Immobilier secondaire sélectionné par des experts à CangguAttractivité d'investissement solide dansun pôle pour les nomades numériques

Pourquoi envisager l'immobilier secondaire à Canggu

Canggu, autrefois un village côtier paisible sur la côte sud-ouest de Bali, est devenu un lieu dynamique pour l'investissement immobilier international. Situé entre Seminyak et Tanah Lot, il offre un équilibre unique entre charme tropical décontracté et attrait urbain moderne. Avec ses plages de sable noir, une culture de cafés florissante, des retraites de yoga, des boutiques et des espaces de coworking, Canggu attire aujourd'hui des nomades numériques, des expatriés à long terme et des investisseurs globaux intéressés par le style de vie.

Contrairement aux projets en pré-construction, l'immobilier secondaire fait référence à des propriétés achevées et opérationnelles qui sont revendues par des propriétaires ou investisseurs individuels. Ce segment de marché offre une voie d'acquisition plus sûre et plus transparente, en particulier dans des destinations comme Canggu, où le développement est rapide et les risques liés aux plans d'achats sont significatifs. Les investisseurs à la recherche d'une occupation immédiate, de revenus locatifs et de documents de propriété clairs privilégient souvent le marché de la revente.

Types de propriétés secondaires disponibles

Le marché secondaire de Canggu propose une large gamme de formats immobiliers adaptés à divers profils d'acheteurs, allant des relocalisateurs soucieux de leur budget aux investisseurs de luxe. Les catégories les plus courantes incluent :

• Villas en bail emphytéotique : La majorité des villas secondaires à Canggu sont vendues avec des titres de bail emphytéotique, généralement de 25 à 30 ans avec des prolongations facultatives. Ces villas vont de simples unités d'une chambre (~150 000 $) à des compounds luxueux de 4 chambres (400 000 $ à 900 000 $), souvent dotées de piscines, de jardins, et d'appartements pour le personnel.
• Villas en pleine propriété via un nominé local ou PMA : Les citoyens indonésiens peuvent détenir des titres de pleine propriété (Hak Milik), et les étrangers y ont accès par le biais de structures légales PMA (société d'investissement étrangère). Cependant, la conformité légale est essentielle.
• Studios et appartements boutique : Des appartements à revendre entièrement construits, souvent dans des immeubles avec services ou des compounds privés, sont proposés à partir d'environ 100 000 $ en fonction des commodités et de l'emplacement.
• Terrains découpés : Les acheteurs peuvent acquérir de petites parcelles de terre en pleine propriété ou en bail emphytéotique avec un zonage existant pour le développement résidentiel ou touristique. Les prix varient de 200 à 500 $ par m², en fonction de la proximité de la plage et des routes d'accès.
• Clés en main achevés : Certains promoteurs revendent des unités qui ont été achevées mais jamais occupées. Celles-ci sont équipées d'infrastructures complètes et prêtes à être louées ou habitées.

Les quartiers les plus recherchés à Canggu incluent Berawa (près de Finns Beach Club), Batu Bolong et Pererenan, chacun offrant des atmosphères légèrement différentes, allant de centres sociaux tendance à des zones résidentielles sereines.

Propriété et aspects juridiques

Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terrains en pleine propriété en Indonésie à titre individuel. Toutefois, il existe des alternatives entièrement légales pour investir dans l'immobilier secondaire :

• Bail emphytéotique (Hak Sewa) : C'est la méthode la plus courante pour les étrangers. Elle accorde le droit d'utiliser et de louer la propriété pour une durée déterminée, généralement de 25 à 30 ans, avec des clauses de renouvellement. Les contrats de bail sont notariés et enregistrés auprès du Bureau des terres.
• Propriété par une société PMA : Un investisseur étranger peut créer une PT PMA (société à responsabilité limitée de droit étranger), qui est légalement autorisée à posséder des Hak Guna Bangunan (droit de construire) ou Hak Pakai (droit d'usage). Cela est plus complexe mais permet un contrôle sur les structures en pleine propriété.
• Structure de nominé (non recommandée) : Certains acheteurs utilisent un nominé indonésien pour détenir le titre. Cependant, cette méthode est déconseillée en raison des risques juridiques et de l'inapplicabilité en cas de litige.

Lors de l'achat d'une propriété secondaire, il est essentiel de réaliser une diligence raisonnable adéquate avec l'aide d'un notaire et d'un conseiller juridique agréés. Les étapes incluent :

1. Vérification des permis de construction et de terrain (IMB ou PBG)
2. Confirmation des réglementations de zonage (résidentiel ou commercial)
3. Examen des contrats de bail (durée restante, droits de renouvellement)
4. Vérification de l'état fiscal de la propriété et des obligations en cours
5. Clarification des responsabilités fiscales concernant la TVA ou l'impôt sur le revenu dans les transactions de revente

Faire appel à un notaris (notaire) et à un consultant juridique familier avec les lois immobilières de Canggu garantit que toute la documentation est valide et conforme. Il est conseillé aux investisseurs étrangers d'utiliser des contrats officiels bilingues et d'éviter les transactions en espèces informelles.

