Propriétés d'investissement commerciales et résidentielles à OmanPays des brises marines, des canyonset d'un rythme d'investissement serein

L'immobilier à Oman : Investissement en pleine propriété dans le joyau caché du Golfe

Pourquoi investir dans l'immobilier à Oman

Oman, situé sur la côte sud-est de la péninsule arabique, offre un mélange unique de traditions du Moyen-Orient, de beauté naturelle et d'une ouverture économique croissante. Bien que souvent éclipsé par ses voisins du Golfe tels que les Émirats Arabes Unis et le Qatar, Oman se positionne discrètement comme une destination d'investissement immobilier attrayante, stable et à long terme. Son industrie touristique en pleine croissance, sa longue côte, son cadre juridique solide et ses zones de propriété étrangère dédiées en font un choix particulièrement intéressant pour ceux qui recherchent à vivre en bord de mer ou à investir dans des marchés émergents. L'introduction de la résidence permanente pour les propriétaires de biens renforce encore le profil favorable aux investisseurs d'Oman.

Types de biens et utilisations autorisées

Le marché immobilier d'Oman répond aux besoins des acheteurs nationaux et des investisseurs internationaux, offrant divers types de biens à usage résidentiel, commercial et touristique :

• Appartements et condos : Disponibles au sein de Complexes Touristiques Intégrés (CTI), ces biens offrent généralement des équipements tels que piscines, salles de sport et sécurité.
• Villas et maisons de ville : Populaires dans les développements suburbains et côtiers, souvent vendues dans des communautés sécurisées ou dans des zones CTI.
• Parcelles de terrain : Les étrangers peuvent acquérir des terrains uniquement dans des zones désignées ; les nationaux omanais ont un accès plus large.
• Immobilier commercial : Bureaux, unités de vente au détail et bâtiments à usage mixte à Mascate et dans les zones industrielles.
• Projets hôteliers et touristiques : Hôtels, complexes et appartements avec services à Salalah, Mascate et Duqm.

Cadre juridique et propriété pour les étrangers

Oman a introduit des systèmes structurés permettant aux ressortissants étrangers d'acheter des biens immobiliers dans des zones spécifiques selon des conditions bien réglementées :

• Propriété en pleine propriété : Autorisé uniquement dans les Complexes Touristiques Intégrés (CTI), qui sont des développements approuvés par le gouvernement.
• Résidence par investissement : Les étrangers qui achètent un bien d'une valeur d'au moins 250 000 OMR (~650 000 USD) peuvent bénéficier d'un visa de résidence renouvelable de 10 ans.
• Propriété en bail : Les baux à long terme (jusqu'à 99 ans) sont autorisés dans certains cas, en particulier pour le terrain commercial ou industriel.
• Enregistrement des titres : Toutes les transactions doivent être enregistrées auprès du Ministère du Logement et de l'Aménagement urbain et sont soumises à des frais de transfert de 3 à 5 %.
• Droits successoraux : Les propriétés peuvent être transmises aux héritiers légaux, mais des procédures spécifiques d'héritage doivent être suivies pour les étrangers non musulmans.

Prix, liquidité et tendances du marché

Le marché immobilier d'Oman reste abordable par rapport à d'autres pays du CCG. La pandémie de COVID-19 a provoqué une baisse temporaire des prix, mais le marché a depuis rebondi, porté par des incitations gouvernementales et une demande accrue pour des logements de qualité. En 2024, les prix moyens des biens comprennent :

Emplacement	Appartement (par m²)	Fourchette de prix des villas
The Wave (Mascate)	OMR 1 000 – 1 600	OMR 200 000 – 900 000
Muscat Hills	OMR 800 – 1 400	OMR 180 000 – 600 000
Qurum / Shatti Al Qurum	OMR 700 – 1 200	OMR 150 000 – 450 000
Salalah	OMR 500 – 800	OMR 100 000 – 300 000
Duqm	OMR 400 – 700	OMR 90 000 – 250 000

Bien que la liquidité dans les CTI de Mascate soit généralement bonne, les zones moins urbaines peuvent nécessiter des périodes de revente plus longues. Les rendements locatifs dans les meilleurs développements peuvent atteindre 6 à 8 % annuellement, en particulier pour les unités meublées dans les zones touristiques.

