1. Comprendere le leggi locali sulla proprietà

Ogni paese gestisce la proprietà straniera in modo diverso. In alcuni paesi, gli stranieri possono possedere terreni in piena proprietà, mentre in altri, sei limitato a diritti di affitto o hai bisogno di un partner locale.

Esempi:

• Portogallo, Spagna, Georgia: Gli stranieri possono acquistare immobili in piena proprietà con gli stessi diritti dei locali.

• Thailandia: Gli stranieri possono possedere condomini ma non terreni direttamente.

• Indonesia: Puoi detenere un immobile con contratto di locazione (generalmente 30-80 anni), non in piena proprietà.

• Messico: Le proprietà entro 50 km dalla costa o dalle frontiere richiedono un fideicommissario (trust bancario).

Prima di innamorarti di una proprietà, consulti un esperto legale locale per confermare i diritti di proprietà, le regole di trasferimento e se il tuo nome può comparire sull'atto di proprietà.

2. La due diligence legale è fondamentale

Comprare immobili all'estero senza supporto legale adeguato è rischioso. Regolamenti locali, norme di zonizzazione e persino truffe possono ostacolare investitori impreparati.

Cosa controllare:

• Il venditore è il legittimo proprietario?

• Ci sono gravami, mutui o contenziosi?

• Il terreno è zonato per uso residenziale?

• Tutti i permessi e i documenti di costruzione sono in regola?

Assumi unavvocato immobiliare indipendente (non affiliato con il venditore o il costruttore) che parli la tua lingua e sia abilitato localmente.

3. Implicazioni fiscali: locali e internazionali

La proprietà di immobili esteri comporta responsabilità fiscali sia nel paese ospitante che, probabilmente, nel tuo paese di origine.

Tasse da considerare:

• Tasse di acquisto: Variano dallo 0% (Georgia) al 10%+ (Spagna, Francia).

• Tasse annuali: Imposta sulla proprietà, imposta sul reddito da affitto, plusvalenze.

• Tasse di uscita: Alcuni paesi applicano tasse sui profitti quando vendi.

• Doppia imposizione: Potresti dover pagare tasse nel tuo paese d'origine a meno che esista un trattato fiscale.

Consiglio utile: lavora con unconsulente fiscale transfrontaliero per assicurarti di essere in regola e ottimizzare le detrazioni in entrambi i paesi.

4. Residenza e visti legati alla proprietà

L'acquisto di immobili può spesso aprire le porte a residenza, visti a lungo termine o addirittura cittadinanza, ma le regole variano notevolmente.

Nel 2024:

• Portogallo, Spagna, Grecia: I programmi di Golden Visa consentono la residenza tramite investimenti immobiliari, sebbene alcuni siano in fase di revisione o limitati a zone commerciali.

• EAU: L'investimento immobiliare superiore a 204K $ garantisce visti a lungo termine.

• Turchia: 400K $ in immobili dà diritto alla cittadinanza.

Non dare per scontato che tutti gli acquisti di immobili garantiscano la residenza legale. Ricerca le opzioni per i visti in anticipo o collabora con un avvocato specializzato in immigrazione.

5. Finanziamento di un immobile estero

Possono gli stranieri ottenere mutui all'estero? Sì, ma dipende dal paese.

Opzioni:

• Mutui locali: Disponibili in Portogallo, Spagna, Thailandia, EAU. Di solito dal 50 al 70% di LTV.

• Prestiti su patrimonio immobiliare: Finanza l'acquisto all'estero utilizzando il patrimonio del tuo immobile domestico.

• Finanziamento da parte del costruttore: Comune per progetti off-plan in Turchia, Bali e Dubai.

Consigli principali:

• I mutui per stranieri possono richiedere ampie caparre.

• Potresti aver bisogno di prove di reddito, dichiarazioni fiscali e un conto bancario locale.

• I tassi d'interesse per i non residenti sono spesso più alti.

Assicurati di confrontare le opzioni locali e internazionali per evitare costi elevati.

6. Fluttuazioni valutarie e rischi

Comprare proprietà in un paese con una valuta diversa aggiunge un ulteriore livello di complessità e rischio.

