Il contenuto dell'articolo:

• La storia dello sviluppo dei conti escrow
• Utilizzo degli escrow all'estero
• Conto escrow nella costruzione abitativa 
• Vantaggi e svantaggi degli escrow

Oggi nessuno si sorprende dei nuovi tipi di attività finanziarie. Nell'era di Internet e dell'intelligenza artificiale, sembra che la società moderna abbia raggiunto progressi globali in tutto, tuttavia, come dimostra la storia, molte transazioni finanziarie sono emerse molto prima dell'odierna innovazione. Così, in epoca antica, nacque l'idea di un conto escrow, la cui essenza, nel condurre transazioni, è garantire la sicurezza dei fondi e della proprietà di entrambe le parti, grazie a un terzo. Questo tipo di conto si sviluppò maggiormente a metà del diciannovesimo secolo, quando si verificava una transazione di “anticipo”: al momento della conclusione del contratto, una delle parti versava una parte dell'importo e l'altra doveva fornire beni o prestare un servizio. Molti imprenditori alla fine si trovarono di fronte a problemi, poiché i termini del contratto non erano rispettati e l'anticipo non veniva restituito. Fu allora che venne introdotto un conto escrow per proteggere i diritti di entrambe le parti. 
       Inizialmente, l'escrow era utilizzato nelle transazioni immobiliari: l'acquirente depositava denaro in un conto escrow, mentre il venditore trasferiva i documenti di proprietà. Il denaro nel suo conto veniva custodito da un'azienda intermediaria, che fungeva da garante tra venditore e acquirente. In seguito, dopo aver dimostrato la loro utilità, i conti escrow iniziarono a essere utilizzati in altri settori delle transazioni finanziarie: franchising, finanziamento di startup, commercio online, ecc. Sicuramente, molti hanno visto il film “Il lupo di Wall Street”, ma pochi sanno che gli escrow sono sempre stati molto richiesti in quella piazza. Le grandi transazioni di acquisto e vendita venivano costantemente effettuate a Wall Street, e l'escrow, a sua volta, contribuiva a ridurre i rischi di tali transazioni. 
Come funziona? In realtà, il meccanismo del conto escrow consiste in un accordo tripartito tra il depositante (un conto condizionato speciale dell'acquirente), l'agente escrow (la banca in cui i fondi sono registrati e bloccati) e il beneficiario (il conto del contratto, che, se tutti i termini dell'accordo vengono rispettati, riceverà i fondi). Per esempio, un acquirente intende acquistare un appartamento in un edificio in fase di costruzione. Non sa cosa possa succedere all'azienda di costruzione durante questo periodo: la costruzione non è iniziata, l'azienda ha chiuso, è fallita, e tutto il resto. In questo caso, il sistema escrow consente di proteggere gli interessi sia dell'acquirente che del venditore. Fino al momento in cui l'oggetto viene messo in funzione, l'acquirente saprà che il venditore riceverà il denaro se adempie ai suoi obblighi contrattuali; e il venditore può svolgere il proprio lavoro in sicurezza, poiché ha già il pagamento sul conto condizionato. Un aspetto importante è che la banca agente non ha il diritto di utilizzare i soldi nel conto escrow per prestiti ad altre persone, come di solito avviene con i fondi nei depositi.
Nel contempo, gli escrow funzionano in modo diverso in molti paesi. Ad esempio, negli Stati Uniti (dove è nato questo schema), non solo i fondi possono essere trasferiti in un conto escrow, ma anche titoli, immobili e i risultati di ricerche scientifiche possono essere trasferiti. In Austria, un conto escrow è utilizzato solo per il pagamento a rate di immobili. A Dubai, quando si effettuano transazioni per l'acquisto di case, tale conto è necessariamente controllato dal Dipartimento delle Terre (DLD). Questo offre ulteriori garanzie per una transazione riuscita. E poiché la nostra azienda è al passo con i tempi, i costruttori con cui VelesClub Int collabora a Dubai, lavorano anche con un conto escrow. 
       Un altro tipo di escrow riguarda lo shopping online. Dopo la pandemia da covid, molti acquirenti hanno iniziato a fare acquisti online. Tuttavia, non tutti i venditori hanno agito in buona fede. In considerazione di ciò, alcuni paesi hanno introdotto conti escrow online, utilizzati all'estero per l'acquisto di beni o servizi tramite Internet: un agente escrow trattiene i soldi dell'acquirente fino a quando il venditore non adempie ai suoi obblighi. Questo schema è stato applicato molto chiaramente sulla popolare piattaforma AliExpress, quando i fondi non venivano trasferiti al venditore, ma ai conti escrow della piattaforma. Non appena l'acquirente riceve la merce, il denaro viene trasferito al venditore. 
       In Russia, il conto escrow è apparso relativamente di recente e attualmente è utilizzato solo nella costruzione abitativa. Nel 2019, sono state introdotte modifiche alla legislazione che impongono, nella maggior parte dei casi, ai costruttori di utilizzare conti escrow per l'accredito e la custodia dei fondi degli azionisti. Ciò era applicabile solo nella costruzione a partecipazione multipla. Tuttavia, già nel luglio 2024, è stato firmato un nuovo decreto riguardante il conto escrow nella costruzione abitativa individuale (IHS), cioè, a partire dal 1 marzo 2025, i conti escrow in Russia potranno essere utilizzati anche per la costruzione di case private. Cosa c'è di notevole in questo? 
In primo luogo, i fondi versati nel conto escrow sono protetti da qualsiasi tipo di pignoramento e frode. Infatti, spesso durante la costruzione di una casa privata, i costruttori interrompono i lavori, i team cambiano e il cliente non può influire in alcun modo. Nel caso di un conto escrow, un investitore privato ha il diritto di ritirare le proprie finanze da questo conto se il costruttore non riesce a completare la casa o ritarda significativamente la sua consegna. In questo scenario, il cliente è protetto e motiva il costruttore a consegnare l'oggetto in tempo.
In secondo luogo, il mercato della costruzione a bassa intensità diventa più trasparente e comprensibile. I proprietari privati saranno interessati a ordinare la costruzione della loro casa da costruttori professionisti, e possono anche ottenere l'approvazione per un mutuo per un immobile suburbano.
In terzo luogo, anche il costruttore è assicurato: al termine del suo lavoro, è garantito di ricevere i pagamenti previsti dal contratto.
Allo stesso tempo, il cliente e il contraente devono accordarsi volontariamente per aprire un conto escrow nei servizi abitativi e comunali. I costruttori saranno disposti a farlo? Solo il tempo lo dirà. Tuttavia, il conto escrow ha sia vantaggi che svantaggi.

