Diversifiez votre portefeuille avec des biens immobiliers à MascateVieux forts, vues côtièreset maisons haut de gamme

Immobilier à Mascate : capitale côtière à la croissance stable et à l'attrait international pour les investisseurs

Introduction : Pourquoi investir à Mascate

Mascate, la capitale d'Oman, allie beauté naturelle, stabilité politique et politiques d'investissement en évolution. Située sur le golfe d'Oman, Mascate offre une alternative sereine aux villes ultra-modernes de la région du Golfe, avec son mélange d'architecture traditionnelle, d'infrastructures bien planifiées et d'un marché immobilier en pleine croissance. Le gouvernement omanais a introduit de nouvelles réglementations pour encourager la propriété étrangère, en particulier dans les Complexes Touristiques Intégrés (CTI) et les zones de usufruit, offrant des options de résidence et des formats de bail à long terme. Le marché de Mascate se développe lentement, avec un fort accent sur les communautés orientées famille, la vie côtière et des projets d'hospitalité et résidentiels de qualité internationale.

Types de biens disponibles à Mascate

Les investisseurs à Mascate peuvent choisir parmi une gamme croissante d'options immobilières dans différents quartiers et développements :

• Complexes Touristiques Intégrés (CTI) : Ce sont des zones désignées où les étrangers peuvent acheter des propriétés en pleine propriété et obtenir des permis de résidence. Des exemples incluent The Wave (Al Mouj), Mascate Hills et Saraya Bandar Jissah.
• Appartements et villas dans des zones résidentielles : Bien qu'Oman limite la propriété en pleine propriété en dehors des CTI, des baux à long terme (usufruit) sont possibles dans des développements sélectionnés.
• Stations côtières et résidences de marque : Développements de luxe associés à des chaînes hôtelières internationales ou à des marinas.
• Démarchés en pré-commercialisation : Nouvelles phases dans les CTI ou villes intelligentes à usage mixte.
• Unité commerciale et bureaux : En particulier dans les quartiers de Ruwi, Al Khuwair et Ghala.

Propriété légale pour les étrangers

Oman permet la propriété immobilière étrangère sous des cadres juridiques spécifiques :

• Zones CTI : Les étrangers peuvent acheter des propriétés en pleine propriété et obtenir des visas de résidence familiale. La propriété est totale et peut être vendue ou transmise.
• Droits de usufruit : En dehors des CTI, les étrangers peuvent signer des baux renouvelables de 50 ans enregistrés auprès du ministère du Logement.
• Propriété d'entreprise : Les investisseurs étrangers peuvent utiliser des entreprises locales ou des partenariats de développement pour accéder à des actifs supplémentaires sous des accords structurés.

Toutes les acquisitions immobilières sont enregistrées auprès du ministère du Logement et de la Planification Urbaine. Les frais de transfert standard s'élèvent à 3% et la diligence raisonnable doit inclure des vérifications de titre, des approbations de promoteurs et une validation de contrats juridiques.

Prix et repères du marché

• Appartements à Al Mouj (The Wave) : OMR 900–1 300/m² (USD 2 300–3 300)
• Villas à Mascate Hills : OMR 220 000–400 000 (USD 570 000–1 040 000)
• Propriétés de plage de marque à Saraya Bandar Jissah : OMR 500 000+ (USD 1,3 M+)
• Appartements en usufruit à Al Khuwair : OMR 65 000–120 000 (USD 170 000–310 000)

Dans l'ensemble, Mascate offre un meilleur rapport qualité-prix au mètre carré que Dubaï ou Doha, en particulier pour les propriétés de plage et les villas dans des développements haut de gamme.

Rentabilité locative et demande

Le marché locatif de Mascate repose sur :

• Des professionnels expatriés (en particulier des secteurs pétrolier et gazier, de l'éducation et de la santé)
• Des fonctionnaires et des ambassades
• Des touristes du Golfe utilisant des plateformes à court terme dans les zones CTI

Rendements locatifs bruts :

• Appartements CTI : 5%–7%
• Villas : 4%–6%
• Locations meublées à court terme : 6%–10% selon la saison et la vue

Les propriétés meublées et les maisons avec accès à une marina ou à la plage attirent des locataires de qualité et un meilleur taux de rétention.