Scénarios d'investissement

Le marché immobilier d'Oman présente une gamme d'options d'investissement, chacune alignée avec différents objectifs :

• Achat pour location dans les CTI : Les investisseurs achètent des appartements ou des villas pour location à court ou à long terme. Les meilleurs rendements se trouvent à Mascate et à Salalah.
• Développement hôtelier : Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des hôtels et des complexes, avec une forte croissance touristique prévue.
• Bureaux et unités commerciales : L'immobilier commercial dans la région de la capitale est en demande par des PME locales et des entreprises internationales.
• Projets mixtes et en bord de mer : The Wave et Al Mouj offrent des packages combinant retours résidentiels et commerciaux.
• Investissement foncier à Duqm : Avec Duqm qui devrait devenir un hub logistique et industriel, les investisseurs aux premiers stades ciblent l'acquisition de terrains pour des développements futurs.

Meilleurs emplacements pour investir dans l'immobilier

Oman propose plusieurs zones où l'investissement immobilier est autorisé ou particulièrement attractif pour les acheteurs étrangers :

• Mascate : Capitale et centre économique. Des zones comme The Wave (Al Mouj), Muscat Hills et Qurum sont des choix privilégiés pour les investissements résidentiels.
• Salalah : Connue pour son verdure, sa saison de mousson (Khareef), et son infrastructure touristique en plein développement.
• Duqm : Une nouvelle zone économique avec un port, une zone franche et un futur aéroport. Idéal pour les investissements commerciaux et industriels.
• Nizwa et Sohar : Villes traditionnelles avec un attrait culturel et une demande résidentielle régionale.
• Al Jissah et Yiti Bay : Ciblées pour le développement de complexes hôteliers et de marinas de luxe.

Infrastructure et accessibilité

L'infrastructure d'Oman est en développement constant et soutient l'expansion de l'immobilier résidentiel et commercial :

• Aéroports : L'aéroport international de Mascate dessert les principales routes mondiales ; Salalah et Duqm disposent de réseaux régionaux en plein essor.
• Réseau routier : Des autoroutes modernes relient Mascate à toutes les grandes villes ; des routes internes de haute qualité desservent les CTI.
• Santé : Excellents hôpitaux privés à Mascate et dans les grandes villes ; le tourisme médical est un secteur en croissance.
• Éducation : Des écoles internationales comme l'ABA et l'École britannique de Mascate accueillent les familles expatriées.
• Services publics et Internet : Des services fiables avec le déploiement de la 5G en cours dans les grands centres urbains.

Résidence et avantages fiscaux

Le cadre légal et fiscal d'Oman est conçu pour encourager la participation étrangère à long terme :

• Résidence par achat immobilier : Un visa de résidence de 10 ans est accordé aux étrangers qui achètent un bien d'une valeur de 250 000 OMR ou plus dans des zones approuvées.
• Pas d'impôt sur le revenu personnel : Les individus ne paient pas d'impôt sur le revenu des salaires ou des revenus locatifs.
• Pas de taxe foncière : Oman n'impose actuellement pas de taxes foncières annuelles pour les particuliers.
• Plus-value : Pas d'impôt sur les plus-values lors de la vente de biens.
• Impôts sur les sociétés faibles : L'impôt sur les sociétés est de 15 %, avec des incitations possibles pour les projets touristiques et industriels.

Oman évite également la volatilité extrême des marchés immobiliers spéculatifs observés ailleurs dans la région, offrant des rendements plus stables et solides.

Risques et considérations

Bien qu'Oman soit un marché sécurisé et prometteur, les investisseurs doivent considérer plusieurs facteurs :

• Zones restreintes : Les étrangers peuvent acheter uniquement dans les CTI désignés ou par le biais d'entités commerciales.
• Limitations de liquidité : En dehors des grands développements, la revente peut prendre du temps.
• Procédures légales : Les transactions doivent être réalisées par des agents licenciés et enregistrées auprès du gouvernement ; des barrières linguistiques peuvent survenir.
• Financement limité : Les options de prêt hypothécaire pour les étrangers sont rares; la plupart des achats sont basés sur des paiements en espèces.
• Rythme du marché émergent : Certains projets connaissent des retards, et le développement urbain peut progresser plus lentement qu'à Dubaï ou Doha.

Conclusion : Oman comme frontière immobilière dans le Golfe

Oman présente une proposition de valeur unique pour les investisseurs immobiliers cherchant stabilité, richesse culturelle et retours à long terme dans le CCG. Ses zones de propriété en pleine propriété, ses avantages d'investissement liés aux visas et sa beauté naturelle préservée en font un lieu idéal pour ceux qui privilégient une croissance mesurée à une spéculation excessive. Que vous achetiez un appartement en bord de mer à Mascate, acquériez une unité de complexe à Salalah, ou vous positionniez pour une croissance future à Duqm, Oman offre une rare opportunité de sécuriser des actifs dans l'un des marchés les plus authentiques et favorables aux investisseurs du Golfe.