticisine ihtiyacınız olacak.

Sağladıkları Hizmetler:

• Kira toplama ve kiracı değerlendirme

• Onarımlar ve düzenli bakım

• Fatura ödemeleri ve yasal uyumluluk

• Kısa dönem kiralamalar için temizlik ve dönüşler

Bu, Bali, Dubai veya Portekiz gibi yerlerde Airbnb stilinde kiralama yapmayı düşünüyorsanız özellikle önemlidir. Uzaktan mülkiyet, sağlam yerel destek olmadan işleyemez.

8. Pazar Dinamiklerini Anlayın

Bir yer güzel görünüyor diye satın almayın.  arz/talep trendlerini, kira getirilerini ve ekonomik büyümeyi araştırın.

Sormanız Gerekenler:

• Bu sezonluk bir pazar mı yoksa yıl boyu mı?

• Turizm artıyor mu yoksa azalıyor mu?

• Önümüzdeki 5-10 yılda beklenen değer artışı nedir?

• Kısa dönem kiralamalarla ilgili herhangi bir kısıtlama var mı?

Numbeo, GlobalPropertyGuide ve yerel emlak portalları gibi platformlar, size pazarın iyi bir görüntüsünü sağlayabilir.

9. Atladığınız Gizli Maliyetler

Uluslararası gayrimenkul alımlarında, beklemediğiniz ek ücretler genellikle ortaya çıkar.

Örnekler:

• Noter, kayıt ve hukuki masraflar

• Konutlarda veya kapalı alanlarda bakım masrafları

• Yabancı alıcı ek masrafları (örneğin, Kanada veya Avustralya'da)

• Çeviri ve sertifikasyon ücretleri

• Yıllık topluluk vergileri (bazen öngörülmeden faturalandırılır)

Bir anlaşmaya bağlanmadan önce, kapanış masrafları, vergiler ve yönetim masrafları dahil olmak üzere tam bir “hepsi dahil” maliyet tahmini alın.

10. Plan Aşamasında veya Ön İnşaatta mı Alım Yapıyorsunuz? Ekstra Dikkat Gerekir

Plan aşamasında mülk satın almak, daha düşük fiyatlar ve büyük kazançlar sunabilir – ancak risk de taşır.

Riski Azaltmak İçin:

• Yalnızca itibarlı, iyi değerlendirilmiş geliştiricilerden satın alın.

• Teslim tarihlerini ve gecikmeler için yaptırımlarını gözden geçirin.

• Alanı ziyaret edin veya bir denetçi atayın.

• Depozitoları korumak için emanet hizmetleri kullanın.

Tamamlanma ve ödeme takvimini iyi anlayın ve geliştiricinin lisanslı ve sigortalı olduğunu doğrulayın.

Bonus İpucu: Kültürel ve İletişim Faktörlerini Atlamayın

Her ülkenin farklı iş gelenekleri, müzakere stilleri ve beklentileri vardır. Hazırlıklı olmazsanız, yanlış anlamalar hızla ortaya çıkabilir.

Örneğin:

• Bali'de birçok mülk, yerel halkla geleneksel mülk paylaşım düzenlemeleri içermektedir.

• İspanya veya İtalya'da, kapanış süreleri ABD veya Birleşik Krallık'tan çok daha uzun sürebilir.

• Tayland'da gülümsemek, her zaman evet anlamına gelmez - doğrudan çatışma hoş karşılanmaz.

Sabır, saygı ve iyi yerel ortaklar büyük bir fark yaratır.

Sonuç: Hızlı Değil, Akıllıca Yapın

Yabancı bir ülkede gayrimenkul almak, büyük ödüller getirebilecek cesur bir adımdır. Ancak bu bir tatil değil - bir yatırımdır. Başarının anahtarı hazırlıkta yatmaktadır:

• Araştırmanızı yapın

• Uzmanları işe alın

• Mali risklerinizi anlayın

• Her zaman ülkenin hukuki çerçevesi içinde çalışın

Doğru ekip ve dikkatli planlama ile yurtdışında mülke sahip olma hayalinizi karlı, güvenli ve hayatınıza değer katacak bir gerçekliğe dönüştürebilirsiniz.