Investissements immobiliers à fort rendement à KaunasImmobilier à proximité des galeriesdes campus et des rivières

Immobilier à Kaunas, Lettonie

Pourquoi envisager un investissement immobilier à Kaunas

Kaunas, la deuxième plus grande ville de Lituanie, est une étoile montante sur le marché immobilier balte. Connue pour sa dynamique population étudiante, son architecture interbellique riche et sa solide base industrielle, Kaunas offre d'excellentes opportunités d'investissement tant pour les acheteurs résidentiels que commerciaux. Grâce à un accès direct au réseau autoroutier européen, à sa proximité avec Vilnius et la mer Baltique, ainsi qu'aux développements d'infrastructure en cours (y compris Rail Baltica), Kaunas connaît une croissance urbaine rapide. L'immobilier à Kaunas reste plus abordable qu'à Vilnius, tout en offrant un potentiel de location et d'appréciation en constante hausse.

Types de biens disponibles à Kaunas

Le paysage immobilier à Kaunas est diversifié et répond à une large gamme de profils d'investisseurs :

• Appartements historiques interbelliques — Situés dans le centre-ville (Centras, Žaliakalnis), beaucoup sont architectoniquement uniques et en forte demande pour des travaux de restauration ou des locations boutique.
• Nouveaux développements — Des projets dans des districts comme Aleksotas et Šilainiai offrent des commodités modernes et des prix compétitifs.
• Maisons individuelles — Situées dans des zones suburbaines comme Romainiai et Karmėlava; idéales pour les familles ou les investisseurs à long terme.
• Logements étudiants — Avec des universités comme Vytautas Magnus et l'Université de Technologie de Kaunas, il y a une demande constante de logements à proximité des campus.
• Biens commerciaux — Les bureaux, centres logistiques et espaces commerciaux sont en demande en raison des secteurs industriel et technologique de la ville.

Cadre juridique pour les acheteurs étrangers

La Lituanie propose l'un des régimes immobiliers les plus favorables aux investisseurs de l'UE :

• Les étrangers peuvent acheter librement de l'immobilier — Tant résidentiel que commercial, sans requisitoire de citoyenneté ou de résidence.
• Propriété directe — Autorisée pour les particuliers et les entreprises sans restrictions.
• Système foncier sécurisé — Géré par le Registrų centras (Registre national des propriétés) garantissant la protection des titres.
• Prêts bancaires disponibles — Principalement pour les résidents de l'UE ; les acheteurs non membres de l'UE investissent généralement en espèces ou via des entités juridiques locales.
• Les revenus locatifs et les plus-values — Sont imposés de manière transparente et équitable selon la législation de l'UE.

Le cadre juridique clair fait de la Lituanie, et en particulier de Kaunas, un choix attractif pour les investisseurs internationaux.

Prix des biens et tendances du marché

Kaunas reste nettement plus abordable que Vilnius ou Tallinn, tout en offrant un potentiel de croissance similaire :

• Appartements en centre-ville : 1 800 € – 2 700 € par m²
• Nouveaux bâtiments (Aleksotas, Dainava) : 1 700 € – 2 500 € par m²
• Appartements historiques (Žaliakalnis) : 2 000 € – 3 200 € par m² pour les propriétés restaurées
• Maisons suburbaines : 1 300 € – 2 300 € par m² selon l'emplacement et la taille du terrain
• Biens commerciaux : 6 € – 12 € par m²/mois pour les locations de bureaux ; les prix d'achat varient largement selon la zone

Les prix à Kaunas ont progressivement augmenté (4 %–8 % par an), avec des perspectives d'appréciation supplémentaires dues à l'expansion urbaine et aux investissements infrastructurels.

