Propriétés secondaires approuvées par des experts à CamagueyVille paisible avec des cours intérieureset un charme culturel

Pourquoi l’immobilier secondaire à Camagüey attire l’attention des investisseurs internationaux

Camagüey, la « Ville des Tinajones » classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, connue pour son agencement colonial labyrinthique et sa scène artistique dynamique, est devenue discrètement un endroit prisé par les acheteurs anglophones à la recherche de biens immobiliers à fort potentiel de revente. L'immobilier secondaire à Camagüey — allant d'appartements restaurés du XVIIIe siècle dans le centre historique à des appartements du milieu du XXe siècle le long de l'Avenida Carlos Manuel de Céspedes et des maisons familiales dans la banlieue moderne de Jigüe — se vend souvent à des prix 20 à 30 % inférieurs aux rares nouvelles constructions soutenues par l'État. Les investisseurs étrangers bénéficient d'occupations clés en main, de pools de locataires établis, comprenant des étudiants universitaires, des visiteurs du tourisme médical et des touristes culturels attirés par l'UNESCO, ainsi que de transferts de titres sécurisés via le Registro de la Propiedad de Cuba. Avec des transactions au comptant simplifiant le financement, des frais de clôture modiques d'environ 5 % et aucune limite sur la propriété étrangère selon les nouvelles lois sur l'investissement, le marché de revente de Camagüey offre à la fois un cadre de vie chargé d'histoire et des perspectives de valorisation à long terme.

Quartiers Historiques et Dynamique Locative

Centro Histórico constitue le cœur de l'attrait du marché secondaire de Camagüey. Des rues étroites et sinueuses bordées de bâtiments ocre cachent des cours et des galeries artisanales ; bon nombre de ces maisons coloniales ont été modernisées avec des installations sanitaires modernes, des chauffe-eau à gaz et le Wi-Fi. Les appartements de revente ici affichent des rendements bruts de 7 à 9 % lorsqu'ils sont loués comme casas particulares aux touristes culturels lors du Festival de Teatro de Camagüey et de la Semana de la Cultura. Les acheteurs judicieux négocient souvent des crédits de rénovation pour restaurer les poutres en bois et les tuiles en terre cuite d’origine — des éléments qui justifient des majorations de tarif nuit de 25 à 30 % par rapport aux chambres d'hôtes standard. Les baux à long terme accordés à des professeurs de l'Universidad de Camagüey et à des internes médicaux de l'Hôpital Provincial fournissent également des rendements stables de 5 à 6 %, garantissant un taux d'occupation toute l'année.

Le long de l'Avenida Carlos Manuel de Céspedes, les camagüeyanos profitent d'un mélange éclectique de blocs d'appartements des années 1950 et de petits projets de condominiums des années 1990. Ces appartements de revente, généralement de 80 à 120 m², se négocient à des prix très inférieurs à ceux de La Havane tout en offrant un rendement brut de 5 à 7 % sur des baux annuels pour des fonctionnaires, du personnel d'ONG et des équipes de tournage de long séjour attirées par les paysages patrimoniaux protégés par l'UNESCO de Camagüey. Des améliorations intérieures simples — installation de climatiseurs split, modernisation des cuisines avec des équipements en acier inoxydable et ajout de grilles de sécurité — peuvent augmenter les loyers de 15 à 20 % et réduire encore le taux de vacance à moins de 3 %.

Éléments Juridiques, Fiscaux et de Financement pour les Non-Résidents

Dans le cadre du nouveau cadre d’investissement étranger à Cuba, les non-résidents acquièrent l'immobilier secondaire à Camagüey par des achats en espèces à 100 % et en monnaie convertible (USD, EUR) via un séquestre agréé par l'État au Banco Financiero Internacional. Les transferts de titre sont enregistrés au Registro de la Propiedad Provincial, les frais de clôture — y compris les frais notariaux, d’enregistrement et juridiques — s'élevant à environ 5 % du prix de vente. Il n'y a pas de limites sur le nombre d'unités résidentielles que les acheteurs étrangers peuvent posséder, et la TVA n'est pas appliquée aux propriétés de revente en dehors du segment « programme préférentiel » de l'État.

Les principales considérations transactionnelles comprennent :

• Diligence Raisonnée : Faire appel à un avocat agréé à Camagüey pour vérifier la clarté du titre (certificado de gravámenes), confirmer l'absence de charges non résolues et garantir la conformité avec les mandats de conservation du patrimoine imposés par l'Oficina del Historiador.
• Permis et Licences : Les locations de courte durée nécessitent une licencia de arrendador délivrée par le Ministerio de Turismo ; des frais annuels et des inspections de sécurité périodiques s'appliquent.
• Financement : Les prêts hypothécaires ne sont pas disponibles pour les étrangers ; les investisseurs coordonnent le financement des rénovations via des versements garantis par séquestre à des entreprises de construction accréditées après l’atteinte des jalons du projet.

Les règlements cubains stipulent que tous les travaux de rénovation et de restauration dans les zones patrimoniales doivent être supervisés par des experts en restauration agréés par l'État, offrant aux acheteurs un accès à des services techniques subventionnés et garantissant le respect des orientations de l’UNESCO.

Les transports et infrastructures en évolution à Camagüey augmentent la valeur du marché secondaire. Le terminal récemment rénové à l'aéroport international Ignacio Agramonte — situé à seulement 12 km à l'est de la ville — propose des vols charter directs vers la Floride et l'Europe, renforçant la demande de locations de courte durée. L'amélioration des services d'autobus interprovinciaux et une étude de faisabilité pour un tramway prévu le long de l'Avenida de los Mártires devraient faire grimper les primes de revente de 5 à 7 % pour les propriétés situées à moins de 500 mètres des arrêts majeurs. La mise à niveau continue des espaces publics au centre historique — pavés restaurés, éclairage économe en énergie et zones piétonnes — accroît encore l'attrait des maisons de revente près de la Plaza San Juan de Dios et de la fontaine Tinajón.

La demande des locataires à Camagüey reste diversifiée : des baux à long terme par le personnel universitaire et médical, des missions diplomatiques louant des appartements meublés près de la Calle República, et des invités à court séjour du tourisme culturel découvrant les ruelles citadelles de la ville. Des pics saisonniers lors du Festival de Ballet de Camagüey et de la Fiesta del Tinajón voient le taux d’occupation dépasser 85 % dans les appartements servis. Des gestionnaires immobiliers professionnels coordonnent les enregistrements des maisons d’hôtes, l’entretien et les rapports financiers transparents conformément aux règlements AML de Cuba, permettant aux propriétaires étrangers de bénéficier de flux de revenus presque passifs.

Les niches de marché émergentes incluent la conversion de petits appartements dans le Barrio San Juan de Dios en suites de résidence d'artistes — affichant des rendements combinés de 8 à 10 % — et le ciblage de villas sur les collines près des jardins botaniques El Cerito pour des forfaits d'éco-retrait. En alignant les acquisitions avec les calendriers des festivals, en tirant parti du système d’enregistrement sécurisé de Cuba et en embrassant l'héritage culturel unique de Camagüey, les investisseurs mondiaux peuvent garantir à la fois des expériences de vie immersives et des rendements durables dans cette merveilleusement préservée ville caribéenne.