Immobilier en Lituanie pour investissement – Opportunités pour les acheteursImmobilier entre rivièrestours et marchés

Immobilier en Lituanie : un marché transparent et en croissance dans les pays baltes

Pourquoi investir dans l'immobilier en Lituanie

La Lituanie offre un marché immobilier stable, transparent et conforme à l'UE, ce qui en fait une destination de plus en plus attrayante pour les investisseurs institutionnels et privés. En tant que partie de l'espace Schengen et de la zone euro, le pays bénéficie d'une cohérence réglementaire, d'une libre circulation des capitaux et d'un cadre juridique efficace. Avec l'urbanisation croissante, la demande de logements modernes et un marché locatif solide dans des villes comme Vilnius et Kaunas, la Lituanie se positionne comme une porte d'entrée vers les régions baltique et nord-européenne pour l'investissement immobilier.

Types de biens et usages autorisés

Le marché immobilier lituanien comprend une grande variété de types d'actifs, chacun réglementé par la planification municipale locale et les lois nationales :

• Propriété résidentielle : appartements, maisons individuelles et condos neufs dans des centres urbains comme Vilnius, Kaunas et Klaipėda. Adapté à un usage personnel ou à la location.
• Immobilier commercial : bâtiments de bureaux, entrepôts logistiques et unités de vente au détail. Intérêt croissant pour les développements à construire pour louer et les projets à usage mixte.
• Terrain : disponible pour le développement, l'utilisation agricole ou la conservation. Les étrangers peuvent acquérir la plupart des types de terrain sauf les terres agricoles, qui ont des exceptions limitées.
• Projets touristiques et hôteliers : Les zones côtières comme Palanga et Nida offrent un potentiel d'investissement dans des hôtels et des centres de villégiature, en particulier pendant la saison estivale.

Les zones urbaines ont généralement des lois de zonage plus libérales, tandis que les zones côtières ou protégées peuvent avoir des réglementations de construction strictes. Les permissions d'utilisation doivent être conformes aux documents nationaux de planification territoriale et aux règles municipales locales.

Propriété et cadre juridique pour les étrangers

La législation immobilière lituanienne est transparente, fondée sur des règles, et pleinement alignée sur les normes de l'UE. Les droits de propriété sont sécurisés et bien protégés :

• Aucune restriction sur les citoyens de l'UE/EEE : Les individus et entités juridiques de l'UE ou de l'EEE peuvent librement acheter tous les types de biens immobiliers, y compris des terrains et des propriétés résidentielles.
• Nationaux de pays tiers : peuvent acquérir des bâtiments et des appartements sans restriction. L'acquisition de terres agricoles et forestières est restreinte mais possible via des entités juridiques lituaniennes sous certaines conditions.
• Entités juridiques : Les étrangers peuvent établir une entreprise en Lituanie et l'utiliser pour acquérir n'importe quel type de bien immobilier, y compris des terrains.
• Registre foncier : Toute propriété est enregistrée auprès du Centre des registres (Registrų Centras), qui gère un registre public transparent des terres et des propriétés.

La propriété est accordée sous forme de pleine propriété (titre complet), et les baux sont rares en dehors des contrats gouvernementaux ou institutionnels. Les étrangers sont conseillés de nommer un représentant légal local pour assurer la conformité et la diligence raisonnable.

Prix de l'immobilier et tendances du marché

Les prix de l'immobilier en Lituanie sont parmi les plus compétitifs de l'UE, bien que les grandes villes aient connu une appréciation considérable ces dernières années en raison de la demande des habitants, des expatriés et des investisseurs institutionnels :

Ville/Région	Type de propriété	Prix moyen par m² (EUR)
Vilnius	Appartement	2 000 € – 3 000 €
Kaunas	Appartement	1 300 € – 2 200 €
Klaipėda	Appartement en bord de mer	1 800 € – 2 500 €
Palanga / Nida	Maison de vacances	2 500 € – 4 000 €
Zones rurales	Maison / Terrain	500 € – 1 200 €

Vilnius a connu une croissance constante des prix de l'immobilier et de la demande locative en raison de son secteur technologique en expansion et de la croissance de sa population. Kaunas et Klaipėda attirent l'attention en raison des améliorations d'infrastructure et de points d'entrée de prix plus bas.

Taxes et coûts de transaction

Les transactions immobilières en Lituanie sont relativement peu coûteuses, et le régime fiscal est favorable tant pour les résidents que pour les non-résidents :

• Frais notariaux : ~0,45 % à 0,6 % de la valeur de la propriété, en fonction du montant de la vente et de la complexité du contrat.
• Frais de registre foncier : Environ 20 € à 100 € selon la transaction.
• Frais juridiques : Facultatifs mais recommandés, généralement de 500 € à 1 500 € par transaction.
• Droit de timbre / Taxe de transfert : La Lituanie n'impose pas de taxe de transfert de propriété.
• Taxe annuelle sur la propriété : La propriété résidentielle peut être soumise à taxe uniquement si la valeur totale dépasse 150 000 € (220 000 € pour les familles), taxée à 0,5 % à 2 % sur la valeur excédentaire.
• Impôt sur le revenu locatif : Taux forfaitaire de 15 %, avec des déductions possibles. Les non-résidents doivent déclarer leurs revenus et peuvent être soumis à des conventions fiscales doubles.
• Impôt sur les plus-values : 15 % si vendu dans les 10 ans ; exonéré d'impôt si détenu pendant plus de 10 ans ou si le vendeur y a résidé pendant 2 ans ou plus.