Consigli per gestire il rischio valutario:

• Fissa i tassi utilizzando un contratto forward o una copertura FX.

• Mantieni fondi in USD o EUR se possibile in mercati volatili.

• Considera paesi con valuta stabile se desideri un ROI prevedibile.

Ad esempio, la Turchia e la Colombia hanno subito una grande svalutazione della valuta, il che può offrire immobili più economici ma comporta rischi se intendi rivendere o rimpatriare il reddito.

7. Gestione e manutenzione della proprietà all'estero

A meno che tu non preveda di vivere nella proprietà a tempo pieno, avrai bisogno di un gestore immobiliare locale affidabile.

Servizi forniti:

• Raccolta degli affitti e selezione inquilini

• Riparazioni e manutenzione ordinaria

• Pagamenti delle utenze e conformità legale

• Pulizie e cambi per affitti a breve termine

Questo è particolarmente cruciale se investi in affitti in stile Airbnb a Bali, Dubai o Portogallo. La proprietà a distanza non funziona senza un solido supporto locale.

8. Comprendere le dinamiche di mercato

Non acquistare solo perché un luogo è bello. Studia i trend di offerta/domanda, rendimenti da affitto e crescita economica.

Chiedi:

• È un mercato stagionale o tutto l'anno?

• Il turismo è in crescita o in calo?

• Qual è l'apprezzamento previsto nei prossimi 5-10 anni?

• Ci sono restrizioni sugli affitti a breve termine?

Piattaforme come Numbeo, GlobalPropertyGuide e portali immobiliari locali possono darti una buona panoramica del mercato.

9. Costi nascosti che potresti trascurare

L'acquisto di immobili internazionali comporta spesso spese extra inaspettate.

Esempi:

• Spese notarili, di registrazione e legali

• Tasse di manutenzione nei condomini o nelle comunità recintate

• Sovrattasse per acquirenti stranieri (ad esempio, in Canada o in Australia)

• Costi di traduzione e certificazione

• Tasse comunali annuali (a volte fatturate inaspettatamente)

Ottieni una stima completa dei costi “tutto compreso” prima di impegnarti in un affare, comprese le spese di chiusura, le tasse e le spese di gestione.

10. Acquisti off-plan o in fase di pre-costruzione? Ulteriore cautela richiesta

Le proprietà off-plan possono offrire prezzi più bassi e un grande potenziale, ma comportano rischi.

Mitiga i rischi seguendo questi consigli:

• Acquista solo da costruttori rinomati e ben recensiti.

• Esamina i tempi di consegna e le penali per ritardi.

• Visita il sito o assegna un perito.

• Utilizza servizi di escrow per proteggere i depositi.

Assicurati di comprendere ilprogramma di completamento e pagamento e verifica che il costruttore sia autorizzato e assicurato.

Consiglio bonus: non trascurare fattori culturali e di comunicazione

Ogni paese ha diverse consuetudini commerciali, stili di negoziazione e aspettative. I malintesi possono sorgere rapidamente se non sei preparato.

Ad esempio:

• A Bali, molte proprietà coinvolgono disposizioni tradizionali di condivisione della terra con i locali.

• In Spagna o Italia, i tempi di chiusura possono richiedere molto più tempo rispetto a quelli negli Stati Uniti o Regno Unito.

• In Thailandia, sorridere non significa sempre sì e i confronti diretti sono malvisti.

Pazienza, rispetto e buoni partner locali possono fare una grande differenza.

Conclusione: agisci in modo intelligente, non affrettato

Acquistare immobili in un paese straniero è una mossa audace che può portare grandi ricompense. Ma non è una vacanza: è un investimento. La chiave del successo risiede nella preparazione:

• Fai le tue ricerche

• Assumi professionisti

• Comprendi la tua esposizione finanziaria

• Lavora sempre nel quadro legale del paese

Con il giusto team e una pianificazione attenta, puoi trasformare il tuo sogno di possedere un immobile all'estero in una realtà redditizia, sicura e arricchente.