Perché andare globali con il tuo portafoglio immobiliare?

Diversificare a livello internazionale distribuisce il rischio su vari sistemi economici, contesti politici e valute. Mentre un mercato locale potrebbe subire l'inflazione, la svalutazione della valuta o cambiamenti normativi, un portafoglio più ampio può assorbire questi shock. Oltre alla gestione del rischio, investire all'estero apre anche a:

• Opportunità di ROI più elevate

• Vantaggi di cittadinanza e residenza

• Accesso a mercati sottovalutati o emergenti

• Flessibilità dello stile di vita (case vacanze, hub per lavoro a distanza)

• Copertura geopolitica e strategia fiscale

Passo 1: Definisci i tuoi obiettivi di investimento

Prima di acquistare proprietà in più paesi, chiarisci i tuoi obiettivi. Stai cercando flusso di cassa, apprezzamento, cittadinanza, stile di vita o pianificazione patrimoniale?

Profili di investitore comuni:

• Il cercatore di reddito: desidera proprietà con elevati rendimenti da affitto (6-10% annui).

• Il cacciatore di apprezzamento: si concentra sulla crescita del capitale in mercati in sviluppo o in transizione.

• L'expat o nomade digitale: cerca destinazioni vivibili con vantaggi per visti.

• Il conservatore di ricchezza: mira a riporre capitale in valute e beni stabili (ad es., Svizzera, UAE).

La tua strategia dovrebbe determinare le località, i tipi di proprietà e l'approccio alla gestione.

Passo 2: Scegli i mercati giusti

I tuoi mercati ideali dovrebbero bilanciare il potenziale di rendimento con la fattibilità legale e logistica. Ecco un quadro di riferimento per aiutarti:

Dimensioni della diversificazione:

• Regionalmente: Europa, Asia, MENA, America Latina

• Economicamente: un mix di economie emergenti e sviluppate

• Per scopo: una combinazione di proprietà in affitto, investimenti orientati all'apprezzamento e beni per lo stile di vita

Selezioni hot del 2024 per strategia:

Passo 3: Comprendere le leggi e le restrizioni locali

Ogni paese ha le proprie regole riguardo alla proprietà da parte di stranieri. Alcuni consentono il 100% di proprietà, altri limitano a diritti di affitto o richiedono un partner locale.

Punti chiave da ricercare:

• Gli stranieri possono acquistare proprietà liberamente?

• Ci sono zone o tipologie di immobili riservate ai locali?

• Quali sono i termini di affitto del terreno (se non è di proprietà esclusiva)?

• Ci sono tasse sulla proprietà di stranieri o sulle plusvalenze?

• Il finanziamento è disponibile per i non residenti?

Esempi:

• Thailandia: agli stranieri non è consentito possedere terreni, ma i condomini sono permessi fino al 49% di un edificio.

• Portogallo: aperto agli stranieri, soprattutto attraverso visti per residenza come D7/D8.

• UAE: offre zone di proprietà a titolo definitivo agli stranieri a Dubai e Abu Dhabi.

Passo 4: Sfrutta le strutture legali e finanziarie adeguate

Investitori intelligenti creano strutture di proprietà legali e fiscali efficienti che corrispondono alla loro strategia.

Opzioni:

• Nome personale: semplice ma espone a responsabilità personali e questioni di eredità.

• LLC internazionale o entità offshore: ottima per la privacy e la pianificazione fiscale (ad es., BVI, Delaware, zone franche degli UAE).

• Trust o fondazioni: utili per la pianificazione patrimoniale e la protezione degli asset.

Consulta sempre un esperto legale e fiscale locale nel paese di destinazione e nel tuo paese di residenza per evitare la doppia imposizione o sanzioni.

Passo 5: Mix di classi di asset e orizzonti temporali

Un portafoglio sano comprende diversi tipi di proprietà con profili di rischio/rendimento variati.