Il n'y a pas d'impôt sur la fortune. La TVA (21 %) peut s'appliquer sur les transactions commerciales de nouveaux bâtiments mais pas sur la revente de propriétés résidentielles.

Rendements locatifs et demande du marché

La demande locative augmente, en particulier à Vilnius et Kaunas, alimentée par des étudiants, de jeunes professionnels et des nomades numériques. Les rendements sont stables et en croissance en ligne avec la demande :

• Vilnius : Rendement brut de 4 %–6 % pour des appartements centraux, en particulier des unités de 1 et 2 chambres.
• Kaunas : Rendements de 5 %–7 % dans de nouveaux développements résidentiels près des universités ou des centres d'affaires.
• Palanga / Klaipėda : Rendements saisonniers atteignant 8 % pour des propriétés de vacances bien situées pendant les mois d'été.

Les locations à court terme sont autorisées mais réglementées ; l'enregistrement et la notification municipale peuvent être requis. Des plateformes comme Airbnb sont courantes à Vilnius et dans les villes de villégiature.

Scénarios d'investissement

• Achat à louer d'un appartement à Vilnius : Investir 180 000 € dans une nouvelle unité de 2 chambres près de la vieille ville et louer à long terme pour 850 €/mois, atteignant ~5,5 % de rendement.
• Rénovation à Kaunas : Acheter un appartement ancien à 90 000 €, rénover pour 20 000 € et revendre à 140 000 € ou louer pour un rendement élevé.
• Location de vacances côtières : Acquérir un appartement à 250 000 € à Palanga, le louer saisonnièrement à 100 €–150 €/nuit, atteignant 7 à 8 % de rendement en haute saison.
• Locaux de bureau à Vilnius : Investir 500 000 € dans des bureaux modernes avec un bail d'entreprise à long terme rapportant plus de 6 % net.

Meilleures localisations pour investir

• Vilnius : La capitale de la Lituanie et la plus grande ville, centre pour les fintech et les startups technologiques, avec une forte croissance des loyers et des prix.
• Kaunas : Une deuxième ville en pleine croissance avec une demande universitaire, des zones industrielles et des projets de développement culturel.
• Klaipėda : Ville portuaire avec un attrait industriel et touristique, porte d'entrée vers la Péninsule de Courlande.
• Palanga / Nida : Villes balnéaires saisonnières sur la mer Baltique, forte demande touristique pendant les mois d'été.
• Šiauliai / Panevėžys : Villes secondaires avec des prix plus bas et une infrastructure en amélioration.

Infrastructure et qualité de vie

La Lituanie se classe haut dans les indicateurs de qualité de vie en Europe centrale et orientale, avec une infrastructure solide et une connectivité numérique :

• Transports : Réseaux routiers bien entretenus, aéroports internationaux à Vilnius, Kaunas et Palanga, et développement en cours de lignes de train à grande vitesse.
• Services publics : Infrastructure fiable d'électricité, gaz et eau ; chauffage central commun dans les villes.
• Internet : L'un des vitesses de fibre optique les plus rapides d'Europe, avec un accès généralisé à la fibre optique.
• Santé : Système public gratuit pour les résidents, avec des cliniques privées accessibles dans les grandes villes.
• Éducation : Écoles internationales et universités attirent les familles d'expatriés et les locataires étudiants.

La Lituanie offre un style de vie conforme aux normes de l'UE à un coût inférieur par rapport à l'Europe occidentale, attirant les travailleurs à distance, les entrepreneurs numériques et les retraités.

Processus juridique et diligence raisonnable

• Accord préliminaire : Facultatif mais courant, impliquant un acompte de 5 % à 10 % et un accord sur les conditions de vente.
• Contrat de vente notarié : Requis pour le transfert légal, rédigé et certifié par un notaire lituanien.
• Enregistrement : Le titre de l'acheteur est enregistré auprès du Centre des registres ; l'enregistrement prend jusqu'à 5 jours ouvrables.
• Diligence raisonnable : Comprend une recherche de titre, un contrôle des charges, une révision du zonage et une inspection technique des bâtiments.
• Transferts de devises étrangères : Autorisés et soutenus par des banques locales ; les fonds doivent être envoyés à un compte séquestre ou notarial.

La transaction complète peut être finalisée en 2 à 4 semaines. Des notaires et des conseillers juridiques parlant anglais sont disponibles pour les acheteurs étrangers.

Conclusion : un marché transparent basé sur l'UE avec un potentiel de croissance

La Lituanie combine les avantages de la sécurité juridique de l'UE avec des prix d'entrée relativement bas et une demande croissante, en particulier dans les centres urbains et les régions touristiques. Le processus juridique clair, la haute pénétration d'Internet, l'amélioration de l'infrastructure et les rendements compétitifs en font une destination attrayante pour les investisseurs transfrontaliers. Que ce soit pour des revenus locatifs, une appréciation du capital ou un déménagement de style de vie, le marché immobilier lituanien se distingue comme une option de qualité, à faible barrière dans le paysage immobilier européen.