Johor Bahru Investment Real Estate – Opportunities for BuyersBorder hub near Singaporewith active market

Immobilier à Johor Bahru : la porte d'entrée sud de la Malaisie avec un attrait pour l'investissement transfrontalier

Introduction : Pourquoi investir à Johor Bahru

Johor Bahru (JB), la capitale de l'État de Johor, est l'un des centres urbains à la croissance la plus rapide de Malaisie. Située juste de l'autre côté de la frontière de Singapour, elle est devenue un point chaud pour l'investissement immobilier grâce à sa situation stratégique, à la croissance des infrastructures et à des prix immobiliers relativement bas. Johor Bahru attire à la fois les investisseurs malaisiens et étrangers — en particulier les Singapouriens — qui profitent de ses avantages en termes de coûts, de rendements locatifs élevés et de perspectives de développement futures liées au RTS (Système de Transit Rapide) Johor-Singapour. En tant que partie du corridor de développement Iskandar Malaysia, JB combine accessibilité, commodité urbaine et potentiel international.

Types d'immobilier à Johor Bahru

• Condominiums de grande hauteur : Situés dans le centre-ville de JB, Medini, Danga Bay et près du point de contrôle CIQ
• Appartements avec services : Marqués et non marqués, adaptés aux locataires à court et long terme
• Maisons individuelles : Maisons en terrace, semi-D et bungalows dans des communautés sécurisées telles que Horizon Hills ou East Ledang
• Immobilier commercial : Magasins, unités de vente au détail et bureaux à Nusajaya et Taman Mount Austin
• Propriété industrielle : Hubs logistiques, usines et entrepôts à Tebrau, Senai et Pasir Gudang

Les étrangers peuvent-ils acheter des propriétés à Johor Bahru ?

• Oui, avec des seuils de prix minimum : À Johor, les étrangers peuvent acheter des propriétés dont le prix dépasse RM 1 million
• Propriété en pleine propriété et en bail : Les deux types de propriété sont disponibles, mais vérifiez la durée de chaque projet
• Propriété individuelle : Autorisée dans certains projets (excluant les terres réservées aux Malais)
• Condominiums sous forte-titre : Format le plus courant pour les acheteurs étrangers

Prix des propriétés à Johor Bahru

• Condo downtown et CIQ : RM 650–RM 1,200 par sq.ft. (~USD 140–260/sq.ft.)
• Medini et Iskandar Puteri : RM 700–RM 1,000 par sq.ft. — Medini exempté de RPGT et de droits de timbre pour les étrangers
• Maisons individuelles : RM 700,000–RM 3 millions selon le projet et l'emplacement
• Terrain industriel : RM 25–RM 60 par sq.ft. dans les corridors en développement

Comparé à Singapour voisin, Johor Bahru offre des propriétés à une fraction du coût, attirant les investisseurs régionaux et ceux à la recherche de maisons secondaires abordables ou d'actifs à long terme.

Marché locatif et rendements d'investissement

• Rendements locatifs bruts : 5%–7% selon le type de propriété et le segment de locataires
• Demande forte : De la part des expatriés, des travailleurs transfrontaliers, des étudiants et des touristes médicaux
• Zones locatives populaires : Zone CIQ, Bukit Indah, Danga Bay, Medini et Taman Mount Austin
• Locations à court terme : Viables près de Legoland, des hôpitaux et de la frontière avec Singapour

Principaux districts d'investissement à Johor Bahru

• Danga Bay : Condominiums de luxe en bord de mer avec attrait touristique et expatrié
• Medini : Zone phare d'Iskandar avec exemptions fiscales et bonne connectivité
• Iskandar Puteri (Nusajaya) : Développement planifié avec parcs d'attractions, centres commerciaux et bureaux gouvernementaux
• Taman Mount Austin : Point de rencontre local avec restaurants, collèges et rendements abordables
• Permas Jaya & Johor Jaya : Banlieues matures avec une forte demande locative domestique

Infrastructure et avantages transfrontaliers

• RTS Link : Système de transit rapide reliant JB à Singapour (achèvement prévu en 2027) réduira le temps de trajet à ~5 minutes
• Autoroutes : Autoroute Nord-Sud, Lien de dispersion Est et autoroute Seconde Lien
• Santé : Hôpitaux Gleneagles Medini, Columbia Asia JB et KPJ Specialist
• Éducation : Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Vente au détail : Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Coûts de transaction et taxes

• Droits de timbre : Progressif de 1% à 4% en fonction de la valeur d'achat
• Frais juridiques : Environ 1% de la valeur de la propriété plus 6% de taxe de service
• Taxe sur les gains de propriété (RPGT) : 30% si vendu dans les 3 ans, 10% après 5 ans (projets de Medini exemptés)
• Impôt sur le revenu locatif : Taux fixe de 24% pour les étrangers non-résidents (dépenses déductibles)
• Frais de maintenance : En général, RM 0.25–RM 0.45 par sq.ft. pour les condos

Résidence et mode de vie

• Programme MM2H : Offre un visa renouvelable de 5 à 10 ans pour ceux ayant des revenus et des moyens financiers
• Proximité de Singapour : De nombreux résidents MM2H vivent à JB et font la navette vers Singapour ou profitent de modes de vie en double ville
• Famille-amicale : Les communautés fermées, les écoles internationales et les installations de loisirs font de JB une base populaire

Exemples de scénarios d'investissement

• Condo de 1,200 sq.ft. à Medini (RM 850/sq.ft.) : ~USD 220,000 — loyer RM 4,200/mois → ~6.1% de rendement
• Maison en terrace à East Ledang (RM 1.2 million) : Loyer RM 4,800/mois → ~4.8% de rendement brut ; communauté fermée avec finitions haut de gamme
• Magasin à Taman Mount Austin : RM 1.5 million — loyer RM 6,000/mois → ~4.8% de rendement ; bonne demande de détail

Risques et défis

• Surtaux : Surtout dans certains marchés de condominiums ; certaines unités dans des développements bien gérés
• Risque de dépréciation : Les projets sans attrait clair de maintenance ou de locataires peuvent sous-performer
• Examen juridique : Essentiel en raison de la variation de tenure et des approbations de développement en couches

Comment VelesClub Int. soutient les investisseurs à Johor Bahru

• Due diligence sur l'emplacement, le statut juridique et les projections de ROI
• Assistance pour les achats basés à Medini et les avantages fiscaux
• Gestion de transaction de bout en bout et acquisition de locataires
• Consultation pour les stratégies transfrontalières et les plans de double résidence

Conclusion

Johor Bahru combine accessibilité, attrait transfrontalier et dynamisme majeur des infrastructures. Avec l'achèvement du RTS Link et l'expansion continue d'Iskandar Malaysia, JB est prête à devenir l'une des villes les plus accessibles et habitables d'Asie du Sud-Est pour les investisseurs et les résidents. Que vous visiez des revenus locatifs, une appréciation ou une planification de mode de vie à long terme, Johor Bahru offre une proposition de valeur convaincante. VelesClub Int. fournit l'analyse, le réseau et le soutien nécessaires pour vous aider à réussir dans cette frontière immobilière en plein essor.