Prix et tendances du marché

Le marché immobilier secondaire de Canggu a connu une appréciation constante au cours des 5 à 7 dernières années. La demande internationale croissante, la disponibilité limitée des terrains et l'augmentation du tourisme ont propulsé les prix à la hausse, en particulier pour les villas de revente bien situées et les locations opérationnelles.

• Les prix moyens des villas en bail emphytéotique vont de 1 700 à 2 500 $ par m²
• Les villas en bord de mer et situées dans des endroits privilégiés peuvent atteindre 3 000 $ et plus par m²
• Les appartements secondaires dans des résidences avec services se situent en moyenne entre 120 000 et 180 000 $ pour des studios ou des unités d'une chambre
• Les rendements locatifs varient de 8 % (location à long terme) à 15–20 % (court terme, quotidien/hebdomadaire)

La valeur d'une propriété à revendre repose sur sa performance locative prouvée et sa situation légale vérifiée. De nombreuses annonces secondaires incluent des états financiers des revenus locatifs passés, des taux d'occupation et des antécédents de gestion immobilière. Ceux-ci sont essentiels pour évaluer le retour sur investissement.

La reprise du secteur touristique après la pandémie a encore renforcé la demande locative, Canggu devenant une base pour des séjours prolongés, des workations et des retraites internationales. Les propriétés situées près des principaux beach clubs, des écoles (par exemple, les campus satellites de Green School) et des espaces de coworking sont les plus demandées.

Scénarios d'investissement sur le marché de la revente

L'immobilier secondaire à Canggu convient à plusieurs profils d'investisseurs :

• Acheter pour louer : Les villas clés en main avec de solides antécédents d'occupation peuvent être louées immédiatement via Airbnb, Booking.com ou des agences locales.
• Acheter pour conserver : Les investisseurs achètent une propriété de revente avec de longues durées de bail ou en pleine propriété (via PMA) pour une utilisation personnelle future ou un gain en capital.
• Acheter et rénover : Des propriétés plus anciennes sont acquises à prix réduit puis rénovées pour une revente ou des rendements locatifs plus élevés.
• Maisons de vacances avec location partielle : Les propriétaires utilisent la propriété pendant une partie de l'année et la louent le reste du temps.

Exemple :

Une villa de 2 chambres à Berawa achetée pour 260 000 $ (bail emphytéotique, 27 ans restants) génère 35 000 $/an de revenu locatif brut. Après déductions (~30 %), le rendement net est d'environ 24 500 $, soit un ROI de 9,4 %. Si elle est revendue après 5 ans pour 320 000 $, le gain en capital augmenterait davantage le retour sur investissement.

Comment VelesClub Int. soutient les acheteurs du marché secondaire

VelesClub International aide les investisseurs et les expatriés à naviguer sur le marché immobilier secondaire de Canggu grâce à une approche globale :

• Recherche et sélection de propriétés : Nous maintenons un accès exclusif à des annonces de revente sélectionnées qui répondent à des critères juridiques et financiers.
• Diligence raisonnable et examen juridique : Notre équipe juridique garantit la clarté des titres, la validité du zonage et la propreté des structures de bail ou PMA.
• Négociation et structuration : Nous gérons la structuration des offres, les conditions de dépôt et la représentation du vendeur pour sécuriser des conditions favorables.
• Coordination des transactions : Nous nous occupons de la prise de rendez-vous avec le notaire, de la conformité fiscale, du processus de transfert et du soutien final à la conclusion.
• Mise en place de gestion locative : Si souhaité, nous coordonnons l'intégration avec des opérateurs de location de premier plan, de la configuration des annonces à la gestion des services pour les invités.
• Planification de la stratégie de sortie : Pour les investisseurs à long terme, nous développons des calendriers de revente ou de refinancement alignés sur vos objectifs d'investissement.

Notre équipe sur le terrain à Bali parle anglais et bahasa indonésien, travaillant avec des partenaires légaux de confiance, des notaires et des agents. Nous éliminons les risques et simplifions le processus d'acquisition pour les acheteurs du monde entier — de l'enquête initiale à la monétisation locative post-achat.

Conclusion : pourquoi le marché de la revente de Canggu a du sens

L'immobilier secondaire à Canggu représente une combinaison rare de style de vie tropical, de revenus fiables et de voies juridiques claires pour la propriété étrangère. Bien que le marché immobilier de Bali reste compétitif, les propriétés de revente se distinguent par leur profil de risque plus faible, leur utilisabilité immédiate et leur visibilité en termes de performance. Que vous recherchiez une villa générant des revenus locatifs, une résidence familiale à long terme ou un refuge personnel hybride, le marché secondaire de Canggu offre des options polyvalentes avec des rendements prouvés.

Avec des prix encore favorables par rapport à d'autres marchés balnéaires mondiaux, et des options de bail emphytéotique accessibles à partir de 150 000 $ à 250 000 $, le moment est stratégique pour explorer les opportunités de revente à Canggu. S'associer avec VelesClub Int. garantit que votre parcours sur le marché immobilier de Bali est sûr, structuré et aligné sur des objectifs à long terme.