Investissement immobilier en terrain vierge aux PhilippinesLogement abordableà travers les côtes et les villes

Immobilier aux Philippines : Investissement tropical avec des rendements croissants

Pourquoi investir dans le marché immobilier philippin

Les Philippines, un archipel de plus de 7 000 îles, offrent diverses opportunités immobilières — des condominiums urbains aux stations balnéaires. Avec l'une des économies à la croissance la plus rapide en Asie du Sud-Est, une population jeune et un secteur du tourisme en plein essor, le pays est devenu de plus en plus attrayant pour les investisseurs nationaux et étrangers. L'anglais est largement parlé, la propriété étrangère est possible dans certains types de biens, et les rendements locatifs dans des endroits prisés comme Metro Manila, Cebu et Boracay sont compétitifs. La combinaison de style de vie, de potentiel d'investissement et d'accessibilité positionne les Philippines comme une étoile montante du marché immobilier en Asie.

Types de biens immobiliers et utilisations autorisées

Le marché philippin propose plusieurs types de propriétés à acheter, louer ou développer :

• Condominiums : Le seul type de bien résidentiel que les étrangers peuvent posséder directement, jusqu'à 40 % du total des unités d'un bâtiment.
• Terrains et maisons : Les étrangers ne peuvent pas posséder directement un terrain mais peuvent louer un terrain ou acheter des maisons (sans posséder le terrain sous-jacent) ou acquérir par le biais d'une société.
• Propriétés de villégiature et îles : Populaires parmi les promoteurs et les locataires à long terme. Les terrains sont généralement détenus via des baux à long terme ou des structures d'entreprise.
• Immobilier commercial : Les immeubles de bureaux, espaces de vente au détail et centres de co-working sont en forte demande, notamment à Metro Manila et Cebu.
• Terrains agricoles et terrains provinciaux : Restreints pour la propriété étrangère ; des options peuvent exister via des coentreprises ou des baux à long terme.

Cadre légal et propriété pour les étrangers

La Constitution philippine impose des restrictions sur la propriété foncière des étrangers, mais plusieurs voies juridiques existent pour l'investissement :

• Propriété de condominiums : Les étrangers peuvent posséder des unités de condominium à condition que la propriété étrangère totale dans le bâtiment ne dépasse pas 40 %.
• Bail de terrain : Les étrangers peuvent louer un terrain pour une durée pouvant aller jusqu'à 50 ans (renouvelable pour 25 ans supplémentaires), ce qui le rend viable pour le développement ou la résidence.
• Propriété d'entreprise : Les étrangers peuvent créer une société philippine (avec au moins 60 % de propriété philippine) pour acquérir des terrains à des fins commerciales.
• Propriété conjointe : Un étranger marié à un citoyen philippin peut acheter un terrain au nom de son conjoint philippin, bien que l'étranger n'ait aucun droit légal sur le terrain.
• Diligence raisonnable : Tous les achats doivent impliquer un courtier et un avocat agréés. La vérification des titres de propriété et des références des développeurs est essentielle.

Prix des propriétés et tendances du marché

Les valeurs immobilières aux Philippines restent abordables par rapport aux marchés voisins comme la Thaïlande, la Malaisie et Singapour. Les grandes villes ont connu une appréciation constante au cours de la dernière décennie. Les prix moyens en 2024 comprennent :

Emplacement	Prix des condos (par m²)	Plage de prix des maisons/villas
Metro Manila (Makati, BGC)	PHP 150 000 – 300 000	PHP 15M – 100M+
Cebu City	PHP 100 000 – 180 000	PHP 8M – 40M
Davao City	PHP 70 000 – 120 000	PHP 5M – 25M
Clark / Pampanga	PHP 90 000 – 160 000	PHP 6M – 30M
Boracay / Palawan	PHP 80 000 – 200 000	PHP 10M – 50M

Après un léger ralentissement pendant la pandémie, le marché a rebondi grâce à la reprise du tourisme, à l'afflux de travailleurs étrangers et à la demande intérieure.

Meilleurs emplacements pour investir dans l'immobilier

Chaque région des Philippines offre des avantages distincts en fonction de l'objectif d'investissement :

• Makati et BGC (Taguig) : Centres financiers et commerciaux avec des condos haut de gamme, une forte demande locative et des locataires stables.
• Cebu : Une métropole dynamique avec un fort secteur touristique, IT-BPM et des développements en bord de mer. Bon équilibre entre mode de vie et rendement.
• Davao : En pleine expansion en termes d'infrastructure et de sécurité ; des points d'entrée abordables et moins encombrés qu'à Manille.
• Boracay et Palawan : Principales destinations touristiques. Les projets de condos de style station balnéaire et les villas sont idéaux pour les locations à court terme.
• Clark (Pampanga) : Zone de libre-échange bénéficiant du soutien gouvernemental, d'investissements dans les infrastructures et d'une communauté d'expatriés en croissance.

