Salon Immobilier Secondaire à Santiago de CubaVues panoramiques, maisons en penteet guitares au crépuscule

Pourquoi l'immobilier secondaire à Santiago de Cuba attire les investisseurs mondiaux

Santiago de Cuba, le cœur afro-caribéen de l'île et berceau de la révolution, offre un marché immobilier secondaire captivant pour les acheteurs anglophones en quête d'une immersion culturelle authentique et de rendements locatifs intéressants. Les maisons de ville coloniales à revendre dans le centre historique, les appartements des années 50 surplombant le parc Céspedes et les villas modestes à Vista Alegre se négocient généralement à 20–30 % en dessous des prix des propriétés rénovées par l'État. Les investisseurs internationaux profitent d'occupations clés en main, d'une demande locative avérée parmi les touristes culturels, le personnel des missions étrangères et les équipes de tournage à long séjour, ainsi que de transferts de titre sécurisés via le Registro de la Propiedad de Cuba. Avec des transactions entièrement en espèces, des frais de clôture d'environ 5 % et aucune restriction sur la propriété pour les non-résidents selon les nouvelles lois sur l'investissement, le secteur de la revente à Santiago combine un attrait patrimonial vibrant à des rendements attrayants.

Centre historique et dynamique locative

La vieille ville (Centro Histórico) est le joyau architectural de Santiago, où des façades pastel du 19ème siècle bordent des places étroites. Les appartements secondaires, modernisés avec des systèmes de plomberie et d'électricité contemporains, offrent un rendement brut de 7 à 9 % lorsqu'ils sont loués à court terme aux visiteurs du festival de salsa et aux délégations académiques assistant au Festival international de la guitare. Les acheteurs avisés négocient des crédits de rénovation pour restaurer le fer forgé orné et les motifs de carreaux originaux, permettant des primes de tarif de nuit allant jusqu'à 30 % pendant le Carnaval de Santiago et les événements de la Fiesta del Fuego.

Le long du Malecón, des immeubles des années 50 offrent des vues panoramiques sur la baie. Les unités à revendre ici se négocient à des prix réduits par rapport aux logements attribués par l'État, mais fournissent des rendements stables de 5 à 6 % pour les diplomates, les équipes d'ONG et les bénévoles de la santé stationnés à l'hôpital Clínico Santiago. Des améliorations simples – installation de climatiseurs split et modernisation des équipements de cuisine – justifient souvent des augmentations de loyer de 15 à 20 %, tandis que la proximité du terminal de croisières garantit un taux d'occupation élevé.

Dans le quartier résidentiel de Vista Alegre, des villas de faible hauteur et des regroupements de maisons de ville construites dans les années 60 se négocient à des prix très inférieurs aux comparaisons avec La Havane, tout en offrant un rendement de 4 à 5 % aux familles expatriées à long terme et aux équipes de production cinématographique utilisant Santiago comme base de localisation. Les acheteurs ajoutant des espaces de stationnement privés, des clôtures de sécurité et un éclairage de jardin peuvent exiger des loyers supplémentaires et attirer des locataires de catégorie supérieure.

Mécanique des transactions et éléments essentiels à la propriété

Selon les nouvelles réglementations sur l'investissement étranger à Cuba, les non-résidents acquièrent des propriétés secondaires avec un paiement initial de 100 % en devises fortes via l'entiercement de Banco Financiero Internacional. L'enregistrement de titre au Registro de la Propiedad local implique des frais de notaire et d'enregistrement d'environ 5 % de la valeur de vente. Il n'y a pas de quotas ni d'exigences de résidence ; les investisseurs fournissent simplement des passeports valides et respectent les protocoles de lutte contre le blanchiment d'argent supervisés par le Ministère des Finances.

Les considérations clés incluent :

• Due Diligence : Engagez un avocat licencié à Cuba pour effectuer une recherche complète de titre (certificado de gravámenes), vérifier les restrictions de zone patrimoniale auprès de l'Oficina del Historiador et confirmer les connexions utilitaires actuelles.
• Permis et frais : Les locations de courte durée (casas particulares) nécessitent une licence du Ministerio de Turismo, avec des frais annuels fixes et des inspections de sécurité.
• Marché entièrement en espèces : Les hypothèques ne sont pas disponibles ; les investisseurs prévoient des améliorations de capital avec des entreprises de construction approuvées par l'État remboursées par des libérations d'entiercement à l'achèvement.

Les acheteurs négociant des allocations de restauration de façade et des crédits d'amélioration intérieure peuvent capitaliser sur des budgets de rénovation plus importants déductibles d'impôts et garantir la conformité avec les directives de l'UNESCO régissant le quartier historique de Santiago.

Les investissements dans les infrastructures et les transports de Santiago renforcent les valeurs de revente. La zone piétonne revitalisée du parc Céspedes et le service de ferry élargi vers Guantánamo améliorent l'accessibilité du centre-ville, entraînant des primes de 6 à 8 % pour les propriétés situées à deux pâtés de maisons. Les améliorations locales des routes sur l'Avenida Patria et l'Avenida de las Américas réduisent les temps de trajet vers l'aéroport Antonio Maceo, augmentant la demande pour les maisons de revente près de l'entrée du principal corridor culturel.

La demande locative est diversifiée : des conférences académiques à l'Universidad de Oriente, des équipes de missions médicales et des délégations culturelles soutiennent des baux à long terme ; les touristes de croisière et de festival renforcent les réservations de courte durée dans les casas particulares près de la Calle Heredia. Des gestionnaires de propriétés professionnels à Santiago de Cuba s'occupent des services pour les invités, de l'entretien et des rapports financiers, permettant aux propriétaires étrangers de profiter d'un revenu locatif sans souci avec des relevés mensuels transparents.

Les micro-niches émergentes incluent la conversion de petits appartements en hauteur à Carraguao en suites de co-living pour les artistes itinérants — atteignant des rendements combinés de 8 à 10 % — et la cible de villas rénovées près du Musée de la caserne Moncada pour des packages de tourisme culturel. En alignant les acquisitions avec le calendrier des festivals culturels et en tirant parti du cadre d'investissement évolutif de Cuba, les investisseurs mondiaux peuvent sécuriser à la fois des expériences de vie immersives et des rendements durables dans les quartiers les plus emblématiques de Santiago de Cuba.