Propriétés d'investissement à haut rendement en ThaïlandeUn pays de contrastes — des plages paisiblesaux nuits animées en néon

Qu'est-ce qui attire à l'achat de biens immobiliers en Thaïlande ?

En période de crise et de chute du rouble, investir dans l'immobilier est l'une des solutions les plus fiables pour préserver son patrimoine. Le nombre de personnes achetant des biens à l'étranger augmente chaque année. La Thaïlande reste un lieu prisé des Russes pour l'acquisition de biens immobiliers, tant pour y vivre que pour investir.

Dans cet article, nous examinerons étape par étape pourquoi la Thaïlande attire des acheteurs non seulement de Russie, mais aussi du monde entier. Quelles zones sont les plus attrayantes pour l'achat et quels éléments devez-vous prendre en compte lors de la décision d'acquérir une propriété en Thaïlande ?

Cinq facteurs clés de l'attractivité d'investissement en Thaïlande

1. La stabilité de la monnaie nationale est l'un des indicateurs les plus importants pour un investisseur. La monnaie thaïlandaise (THB) est l'une des cinq devises les plus fortes et les plus stables au monde, et son pouvoir d'achat n'a pas diminué depuis plus de 10 ans.
2. Le tourisme. La Thaïlande figure parmi les 20 pays les plus visités au monde selon l'UNWTO. Ce qui est attrayant, c'est l'absence de saisonnalité marquée. Pendant la "haute" saison, des touristes des pays de la CEI et d'Europe viennent ici. Pendant la "basse" saison, de nombreux visiteurs proviennent de Chine et d'autres pays d'Asie du Sud-Est, ainsi que d'Australie. Pour les investisseurs et touristes chinois, il n'y a aucune différence selon la période de l'année, ils se rendent à Phuket tout au long de l'année. 
   "Il convient également de noter qu'en fin d'année 2023, Phuket a atteint environ 70% de la reprise du trafic touristique par rapport à la période d'avant-crise. Cela suggère que le potentiel touristique n'est pas encore à son apogée", déclare Oksana Sharakina, responsable du bureau de représentation de VelesClub Int. en Thaïlande.
3. Le marché immobilier est en phase de croissance. La croissance du marché immobilier en Thaïlande, notamment à Phuket, est influencée par le fait qu'il y a peu de terrains dans le pays autorisés à la construction, et il existe de strictes restrictions sur la construction massive de grands immeubles (pas plus de 7 étages). Bien entendu, cela favorise le taux d'occupation et les revenus immobiliers. Parallèlement, toutes les stratégies d'investissement fonctionnent en Thaïlande, permettant de générer des revenus élevés en USD : revente, location, stratégie mixte. La période de retour sur investissement moyenne est de 7 à 8 ans. 
   "Nous opérons dans plus de 20 pays, et en effet, la direction asiatique, en particulier la Thaïlande et Phuket, affiche certains des indicateurs d'investissement les plus élevés au monde. Par exemple, le rendement locatif à Phuket peut atteindre 12 %, tandis qu'en Europe, 6 % est considéré comme un indicateur décent." - Évaluation du Partenaire Gérant Général et Fondateur Sergey Tumanov.
4. Les impôts. En Thaïlande, les taxes sur la propriété sont parmi les plus basses. Vous paierez 1 à 2 % du prix de la propriété lors de l'achat, selon la manière dont la transaction est réalisée - en Freehold ou Leasehold. L'impôt sur la propriété a une échelle progressive et, selon les normes russes, il est négligeable. Le taux maximum pour les étrangers sur les revenus locatifs est de 15 %, mais il peut être légalement réduit à 3 %. La taxe de vente dépend également de la forme de propriété Freehold ou Leasehold, et dans la plupart des cas, cette taxe peut être divisée entre l'acheteur et le vendeur.
5. Une stratégie de développement claire. Ainsi, le plan de développement quinquennal pour Phuket prévoit l'atteinte des objectifs suivants :

• Devenir un centre de culture gastronomique ;
• Devenir un centre pour la santé mondiale et le tourisme médical ;
• Développement du tourisme sportif ;
• Devenir un centre éducatif international ;
• Mettre en œuvre des technologies numériques (ville intelligente) ;
• Devenir un centre de tourisme maritime.

En parallèle, le développement des infrastructures joue un rôle crucial dans l'atteinte de ces objectifs, selon les autorités.

Comment choisir un bien pour investir en Thaïlande ?

Lorsqu'on investit dans l'immobilier dans un pays, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs facteurs qui influencent directement le potentiel d'investissement : le développement économique du pays, l'emplacement, la fiabilité du promoteur, la qualité de la construction, les risques. Et bien sûr, le choix d'un objet d'investissement dépendra de l'objectif et de la stratégie.

Conventionnellement, en Thaïlande, plusieurs zones sont généralement considérées lors de l'achat de biens immobiliers.

Phuket ou Pattaya

Traditionnellement, les lieux touristiques incluent Phuket et Pattaya. Cependant, en regardant un peu plus en profondeur, on peut dire que le flux touristique s'est entièrement rétabli uniquement à Phuket. À Pattaya, le processus de surmontement de la crise du covid a été retardé et un facteur important aujourd'hui est l'absence d'un aéroport propre. Pendant ce temps, l'aéroport de Phuket accueille jusqu'à 12 millions de touristes par an.