Idee per un mix intelligente:

• Affitto a breve termine (ad es., Bali, Tulum): alto ROI, ma volatile

• Residenziale a lungo termine (ad es., sobborghi di Lisbona): inquilini stabili, minore vacanza

• Commerciale/Retail (ad es., Dubai, Riyadh): hub commerciali, valore di affitto più elevato

• Progetti di sviluppo: grande potenziale ma più rischiosi; ottimi nei mercati emergenti

Anche l'orizzonte temporale è importante:

• 1-3 anni: vendite rapide o affitti

• 5-10 anni: crescita del capitale

• Oltre 10 anni: pianificazione patrimoniale e conservazione della ricchezza

Passo 6: Pianificare la gestione delle proprietà all'estero

Possedere immobili a livello mondiale suona affascinante, ma senza una gestione solida delle proprietà diventa stressante.

Le tue opzioni:

• Manager locali di proprietà: assumi agenzie locali verificate (preferibilmente con personale che parla inglese).

• Fornitori di investimento chiavi in mano: offrono investimenti "senza pensieri", inclusi acquisto, arredamento e gestione.

• Piattaforme digitali: Airbnb, Booking.com o NomadX per affitti a breve termine.

Assicurati che offrano report trasparenti, supporto per la manutenzione e screening degli ospiti.

Passo 7: Rimanere aggiornati sui rischi geopolitici e sulle valute

Cosa succede se scoppia una guerra o se la valuta locale collassa? Questi sono problemi reali legati agli investimenti globali.

Strategie di mitigazione:

• Non sovra-concentrare in una sola regione o valuta

• Investire in beni “rifugio sicuro” (ad es., immobili svizzeri o paesi ancorati a USD)

• Utilizzare conti escrow e sviluppatori affidabili per progetti in fase di sviluppo

• Acquisire assicurazione locale (incluso la copertura per catastrofi naturali)

• Rimanere aggiornati su cambiamenti politici e nelle politiche sui visti

Passo 8: Monitorare, riequilibrare e reinvestire

Come ogni portafoglio, il settore immobiliare internazionale dovrebbe essere rivisto annualmente.

Checklist:

• Ci sono beni che stanno sottoperformando o sono vacanti?

• Le dinamiche di mercato stanno cambiando in posizioni chiave?

• Le fluttuazioni valutarie influenzano il flusso di cassa o le valutazioni?

• È il momento di vendere e reinvestire i profitti altrove?

Utilizza strumenti come:

• Stessa o Property Hawk per monitorare il portafoglio

• Piattaforme per copertura contro il cambio valuta come Wise o OFX

• Fornitori locali di dati di mercato per confronti e tendenze di rendimento

Bonus: Considera la residenza o cittadinanza attraverso il patrimonio immobiliare

Paesi come Portogallo, Grecia (con regole riviste) e Turchia offrono la residenza o addirittura la cittadinanza attraverso investimenti immobiliari.

Vantaggi:

• Libertà di viaggio (soprattutto nella zona Schengen)

• Opzioni per residenza a lungo termine o pensionamento

• Opportunità di pianificazione fiscale (come il regime NHR del Portogallo)

Nota: Alcuni di questi programmi si stanno inasprendo nel 2024, quindi agisci presto se questo è un obiettivo.

Errori chiave da evitare

• Cadere in trappole turistiche sovrapprezzate senza reale potenziale di affitto

• Ignorare le normative fiscali locali e affrontare spese o sanzioni inaspettate

• Affidarsi solo a un agente locale senza cercare secondi pareri

• Investire senza vedere di persona la proprietà o la località

• Non pianificare una strategia di uscita o la domanda del mercato della rivendita

Considerazioni finali: Vai globale, ma resta con i piedi per terra

Costruire un portafoglio immobiliare internazionale nel 2024 non è solo una decisione finanziaria — è una mossa strategica per lo stile di vita e il lascito. Che tu stia cercando rendimento, pianificando una pensione anticipata o proteggendoti contro tempi incerti, l'investimento immobiliare internazionale apre porte sia alla libertà finanziaria sia a una vita più flessibile.

Tuttavia, il successo non riguarda il seguire le tendenze più calde — ma piuttosto la diversificazione strategica, la due diligence e l'expertise locale. Collabora con esperti legali, fiscali e immobiliari che conoscano sia il tuo paese d'origine sia i mercati target.