Rendements locatifs et scénarios d'investissement

Les Philippines offrent des rendements attractifs pour les modèles de location à long et à court terme :

• Locations de condos à Metro Manila : Rendements moyens de 5 % à 7 %. Les condos haut de gamme à Makati ou BGC peuvent même générer davantage avec des locataires expatriés.
• Airbnb/Locations à court terme : Les unités à Boracay, Palawan et Cebu génèrent jusqu'à 10 % à 12 % par an pendant la haute saison.
• Achat-location dans les villes provinciales : Coûts d'acquisition inférieurs et forte demande de la part des professionnels locaux et des étudiants.
• Condominiums de villégiature : Les promoteurs proposent des rendements locatifs garantis (4 % à 6 %) et une gestion hôtelière pour simplifier la propriété.

Un bon ameublement, un emplacement adéquat et une gestion efficace sont essentiels pour maximiser les revenus. Des licences de location peuvent être nécessaires dans les zones touristiques.

Résidence, impôts et incitations pour les étrangers

Les acheteurs étrangers ne bénéficient pas automatiquement d'un statut de résident, mais les Philippines offrent plusieurs programmes de visa :

• Visa de résident spécial pour retraités (SRRV) : Disponible pour les étrangers de 35 ans et plus qui investissent dans l'immobilier ou maintiennent un dépôt local. Offre un séjour indéfini et des droits d'entrée multiple.
• Visa de conjoint 13a : Pour les étrangers mariés à des citoyens philippins.
• Visas d'investisseur : Pour ceux qui créent des entreprises ou investissent dans des zones d'exportation.

Impôts et frais :

• Taxe de transfert : ~0,5 % à 0,75 % du prix de vente.
• Impôt sur les plus-values : 6 % sur le prix de vente brut (généralement payé par le vendeur).
• Taxe sur les documents : 1,5 % sur la valeur de la propriété.
• Impôt sur le revenu locatif : 25 % sur le revenu net pour les non-résidents. Les gestionnaires immobiliers locaux aident souvent à la conformité.

Infrastructures et accessibilité

Les Philippines subissent d'importantes modernisations d'infrastructures dans le cadre du programme « Build, Better, More » :

• Aéroports : Manille (NAIA), Mactan-Cebu, Clark et Davao sont des plaques tournantes internationales.
• Liens de transport : De nouvelles autoroutes et projets ferroviaires relient Manille aux villes voisines comme Clark et Cavite.
• Services publics : Les condos et centres urbains disposent d'un approvisionnement stable en eau, électricité et internet fibre optique haut débit.
• Santé : Des hôpitaux de haute qualité à Manille et Cebu accueillent des touristes médicaux et des expatriés.
• Écoles internationales : Présentes dans les grandes villes, offrant souvent des programmes IB ou américains.

Risques et considérations

Bien que le marché soit prometteur, les investisseurs doivent prendre en compte les éléments suivants :

• Clarté des titres : Vérifiez les titres de propriété pour éviter les litiges juridiques ou les revendications de propriété falsifiées.
• Restrictions sur la propriété foncière : Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain directement, ce qui peut limiter certains projets.
• Désastres naturels : Les propriétés doivent être assurées contre les typhons, les inondations et les tremblements de terre.
• Réputation des développeurs : Travaillez avec des promoteurs établis pour éviter les retards ou annulations de projet.
• Risque de change : La dépréciation du peso peut affecter les rendements libellés en USD.

Conclusion : Pourquoi les Philippines méritent une place dans votre portefeuille

Les Philippines offrent un mélange attrayant de croissance, d'accessibilité et d'attrait pour le style de vie. Avec ses politiques favorables aux investissements, ses rendements locatifs solides et son infrastructure touristique en plein expansion, elle devient une destination de plus en plus prisée pour les investisseurs immobiliers mondiaux. Bien que des limitations juridiques sur la propriété foncière existent, le marché des condominiums et les options de baux à long terme offrent des points d'entrée accessibles. Que vous visiez des condos générateurs de revenus à Manille ou des retraites en bord de mer à Cebu ou Palawan, les Philippines offrent flexibilité, opportunités et un potentiel élevé au cœur de l'Asie du Sud-Est.