Infrastructure et mode de vie à Mascate

• Transport : L'aéroport international de Mascate (MCT) dessert l'Europe, l'Asie et le Moyen-Orient ; des autoroutes modernes relient les principaux quartiers résidentiels.
• Santé : Hôpitaux de classe mondiale tels que l'Hôpital Royal et cliniques privées internationales.
• Éducation : Les écoles internationales incluent l'American British Academy, l'École Internationale d'Oman et l'École Française.
• Loisirs : Terrains de golf, marinas, sentiers de randonnée et centres commerciaux de luxe.

L'environnement détendu de Mascate, sa faible densité et son accès à la nature séduisent les expatriés à la recherche de paix, de sécurité et d'un cadre de vie orienté famille.

Zones d'investissement clés

• Al Mouj (The Wave) : CTI avec villas, appartements, marina, terrain de golf et zones commerciales - très populaire auprès des expatriés
• Mascate Hills : Développement centré sur le golf avec résidences et espaces commerciaux près de l'aéroport
• Saraya Bandar Jissah : Propriétés de luxe en bord de mer avec gestion de marque
• Shatti Al Qurum : Quartier des ambassades avec des villas d'élite et accès à la plage - longtemps prisé par les diplomates

Fiscalité et structure financière

Oman ne prélève pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques ni d'impôt sur les plus-values immobilières. Les propriétaires paient des frais municipaux annuels (environ 0,1%–0,3% de la valeur) et des frais d'enregistrement de 3% lors de l'achat. Les revenus locatifs ne sont pas imposés pour les particuliers, ce qui rend Mascate attractive pour les investisseurs en cash-flow. Pour les structures commerciales, l'impôt sur les sociétés (15%) peut s'appliquer.

Résidence par investissement

Oman propose des permis de résidence liés à la propriété de biens dans les CTI. Le visa est renouvelable et s'étend aux membres de la famille immédiate. En 2021, Oman a lancé un programme de « Résidence d'investisseur » à long terme offrant des options de résidence de 5 et 10 ans pour les investisseurs remplissant des critères immobiliers ou commerciaux.

Scénarios d'investissement

• Appartement à Al Mouj : OMR 120 000, loué à OMR 700/mois = 7% de rendement brut
• Villa de plage à Bandar Jissah : OMR 550 000, utilisée comme location de luxe à court terme avec des tarifs de pointe de OMR 300/nuit = ~8% de rendement saisonnier
• Bureau commercial à Ghala : OMR 200 000 loué à une entreprise de logistique avec un contrat de 5 ans — rendement de 6,5%

Risques et considérations

• Les propriétés non CTI ne peuvent pas être possédées en pleine propriété — limitation de certaines zones résidentielles pour les étrangers
• La liquidité est modérée — Mascate n’est pas un marché spéculatif comme Dubaï
• La demande locative est stable mais localisée — choisir le bon micro-emplacement est essentiel

Comment VelesClub Int. soutient les investissements à Mascate

• Accès aux propriétés CTI pré-approuvées avec titre vierge et éligibilité à la résidence
• Conseils juridiques pour les achats en pleine propriété et en usufruit
• Gestion immobilière clé en main, mise en place de locations à court terme et baux à long terme
• Coordination avec des consultants en visas et des partenaires de relocation

Conclusion

Mascate offre une combinaison unique de vie côtière, de sécurité juridique et de demande locative stable. Alors qu'Oman diversifie son économie et élargit l'accès aux investisseurs étrangers, la capitale se distingue pour ceux qui recherchent de la valeur, un mode de vie et un positionnement à long terme dans le Golfe. Avec VelesClub Int., les investisseurs bénéficient de projets soigneusement sélectionnés, d'un soutien juridique transparent et d'une gestion de A à Z adaptée à l'émergence du potentiel immobilier de Mascate.