Immobilier à Kaunas, LituanieImmobilier près des galeriescampus et rivières

Immobilier à Kaunas, Lituanie

Pourquoi envisager d'investir dans l'immobilier à Kaunas

Kaunas, la deuxième plus grande ville de Lituanie, est une étoile montante sur le marché immobilier Balte. Connue pour sa population étudiante dynamique, son architecture riche de l'entre-deux-guerres et sa base industrielle solide, Kaunas offre d'excellentes opportunités d'investissement pour les acheteurs résidentiels et commerciaux. Avec un accès direct au système autoroutier européen, sa proximité avec Vilnius et la mer Baltique, et le développement continu des infrastructures (y compris Rail Baltica), Kaunas connaît une croissance urbaine rapide. Les propriétés à Kaunas restent plus abordables qu'à Vilnius, mais le potentiel de location et d'appréciation augmente régulièrement.

Types de biens disponibles à Kaunas

Le paysage immobilier à Kaunas est diversifié et répond à un large éventail de profils d'investisseurs:

• Appartements historiques de l'entre-deux-guerres — Situés dans le centre-ville (Centras, Žaliakalnis), beaucoup sont architectoniquement uniques et très demandés pour leur restauration ou leurs locations de charme.
• Nouveaux développements — Des projets dans des districts comme Aleksotas et Šilainiai offrent des commodités modernes et des prix compétitifs.
• Maisons unifamiliales — Situées dans des zones suburbaines comme Romainiai et Karmėlava; idéales pour les familles ou les investisseurs à long terme.
• Logement étudiant — Avec des universités comme Vytautas Magnus et l'Université de technologie de Kaunas, il y a une demande constante pour les unités de location près des campus.
• Propriétés commerciales — Les immeubles de bureaux, les centres logistiques et les espaces commerciaux sont recherchés en raison des secteurs industriel et technologique de la ville.

Cadre juridique pour les acheteurs étrangers

La Lituanie propose l'un des régimes immobiliers les plus favorables aux investisseurs de l'UE:

• Les étrangers peuvent librement acheter des biens immobiliers — À la fois résidentiels et commerciaux, sans exigence de citoyenneté ou de résidence.
• Propriété directe — Autorisée pour les particuliers et les entreprises sans restrictions.
• Registre foncier sécurisé — Géré par le Registrų centras (Registre national des biens) garantissant la protection des titres.
• Prêts bancaires disponibles — Principalement pour les résidents de l'UE; les acheteurs non-UE investissent généralement par le biais de sociétés locales ou en espèces.
• Revenus locatifs et gains en capital — Sont imposés de manière juste et transparente selon la loi européenne.

Le cadre juridique clair fait de la Lituanie, et de Kaunas en particulier, un choix attrayant pour les investisseurs internationaux.

Prix des biens et tendances du marché

Kaunas reste significativement plus abordable que Vilnius ou Tallinn, tout en offrant un potentiel de croissance similaire:

• Appartements en centre-ville: 1 800 € – 2 700 € par m²
• Nouveaux bâtiments (Aleksotas, Dainava): 1 700 € – 2 500 € par m²
• Appartements historiques (Žaliakalnis): 2 000 € – 3 200 € par m² pour les propriétés restaurées
• Maisons suburbaines: 1 300 € – 2 300 € par m² selon l'emplacement et la taille du terrain
• Propriétés commerciales: 6 € – 12 € par m²/mois pour les locations de bureaux; les prix d'achat varient largement selon la zone

Les prix à Kaunas ont augmenté régulièrement (4%–8% par an), avec une appréciation supplémentaire attendue en raison de l'expansion urbaine et de l'investissement dans les infrastructures.

Rendements locatifs et scénarios d'investissement

Kaunas offre des rendements locatifs attrayants, notamment dans les zones proches des universités, des parcs industriels et du centre historique:

• Rendement résidentiel à long terme: 5%–7% net par an
• Rendement logement étudiant: Jusqu'à 9% pour les petits studios ou les appartements partagés près des universités
• Rendement Airbnb à court terme: 8%–10% dans des zones à forte circulation comme la vieille ville ou Laisvės Alėja
• Rendements commerciaux: 6%–8% selon la qualité du locataire et l'emplacement

Exemple : Un appartement de 45 m² près de l'Université Vytautas Magnus acheté pour 90 000 € peut être loué à 500 €/mois à long terme ou à 40–60 €/nuit sur Airbnb, générant des rendements bruts de 6%–9%.

Meilleurs quartiers pour investir

Kaunas est composé de quartiers variés, chacun adapté à différentes stratégies d'investissement:

• Centras (Centre-ville) — Bâtiments historiques, forte circulation piétonne, idéal pour Airbnb et des restaurations haut de gamme.
• Žaliakalnis — Quartier prestigieux avec des villas de l'entre-deux-guerres, des espaces verts et la proximité des monuments de la ville.
• Aleksotas — En pleine croissance, avec de nouveaux développements et d'excellentes liaisons de transport vers l'aéroport et l'autoroute.
• Dainava — Populaire auprès des étudiants et des jeunes professionnels en raison de son mélange d'abordabilité et d'emplacement.
• Šilainiai — Connu pour ses nouveaux blocs d'appartements et une infrastructure familiale.
• Romainiai et Karmėlava — Idéal pour les maisons et les investissements à long terme dans des environnements suburbains tranquilles.

Taxes et coûts de transaction

Le système fiscal lituanien est simple et favorable aux investisseurs:

• Droits de timbre: 0,5%–2% de la valeur du bien
• Honoraires notariaux et d'enregistrement: 300 €–800 € selon la taille de la transaction
• Taxe foncière annuelle: Généralement 0% pour les propriétaires résidentiels; les propriétés commerciales ou de luxe peuvent être soumises à 0,3%–3%
• Impôt sur les revenus locatifs: 15% pour les non-résidents (taux forfaitaire)
• Impôt sur les plus-values: 15% si vendu dans les 10 ans (exempt après 10 ans ou pour la résidence principale)

Il n'y a pas de frais cachés ou excessifs, rendant Kaunas particulièrement accueillant pour les acheteurs étrangers.

Qui devrait acheter un bien à Kaunas

Kaunas est un choix stratégique pour:

• Propriétaires-bailleurs — Une demande constante de la part des étudiants, des professionnels et des familles assure un taux d'occupation stable.
• Hospices de locations à court terme — Les événements culturels, les programmes académiques, et le tourisme croissant soutiennent un fort turnover Airbnb.
• Premiers investisseurs étrangers — Un système juridique transparent et des coûts d'entrée bas réduisent les barrières à l'entrée.
• Promoteurs — Un secteur de la construction solide et une demande croissante créent des opportunités pour des projets résidentiels de petite à moyenne taille.
• Acheteurs commerciaux — La demande pour le commerce de détail et la logistique continue de croître en raison de l'économie exportatrice en plein essor de la Lituanie.

La combinaison d'abordabilité, de demande et d'emplacement de la ville en fait un lieu idéal pour diversifier les portefeuilles immobiliers.

Conclusion

Kaunas est l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques des pays baltes. Avec des prix compétitifs, des rendements locatifs solides et une économie robuste, portée par l'éducation, la logistique et la technologie, elle constitue une proposition convaincante pour les investisseurs cherchant à obtenir une valeur à long terme en Europe du Nord. Alors que des projets d'infrastructure comme Rail Baltica et la reconstruction de l'aéroport de Kaunas se poursuivent, la demande immobilière est prête à augmenter encore. Pour les acheteurs étrangers, la clarté juridique et les faibles coûts d'acquisition rendent l'entrée sur le marché à la fois simple et sécurisée.