Contenuto dell'articolo:

• Il sistema fiscale in Italia: fattori e relazioni
• Residente fiscale e non residente - differenze
• Tasse sull'acquisto di immobili 
• Aliquote fiscali per i proprietari di immobili
• Affittiamo: quali tasse pagare 
• Vendita di immobili: modalità standard e sostitutiva
• Successione o donazione: imposte da pagare

Molti sognano di diventare proprietari di immobili in Italia, ma non tutti sanno quali tasse dovranno affrontare in futuro. In Italia, il sistema fiscale è piuttosto complesso. Le aliquote fiscali per l'acquisto, la manutenzione e la vendita di immobili nel paese dipendono da diversi fattori:

• sei un residente o un non residente;
• l'immobile acquistato è la tua prima casa (il tuo principale luogo di residenza) o una seconda casa (casa vacanze o d'investimento in cui non vivi stabilmente)
• il tipo di immobile e il suo valore.

È importante notare che, secondo la legislazione fiscale italiana, l'aliquota per le seconde case è molto più alta, e a differenza delle prime case, non sono soggette a benefici. Inoltre, quando l'immobile viene utilizzato per la sua funzione prevista, cioè come principale luogo di residenza, un cittadino straniero può ottenere lo status di residente fiscale. Qual è la differenza tra un residente fiscale e un non residente? Approfondiremo in seguito.
In generale, in Italia non c'è divieto per l'acquisto di immobili da parte di stranieri. Tuttavia, il semplice acquisto di una casa non conferisce automaticamente il diritto a un permesso di soggiorno, sebbene possedere una casa possa accelerare il processo di ottenimento di questo permesso in altre circostanze: matrimonio con un italiano, studi universitari, attività commerciali, lavoro, ecc. La principale differenza tra un residente fiscale e un non residente è che i non residenti sono soggetti a tassazione solo sul reddito guadagnato in Italia, mentre i residenti sono tassati su tutti i redditi guadagnati in tutto il mondo. L'imposta principale che si paga all'acquisto di un immobile è l'imposta di registrazione, che è a carico dell'acquirente al momento della registrazione della proprietà. Le aliquote di tale imposta dipendono da vari fattori:

• quando si acquista un'immobile di alta classe (edifici residenziali di lusso, ville, castelli, palazzi di valore storico), si paga solo il 22% di IVA;
• all'atto della registrazione di un immobile come prima casa, l'aliquota è del 2% se acquistato da un soggetto privato, 4% se dal costruttore;
• quando si acquista un immobile come non residente o come seconda casa, l'aliquota è del 9% da un soggetto privato, 10% da un costruttore;
• quando si registra un terreno per la costruzione di una casa, si paga il 9% da un soggetto privato e 22% di IVA più 200 euro se acquistato da un costruttore.

Le spese aggiuntive possono includere: tassa catastale (50 euro — trasferimenti catastali o cambio di proprietà presso il catasto); imposta di bollo (quando si acquista da un individuo — 50 euro, dal costruttore — 200 euro); tassa ipotecaria (quando si registra una transazione con un soggetto privato — 50 euro, dal costruttore — 200 euro) e spese notarili (2-4% del valore stimato dell'immobile). Allo stesso tempo, quando si acquista un immobile da un soggetto privato, gli interessi si calcolano sul basso valore catastale, mentre quando si acquista da un costruttore, l'IVA si calcola sull'importo di vendita. Quando si richiede un permesso di soggiorno o si effettua un acquisto come principale luogo di residenza, l'acquirente può beneficiare di un'aliquota agevolata (Prima casa) — 2% invece del 9%. Se, entro 18 mesi dall'acquisto, l'acquirente non registra l'immobile come principale abitazione, è obbligato a pagare la differenza delle tasse più una multa del 20%.

L'Italia ha un'imposta municipale unica che comprende 2 tasse principali: IMU e TARI.