Rendements locatifs et scénarios d'investissement

Kaunas offre des rendements locatifs attractifs, notamment dans les zones proches des universités, des parcs industriels et du centre historique :

• Rendement locatif résidentiel à long terme : 5 %–7 % net par an
• Rendement du logement étudiant : jusqu'à 9 % pour de petits studios ou des appartements partagés proches des universités
• Rendement Airbnb à court terme : 8 %–10 % dans des zones à fort passage comme la vieille ville ou Laisvės Alėja
• Rendements commerciaux : 6 %–8 % selon la qualité du locataire et l'emplacement

Exemple : Un appartement de 45 m² près de l'Université Vytautas Magnus acheté pour 90 000 € peut se louer 500 €/mois à long terme ou 40–60 €/nuit sur Airbnb, générant des rendements bruts de 6 %–9 %.

Meilleurs quartiers pour investir

Kaunas est composé de différents districts, chacun adapté à des stratégies d'investissement variées :

• Centras (Centre-ville) — Bâtiments historiques, forte fréquentation piétonne, idéal pour Airbnb et restaurations haut de gamme.
• Žaliakalnis — Quartier prestigieux avec des villas interbelliques, des espaces verts et la proximité de monuments de la ville.
• Aleksotas — En pleine croissance, avec de nouveaux développements et d'excellents liens de transport vers l'aéroport et l'autoroute.
• Dainava — Populaire parmi les étudiants et jeunes professionnels grâce à son mélange d'accessibilité et de localisation.
• Šilainiai — Connue pour ses nouveaux immeubles d'appartements et ses infrastructures adaptées aux familles.
• Romainiai et Karmėlava — Idéales pour des maisons et des investissements à long terme dans un environnement suburbain tranquille.

Taxes et coûts de transaction

Le système fiscal lituanien est simple et favorable aux investisseurs :

• Droit de timbre : 0,5 %–2 % de la valeur foncière
• Frais de notaire et d'enregistrement : 300 €–800 € selon la taille de la transaction
• Taxe foncière annuelle : généralement de 0 % pour les propriétaires résidentiels ; les propriétés commerciales ou de luxe peuvent être soumises à une taxe de 0,3 %–3 %
• Imposition sur les revenus locatifs : 15 % pour les non-résidents (taux fixe)
• Imposition sur les plus-values : 15 % si vendu dans les 10 ans (exonéré après 10 ans ou sur la résidence principale)

Aucuns frais cachés ou excessifs, ce qui rend Kaunas particulièrement accueillante pour les acheteurs étrangers.

Qui devrait acheter un bien à Kaunas

Kaunas est un choix stratégique pour :

• Les propriétaires bailleurs — Une demande constante de la part des étudiants, professionnels et familles assure un taux d'occupation stable.
• Les hôtes de locations à court terme — Les événements culturels, les programmes académiques et le tourisme en croissance soutiennent un fort renouvellement sur Airbnb.
• Les investisseurs étrangers débutants — Un système juridique transparent et des coûts d'entrée bas réduisent les barrières à l'entrée.
• Les développeurs — Un secteur de la construction dynamique et une demande croissante créent des opportunités pour des projets résidentiels de petites à moyennes tailles.
• Acheteurs commerciaux — La demande pour le commerce de détail et la logistique continue d'augmenter en raison de la croissance de l'économie d'exportation de la Lituanie.

La combinaison de l'accessibilité, de la demande et de la localisation fait de la ville un lieu idéal pour diversifier les portefeuilles immobiliers.

Conclusion

Kaunas est l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques des États baltes. Avec des prix compétitifs, des rendements locatifs solides et une économie forte basée sur l'éducation, la logistique et la technologie, elle constitue une proposition convaincante pour les investisseurs à la recherche de valeur à long terme en Europe du Nord. Alors que des projets d'infrastructure tels que Rail Baltica et la reconstruction de l'aéroport de Kaunas continuent, la demande immobilière devrait encore augmenter. Pour les acheteurs étrangers, la clarté juridique et les faibles coûts d'acquisition rendent l'entrée sur le marché à la fois simple et sécurisée.