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Immobilier à Busan, Corée du Sud

Pourquoi investir à Busan

Busan, la deuxième plus grande ville de Corée du Sud, est une métropole côtière renommée pour son port international, son infrastructure moderne et son secteur touristique florissant. Connue pour la plage de Haeundae, le marché animé de Jagalchi et ses routes côtières pittoresques, Busan allie l'énergie urbaine à la beauté naturelle. Cela en fait une destination prisée par les investisseurs immobiliers, tant nationaux qu'étrangers, à la recherche de croissance en dehors de Séoul. Les biens immobiliers à Busan affichent des coûts d'entrée relativement bas, une forte demande dans des districts clés et un potentiel d'appréciation à long terme dans les secteurs résidentiels et commerciaux.

Types de biens immobiliers à Busan

Le paysage immobilier de Busan est diversifié, comprenant :

• Condominiums en hauteur — Courants à Haeundae, Marine City et Centum City, souvent dotés de vues sur l'océan et d'équipements de luxe.
• Villas de faible hauteur et maisons duplex — Présentes dans des quartiers plus traditionnels comme Yeonsan-dong et Dongnae.
• Officetels (hybrides bureau + hôtel) — Unités compactes utilisées pour des fins résidentielles et professionnelles, en particulier près des pôles de transport.
• Biens commerciaux — Situés à Seomyeon et Nampo-dong, centres de commerce et financiers de Busan.
• Terrains — Rares dans les centres-villes mais disponibles de temps en temps dans des zones de redéveloppement comme Gijang-gun.

Réglementations sur la propriété étrangère

La Corée du Sud permet aux étrangers d'acheter des biens immobiliers, y compris à Busan, avec très peu de restrictions :

• Les individus et sociétés étrangers peuvent acheter des propriétés résidentielles, commerciales ou industrielles.
• La propriété doit être enregistrée dans les 60 jours auprès du bureau local compétent.
• Le titre de propriété est disponible pour les terrains et bâtiments, sans limites de propriété.
• Les contrats de Jeonse (bail de dépôt) et de Wolse (loyer mensuel) sont accessibles aux propriétaires non-résidents.

Toutes les transactions doivent être signalées en vertu de la loi sur l'acquisition de terres par des étrangers et se conformer aux lois sur les changes en Corée.

Prix et tendances immobiliers

Busan propose des biens immobiliers plus abordables que Séoul mais est en forte demande :

• Condo de luxe avec vue sur l'océan à Haeundae : 900 millions – 2 milliards KRW (690 000 – 1,5 million USD)
• Officetel à Centum City : 200 – 500 millions KRW (150 000 – 380 000 USD)
• Villa à Dongnae : 600 – 1,2 milliard KRW (460 000 – 920 000 USD)
• Magasin commercial à Nampo-dong : 800 millions – 2,5 milliards KRW (610 000 – 1,9 million USD)

Busan a connu une hausse des prix entre 2019 et 2022, stimulée par la demande pour des propriétés de vacances et les relocations résidentielles durant l'ère COVID-19. Récemment, la stabilisation des prix et le resserrement des mesures gouvernementales sur la possession de plusieurs propriétés ont refroidi les achats spéculatifs, mais les fondamentaux à long terme restent solides.

Rendements locatifs et demande de marché

Le marché locatif de Busan sert plusieurs segments :

• Expats et voyageurs d'affaires — Concentrés à Marine City, Centum City et Haeundae.
• Étudiants et jeunes professionnels — Trouvés près de l'Université nationale de Busan et à Seomyeon.
• Touristes et locataires de courte durée — Forte demande pour les locations Airbnb et de vacances près de la plage.

Les formats de location incluent :

• Jeonse — Contrats de location uniquement avec des dépôts variant de 50 % à 80 % de la valeur de la propriété.
• Wolse — Loyer mensuel avec un dépôt de garantie remboursable (généralement de 5 à 10 millions KRW).

Rendements moyens :

• Officetels à Busanjin-gu : 4,5 % – 6 %
• Appartements avec vue sur l'océan à Haeundae : 3 % – 4 %
• Unités commerciales à Seomyeon : 5 % – 7 %

Les plateformes de location à court terme sont réglementées mais restent populaires, notamment durant les saisons de festivals et les mois d'été.

Meilleurs quartiers pour investir

Les quartiers les plus performants à Busan comprennent :

• Haeundae-gu — Condos en front de mer, vie de luxe et fort trafic touristique.
• Suyeong-gu (Marine City) — Tours en hauteur avec vue sur le port et l'océan.
• Centum City — Pôle technologique, médiatique et commercial avec une forte demande commerciale.
• Seomyeon — Le cœur du centre-ville de Busan, idéal pour des propriétés commerciales, des officetels et de la vie nocturne.
• Dongnae-gu — Zone résidentielle établie avec écoles, hôpitaux et logements traditionnels.

Comment acheter un bien à Busan

Le processus standard comprend :

• Sélection d'un agent agréé (Budongsan) pour identifier la propriété et négocier les conditions.
• Signature d'un contrat de vente avec un dépôt de 10 % et mentionnant les détails complets de la propriété et de l'acheteur.
• Signalement de la transaction au ministère de la Terre ou au bureau local dans les 60 jours (demandé pour les acheteurs étrangers).
• Enregistrement du titre et paiement des taxes d'acquisition et d'enregistrement.
• Finalisation du paiement via une banque coréenne en KRW, après ouverture d'un compte local.

Les acheteurs doivent prévoir des coûts supplémentaires, notamment des honoraires juridiques, des frais de transfert bancaire et des évaluations (si financement).

Taxes et coûts récurrents

La propriété à Busan implique les obligations suivantes :

• Taxe d'acquisition : 1,1 % – 3,5 % de la valeur de la propriété.
• Taxe foncière : 0,15 % – 3,2 % par an selon la classe d'actifs et la valeur.
• Impôt sur les plus-values : 6 % – 45 % selon le profit et la durée de détention.
• Impôt sur les revenus locatifs : 14 % – 42 %, selon le revenu locatif total déclaré.
• Frais de copropriété : Pour les condos, les frais mensuels varient de 80 000 à 200 000 KRW selon les commodités.

Les investisseurs étrangers sont invités à consulter des professionnels de la fiscalité coréenne pour structurer leurs achats via des entités ou optimiser le traitement des plus-values.

Qui devrait investir à Busan

Busan est idéale pour :

• Les investisseurs à long terme recherchant une appréciation stable dans une ville coréenne de premier plan.
• Les propriétaires cherchant des opportunités de location à court terme ou des locataires mensuels dans une économie tournée vers le tourisme.
• Les diversificateurs de portefeuille souhaitant élargir leur exposition au-delà de Séoul dans un environnement côtier favorable aux affaires.
• Les retraités étrangers ou les acheteurs de résidences secondaires cherchant une vie en bord de mer avec une infrastructure moderne.

Conclusion

Busan se distingue comme un marché immobilier à fort potentiel en Corée du Sud, offrant un équilibre entre accessibilité, demande locative et attrait de mode de vie. Des condos en bord de mer aux officetels commerciaux, la ville soutient diverses stratégies d'investissement. Avec une transparence juridique, une infrastructure bien établie et un développement urbain continu, Busan est un choix convaincant pour les investisseurs immobiliers locaux et internationaux.