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L'immobilier à Košice : la capitale orientale de la Slovaquie avec un momentum d'investissement en hausse

Introduction : pourquoi investir à Košice

Košice est la deuxième plus grande ville de Slovaquie et le centre économique, culturel et administratif de la région orientale du pays. Avec son centre historique bien préservé, une population étudiante dynamique, un secteur technologique et manufacturier en pleine croissance, et des prix de l'immobilier nettement inférieurs à ceux de Bratislava, Košice devient de plus en plus attrayante pour les investisseurs immobiliers. Sa combinaison d'infrastructures urbaines, d'accès à un aéroport international, et de points d'entrée abordables en fait un lieu idéal pour des stratégies de rendement et de croissance de la valeur au sein de l'Union européenne.

Types de propriétés à Košice

• Appartements du centre historique : Situés dans le district de Stare Mesto, souvent rénovés pour des locations à court terme ou des locataires haut de gamme.
• Blocs de logements Panelák : Unités abordables dans des quartiers comme Terasa, Furča et Ťahanovce, idéales pour du rendement locatif à long terme.
• Nouveaux développements : Émergent à KVP, Krásna et Pereš, s'adaptant aux professionnels et aux familles.
• Bâtiments familiaux individuels : Disponibles dans des zones suburbaines comme Myslava, Barca et Lorinčík.
• Terrains : Recherchés par les promoteurs locaux et les investisseurs à long terme.

Les étrangers peuvent-ils acheter des propriétés à Košice ?

• Citoyens de l'UE/EEE : Peuvent acheter des propriétés sans restrictions.
• Citoyens non-UE : Peuvent légalement acheter des biens, y compris des terrains, depuis la réforme de 2011.
• Propriété : Les titres de propriété en pleine propriété s'appliquent aux appartements, maisons et terrains.
• Enregistrement : L'entrée obligatoire dans le registre cadastral de Slovaquie assure transparence et sécurité.

Prix de l'immobilier à Košice

• Appartements du Vieux Ville : 2 500 €–3 800 €/m² selon la rénovation.
• Appartements Panel (3 chambres) : 1 500 €–2 200 €/m² — en particulier à Terasa et Dargovských hrdinov.
• Nouveaux développements : 2 800 €–3 800 €/m² dans des projets modernes.
• Maisons individuelles : 180 000 €–350 000 € selon la taille et la proximité du centre.
• Terrains : 50 €–110 €/m² selon le zonage et les services publics.

Par rapport à Bratislava, les biens à Košice coûtent jusqu'à 40 % moins cher, offrant une plus grande accessibilité pour les nouveaux investisseurs et de meilleurs ratios rendement-prix.

Demande locative et rendements d'investissement

• Locations à long terme : Rendement de 5 %–7,5 %, en particulier dans le logement Panel et les appartements étudiants.
• Locations de courte durée/Airbnb : Actives dans le Vieux Ville et à proximité des attractions culturelles ; moins réglementées.
• Logement étudiant : Haute demande en raison de la présence de l'Université Pavol Jozef Šafárik, de l'Université technique et de l'Université de médecine vétérinaire.
• Marché corporate et expatrié : En pleine croissance grâce aux entreprises de TI, aux opérations de U.S. Steel et à la logistique régionale.

Meilleurs quartiers pour investir

• Stare Mesto (Vieux Ville) : Tourisme, Airbnb, appartements de charme.
• Terasa (Západ) : Grande zone résidentielle avec une demande stable et des services publics.
• KVP : Nouveau quartier résidentiel, populaire auprès des familles.
• Myslava et Pereš : Banlieues tranquilles avec des logements modernes et des terrains.
• Barca : Proche de l'aéroport international de Košice — idéal pour les investisseurs logistiques et commerciaux.

Infrastructure et attrait urbain

• Transport : Réseaux de tram et de bus solides ; proximité des autoroutes et des chemins de fer.
• Aéroport : L'aéroport international de Košice connecte Vienne, Prague, Varsovie et des destinations saisonnières.
• Éducation : Universités et écoles internationales attirent étudiants et professionnels.
• Santé : Centres médicaux nationaux et cliniques privées.
• Vie culturelle : L'Opéra, musées, la cathédrale Sainte-Élisabeth, festivals de jazz et cafés urbains.

Coûts de transaction et taxes

• Taxe de transfert : Aucune — la Slovaquie n'applique pas de taxe de transfert immobilier.
• Frais juridiques et notariaux : 600 €–1 200 € selon la complexité.
• Taxe foncière annuelle : Très faible — généralement inférieure à 80 €/an pour un appartement.
• Impôt sur le revenu locatif : 19 % jusqu'au seuil, 25 % au-dessus ; les coûts sont déductibles.
• Impôt sur les plus-values : 19 % — exonéré si détenu pendant 5 ans ou plus et non utilisé à des fins commerciales.

Synergie entre résidence et investissement

• Citoyens de l'UE : Peuvent investir et résider librement.
• Acheteurs non-UE : Peuvent utiliser la propriété comme partie de la documentation pour la résidence basée sur les revenus.
• Aucun programme de résidence directe via l'immobilier : Mais soutient la logique du visa de longue durée (affaires, retraite, autosuffisance).

Exemples de cas d'investissement

• Appartement d'une chambre à Terasa (55m² à 1 800 €/m²) : Loyer 650 €/mois → ~7 % de rendement.
• Studio près de l'Université technique (30m² à 2 200 €/m²) : Loyer 500 €/mois → ~9 % de rendement axé sur les étudiants.
• Nouvel appartement à KVP (70m² à 3 200 €/m²) : Loyer 1 100 €/mois → ~5,8 % de rendement brut.

Risques et considérations

• Liquidité inférieure à celle de Bratislava : Les ventes peuvent prendre plus de temps, surtout dans les anciens bâtiments.
• Qualité de construction : Les bâtiments Panelák nécessitent une inspection et une rénovation potentielle.
• Volatilité du marché : Moins de spéculation sur les prix qu'à la capitale, mais croissance régulière à long terme.

Comment VelesClub Int. soutient les investissements à Košice

• Sélection d'unités à haut rendement dans les meilleurs quartiers sur la base de données locales.
• Vérification juridique, protection des acheteurs et soutien à la transaction notariée.
• Filtrage des locataires et gestion locative (étudiants, professionnels, court terme).
• Soutien aux investisseurs non-UE dans la propriété, les impôts et la mise en place de la résidence.

Conclusion

Košice représente une opportunité de choix pour les investisseurs immobiliers cherchant à allier cadres européens stables, prix attractifs et rendements locatifs prometteurs. Avec ses établissements éducatifs, son économie en expansion et son environnement riche en culture, la deuxième ville de Slovaquie devient une destination de plus en plus attrayante pour les acheteurs locaux et étrangers. Avec l'accompagnement de VelesClub Int., les investisseurs peuvent libérer le potentiel immobilier de Košice et opérer en toute sécurité dans l'un des marchés urbains les plus sous-évalués d'Europe centrale.