IMU (Imposta Municipale Unica) è un'imposta municipale per i proprietari di immobili. La sua aliquota varia dallo 0,4% allo 0,76% del valore catastale. L'aliquota dipende dal comune e dallo stato del contribuente. L'ammontare dell'IMU varia in tutta Italia. Così, la sua aliquota più alta per il 2023 si trova a Roma, Milano e Bologna — poco più di 2000 euro, mentre la più bassa è ad Asti, Crotone (da 580 euro a 674 euro). Si noti che questa tassa è pagata dai proprietari delle seconde case, così come dai proprietari di vari annessi come fienili, cantine, garage.
Se l'immobile è registrato come principale abitazione, o se sei proprietario di un'abitazione di lusso, allora non pagherai l'imposta comunale.
Nonostante le aliquote IMU piuttosto elevate, il governo prevede numerosi benefici fiscali per il pagamento di questa imposta:

La tassa sulla seconda casa non può superare l'aliquota massima di 10,6 per mille;
per i locatari di una seconda casa, l'aliquota IMU è ridotta di un quarto, e per l'affitto di una casa vecchia — di metà.
Si prega inoltre di prestare attenzione al fatto che il coefficiente può aumentare in base al tipo di immobile acquistato. Così, gli edifici di valore storico e culturale hanno un coefficiente piuttosto elevato.
Lo stato suddivide i pagamenti fiscali in due fasi: la prima rata — entro il 16 giugno, la seconda rata — il restante importo deve essere pagato entro il 16 dicembre dell'anno corrente.
Benefici nel pagamento dell'IMU sono altresì previsti per determinate persone: 

• il proprietario ha il diritto di possedere l'immobile, ma senza diritto al suo utilizzo;
• locatario e mutuatario;
• il proprietario della casa, registrata a nome dell'altro coniuge;
• Il proprietario è un locatario che è caduto sotto la procedura di sfratto, ma è stata sospesa a causa della situazione epidemiologica.
• Le principali aliquote IMU per il 2024 possono essere trovate sul sito del Ministero delle Finanze italiano.

TARI (Tassa Rifiuti) è un'imposta per il riciclaggio e lo smaltimento dei rifiuti. In precedenza, esisteva anche una tassa TASI, che copriva i costi di illuminazione, pulizia delle strade e sistemazione del verde. Dal 2020 è stata inclusa nell'IMU e non è più calcolata separatamente. L'ammontare dell'imposta TARI dipende dalla categoria dell'immobile, dall'area, così come dal numero di persone registrate e residenti nell'abitazione. Se il proprietario utilizza questo alloggio più volte all'anno per le vacanze, può ricevere uno sconto fino al 30%. Inoltre, coloro che differenziano i rifiuti organici utilizzando contenitori speciali possono ricevere benefici fiscali. Ad esempio, una famiglia di due persone residente permanentemente in un appartamento di 120 metri quadrati paga una TARI di 305 euro, mentre la stessa famiglia che vive in un appartamento simile temporaneamente può pagare per la raccolta dei rifiuti — 205 euro, ricevendo uno sconto. In generale, l'aliquota TARI nel paese dipende dalla posizione regionale dell'abitazione: nel sud Italia l'imposta è più alta, mentre nell'est è la più bassa. I comuni stabiliscono autonomamente le scadenze per il pagamento di questa imposta, dividendo i pagamenti in tre periodi: I — entro la fine di aprile, II — entro la fine di luglio, III — da pagare entro la fine dell'anno. Molti contribuenti effettuano un pagamento unico, versando l'intero importo, ma alla fine dell'anno è necessario verificare se le aliquote fiscali sono cambiate, e in caso affermativo - pagare il supplemento, poiché l'obbligo di calcolare le tasse e la responsabilità per possibili errori o pagamenti tardivi ricade interamente sul proprietario dell'immobile. I clienti di VelesClub Int. possono ricevere consulenze dettagliate su questo argomento.
Se il proprietario dell'immobile intende affittare l'immobile, lo attendono qui determinati pagamenti fiscali. Dal 2024, ci sono solo 3 aliquote IRPEF (secondo il tipo di imposta sul reddito personale) (nel 2023 ce n'erano 4). Consideriamo due modi di calcolo dei pagamenti fiscali nel contratto di locazione: modalità standard e aliquota fissa. Nella modalità standard, l'aliquota varia dal 23% al 43%. Allo stesso tempo, per coloro che hanno guadagnato meno di 8.500 euro da affitti, la zona esente dalle tasse è stata innalzata; per chi ha guadagnato più di 50.000 euro, l'aliquota fiscale totale è stata ridotta di 260 euro.