Aujourd'hui, Pattaya propose des biens immobiliers d'investissement plus abordables, mais vous devez prendre en compte le risque d'un retour sur investissement plus long et de rendements locatifs inférieurs.

Les biens immobiliers de villégiature à Phuket affichent une rentabilité élevée et stable, atteignant en moyenne 30 % lors de l'achat d'un bien au début des ventes. Les revenus locatifs se maintiennent également à un niveau élevé - jusqu'à 12 %. De plus, certains promoteurs proposent l'option de revenus locatifs garantis et même la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire pour les étrangers à 6 %.

Autres emplacements populaires en Thaïlande

Tout le monde connaît des stations populaires comme Koh Samui, Krabi et Phang Nga, mais peu de personnes considèrent ces emplacements pour des investissements immobiliers. En effet, ici, l'investisseur doit évaluer soigneusement tous les facteurs affectant la rentabilité et être prêt à un retour sur les fonds investis moins rapide. Cependant, c'est dans de tels endroits que vous pouvez acheter une villa en première ligne à un bon prix, qui ne fera qu'augmenter en valeur au fil des années et sera toujours en demande pour la location.

"Prenons Koh Samui, par exemple. Depuis 2009, il existe une interdiction de construction d'appartements dans des condos sur l'île, et les restrictions de hauteur sont de 6 à 12 mètres. Cela explique la prépondérance des villas et des bungalows à Koh Samui, et le stock d'appartements et d'hôtels n'a pas du tout été renouvelé. Par conséquent, la construction d'un nouveau projet sur l'île peut offrir un bon retour à l'investisseur. Certains promoteurs ont commencé la construction active de condominiums avec une infrastructure interne développée sur l'île, et nous avons quelque chose à proposer aux investisseurs." - indique l'analyste en chef de VelesClub Int., Ksenia Shamitko.

La capitale est Bangkok

En ce qui concerne la capitale de la Thaïlande, Bangkok dispose d'une infrastructure moderne et développée. C'est l'une des villes les plus populaires et les plus visitées de toute l'Asie du Sud-Est. Il y a toujours une demande stable pour l'immobilier local, y compris la location. Cela garantit son attractivité en matière d'investissement, mais la rentabilité sera inférieure à celle des lieux de villégiature.

Qu'est-ce qu'il est important de savoir lors de l'achat d'un bien en Thaïlande ?

1. La forme de propriété - Freehold (propriété complète) ou Leasehold (propriété jusqu'à 90 ans au total) - pour acheter un bien immobilier en Thaïlande dépend directement de l'objectif de l'achat et de la stratégie d'investissement. La loi thaïlandaise protège les droits tant du Royaume que ceux de l'investisseur, il est donc important de choisir soigneusement un promoteur et d'étudier attentivement le contrat.
2. Si vous envisagez d'acheter une villa, gardez à l'esprit que seule la construction elle-même peut être entièrement détenue par un individu. Pour enregistrer le terrain en Freehold, vous devrez ouvrir une société en Thaïlande. Toutefois, ce n'est pas aussi compliqué qu'il n'y paraît, et VelesClub Int. peut vous aider à cet égard.
3. L'achat d'un bien en vertu de la loi thaïlandaise ne donne pas droit à l'obtention d'un permis de séjour. Toutefois, il existe des visas de résident à long terme alternatifs, y compris la possibilité de participer au programme Thailand Elite et d'obtenir un visa d'investissement pour une durée d até 20 ans.
4. Le processus d'héritage dépend en grande partie de la forme de propriété sous laquelle l'objet est conçu. En effet, uniquement lorsque l'immobilier est enregistré en Freehold, les héritiers deviendront pleinement propriétaires de l'objet après que l'administrateur aura reçu une décision de la cour sur l'affaire d'héritage. Mais ne vous précipitez pas. Lors de l'achat d'un objet à louer (Leasehold), vous pouvez prévoir dans le contrat un point de transfert du droit de location à vos successeurs légaux.
5. Tous les biens en construction en Thaïlande provenant du promoteur peuvent être achetés par versements avant la fin de la construction, car le paiement initial sera jusqu'à 30 %. Parallèlement, certains promoteurs proposent également des options de paiement échelonné sur 3 à 5 ans à 5-7 % ou la possibilité d'obtenir un prêt pour les étrangers à 6 % sur une durée pouvant aller jusqu'à 15 ans. Des offres encore plus attractives pour l'investisseur incluent un retour garanti de 1 à 3 ans ou un rachat. Il est à noter que l'investisseur a toujours le choix de gérer la location lui-même ou de recourir aux services d'une société de gestion professionnelle spécialisée qui s'occupe de la location de l'objet, permettant à l'investisseur, où qu'il soit dans le monde, de percevoir un revenu régulier.
6. Les promoteurs offrent la possibilité de revendre un objet à n'importe quel stade de construction avec le transfert de la dette à une autre personne, permettant ainsi aux investisseurs d'obtenir un maximum de rendements d'un investissement dans un objet en construction en effectuant un minimum de mise de fonds et plusieurs paiements échelonnés, sans avoir à régler tous les paiements complètement. Cette stratégie d'investissement est reconnue comme la plus rentable.

Acheter de l'immobilier dans chaque pays a ses propres particularités et nuances, et choisir un objet, tant pour l'investissement que pour la vie, nécessite du temps et une étude du marché.