• 1 vantaggio è che il beneficiario garantirà di ricevere il denaro se adempie a tutti gli obblighi previsti dal contratto; e il depositante è protetto da transazioni fraudolente.
• 2 vantaggio — in caso di cessazione della transazione da parte di una delle parti, il conto viene chiuso automaticamente e tutto il denaro è restituito al depositante.
• 3 vantaggio — le parti stesse possono scegliere quali documenti costituiranno prova della transazione per la banca.
• 4 vantaggio — un conto escrow non può essere pignorato (anche se il depositante ha debiti fiscali, multe, ecc.).

Vale la pena prestare attenzione agli svantaggi:

• non tutte le banche lavorano con conti escrow;
• il denaro nel conto è bloccato, e il depositante potrà restituirlo solo in caso di cessazione del contratto;
• le finanze sul conto escrow non generano profitto, come per esempio un deposito;
• il denaro nel conto è congelato, e il valore degli immobili può aumentare, quindi quando i fondi vengono restituiti (se il costruttore non ha rispettato le sue condizioni), è improbabile che il cliente riesca a acquistare un'abitazione equivalente;
• Il conto escrow è a pagamento. Il depositante paga una commissione per l'apertura di un conto (circa l'1% dell'importo), tuttavia, nelle transazioni di costruzione a partecipazione, il beneficiario paga per la manutenzione del conto.;
• limite sull'importo dei fondi restituiti in caso di fallimento della banca. Se c'era più denaro nel conto, il depositante riceverà solo l'importo secondo il limite stabilito. 

In sintesi, si può affermare che, nonostante gli svantaggi, il conto escrow diventa lo schema di vendita che minimizza il rischio di perdere denaro durante una transazione. E come ti senti riguardo all'acquisto immobiliare tramite un conto escrow?