Considerata la più conveniente per i contribuenti, è l'aliquota fissa, nella quale non è necessario dichiarare gli affitti. In questo caso, l'aliquota IRPEF non cambia. Tuttavia, dal 1° gennaio 2024, è entrata in vigore la legge su un'imposta fissa sul reddito da affitto a breve termine (fino a 30 giorni) degli immobili (cedolare secca). L'aliquota è aumentata dal 21% al 26% e influenzerà coloro che affittano più di un immobile. Se paghi per l'alloggio in affitto secondo il regime standard, ti verrà inoltre addebitata l'imposta di registrazione e l'imposta di bollo. Non ci sono tali spese per l'aliquota di imposta fissa.     

L'imposta di registrazione è suddivisa tra il proprietario dell'immobile e l'inquilino, ed è pagata immediatamente al momento della registrazione del contratto di locazione. L'aliquota è del 2% del canone annuo, moltiplicato per gli anni del contratto in corso. Allo stesso tempo, l'imposta minima annua deve essere di almeno 67 euro. L'imposta di bollo è anch'essa pagata al momento della registrazione del contratto di locazione — 16 euro (costo di un francobollo) per ciascuna pagina delle quattro.  

Vendita di immobili. L'imposta sulla plusvalenza o imposta sostitutiva è applicata ai profitti guadagnati dalla vendita dell'immobile. Essa corrisponde all'imposta sulle plusvalenze e quindi ha un'aliquota progressiva del 26%. Nel caso del regime fiscale standard (secondo le aliquote IRPEF), solo le plusvalenze indicate nella dichiarazione sono tassate. Inoltre, ci sono casi in cui non si paga affatto l'imposta sulle plusvalenze:

• per coloro che possiedono immobili da più di 5 anni;
• se il proprietario ha posseduto l'appartamento per meno di 5 anni, ma ha nello stesso tempo utilizzato come principale luogo di residenza per lungo tempo. 
• per coloro che hanno ereditato o donato immobili, a seconda del grado di parentela e del valore dell'immobile, l'aliquota fiscale sarà dal 4% all'8%. Gli eredi diretti: coniuge, figli, nipoti non pagano imposta se il costo dell'immobile non supera 1 milione di euro. Se il costo è superiore, si applica il 4%. Sorelle, fratelli e altri parenti (fino alla quarta generazione) non pagano imposta se il valore dell'immobile non supera 100.000 euro. Altrimenti, l'imposta sarà del 6%. Gli eredi senza legami familiari con il defunto proprietario pagano un'imposta dell'8% su tutti i beni ereditati. Le imposte si applicano anche sugli immobili donati che sono identiche a quelli ricevuti per eredità.

Naturalmente, con tali aliquote fiscali piuttosto elevate, molti italiani stanno considerando benefici e sconti fiscali. In questo caso, è consentito dedurre parte delle spese dal totale dell'imposta sul reddito annuale. Per fare ciò, puoi utilizzare due opzioni:

Dedurre le spese dall'importo totale del reddito prima che venga formata l'imposta. Queste sono ad esempio: spese per lavoratori domestici; contributi per risparmi previdenziali e assicurazione vita; alimenti; versamenti di beneficenza a ONG
Dedurre le spese dall'importo delle imposte già. Spese come: spese mediche (19% se superano 129 euro); costi di riparazione degli immobili (36%); rette universitarie (19%); asilo (se l'importo è superiore a 632 euro — 19%); abbonamento per la formazione in palestra o in piscina (19%)
È importante che tutte queste spese debbano essere confermate da ricevute fiscali e documenti che indicano i dettagli dell'acquirente e il codice fiscale del venditore. Ogni singolo comitato municipale della regione può ampliare la voce di spesa per la tassazione agevolata.

Per concludere: il sistema fiscale in Italia non è immediatamente accessibile e comprensibile per tutti, ma i nostri esperti sono sempre pronti a fornirti informazioni dettagliate sull'argomento che ti interessa.