Immobilier en Lituanie pour investissement – Opportunités pour les acheteursImmobilier entre rivièrestours et marchés

L'immobilier en Lituanie : un marché transparent et en pleine croissance dans les pays baltes

Pourquoi investir dans l'immobilier en Lituanie

La Lituanie offre un marché immobilier stable, transparent et conforme aux normes de l'UE, ce qui en fait une destination de plus en plus attrayante pour les investisseurs institutionnels et privés. En tant que membre de la zone Schengen et de la zone euro, le pays bénéficie d'une régulation cohérente, d'une libre circulation des capitaux et d'un cadre juridique efficace. Avec une urbanisation croissante, une demande pour des logements modernes et un marché locatif solide dans des villes comme Vilnius et Kaunas, la Lituanie se positionne comme une porte d'entrée vers les régions baltes et nord-européennes pour l'investissement immobilier.

Types de biens et usages autorisés

Le marché immobilier lituanien comprend une grande variété de types d'actifs, chacun régi par des lois de zonage municipales locales et des lois nationales :

• Biens résidentiels : Appartements, maisons individuelles et condos neufs dans des centres urbains comme Vilnius, Kaunas et Klaipėda. Convient à un usage personnel ou à la location.
• Immobilier commercial : Bâtiments de bureaux, entrepôts logistiques et unités commerciales. Un intérêt croissant pour les développements de type location et à usage mixte.
• Terrains : Disponibles pour le développement, l'usage agricole ou la conservation. Les étrangers peuvent acquérir la plupart des types de terrains sauf les terrains agricoles, avec quelques exceptions.
• Projets touristiques et hôteliers : Les zones côtières comme Palanga et Nida offrent un potentiel d'investissement dans des hôtels et des stations balnéaires, notamment pendant la saison estivale.

Les zones urbaines ont généralement des lois de zonage plus libérales, tandis que les zones côtières ou protégées peuvent avoir des réglementations de construction strictes. Les autorisations d'utilisation doivent être conformes aux documents de planification territoriale nationale et aux règles municipales locales.

Propriété et cadre juridique pour les étrangers

La législation immobilière en Lituanie est transparente, basée sur des règles, et entièrement conforme aux normes de l'UE. Les droits de propriété sont sécurisés et bien protégés :

• Pas de restrictions pour les citoyens de l'UE/EEE : Les particuliers et les entités juridiques de l'UE ou de l'EEE peuvent librement acheter tous les types de biens immobiliers, y compris des terrains et des propriétés résidentielles.
• Citoyens de pays tiers : Peuvent acquérir des bâtiments et des appartements sans restriction. L'acquisition de terres agricoles et forestières est restreinte mais possible via des entités juridiques lituaniennes dans certaines conditions.
• Entités juridiques : Les étrangers peuvent créer une entreprise en Lituanie et l'utiliser pour acquérir tout type de bien immobilier, y compris des parcelles de terrain.
• Registre foncier : Tous les droits de propriété sont enregistrés auprès du Centre des registres (Registrų Centras), qui gère un registre public foncier et immobilier transparent.

La propriété est accordée sous forme de pleine propriété (titre complet), et les baux sont rares en dehors des contrats gouvernementaux ou institutionnels. Il est conseillé aux étrangers de désigner un représentant légal local pour garantir la conformité et le devoir de diligence.

Prix de l'immobilier et tendances du marché

Les prix de l'immobilier en Lituanie sont parmi les plus compétitifs de l'UE, bien que les grandes villes aient connu une appréciation considérable ces dernières années en raison de la demande des habitants, des expatriés et des investisseurs institutionnels :

Ville/Région	Type de bien	Prix moyen au m² (EUR)
Vilnius	Appartement	€2,000 – €3,000
Kaunas	Appartement	€1,300 – €2,200
Klaipėda	Appartement en bord de mer	€1,800 – €2,500
Palanga / Nida	Maison de vacances	€2,500 – €4,000
Zones rurales	Maison / Terrain	€500 – €1,200

Vilnius a connu une croissance constante tant des prix de l'immobilier que de la demande locative en raison de son secteur technologique en expansion et de la croissance de sa population. Kaunas et Klaipėda attirent de plus en plus d'attention grâce à des améliorations infrastructures et des prix d'entrée plus bas.

Taxes et coûts de transaction

Les transactions immobilières en Lituanie sont relativement peu coûteuses, et le régime fiscal est favorable tant pour les résidents que pour les non-résidents :

• Frais de notaire : ~0.45% à 0.6% de la valeur du bien, selon le montant de la vente et la complexité du contrat.
• Frais de registre foncier : Environ €20 à €100 selon la transaction.
• Honoraires juridiques : Optionnels mais recommandés, généralement de €500 à €1,500 par transaction.
• Droits d'enregistrement / Taxe de transfert : La Lituanie n'impose pas de taxe de transfert sur les biens immobiliers.
• Taxe annuelle sur la propriété : Les biens résidentiels peuvent être soumis à la taxe uniquement si la valeur totale dépasse €150,000 (€220,000 pour les familles), imposé à 0.5% à 2% sur la valeur excédentaire.
• Impôt sur le revenu locatif : Taux fixe de 15%, avec déductions possibles. Les non-résidents doivent déclarer leurs revenus et peuvent être soumis à des conventions fiscales pour éviter la double imposition.
• Impôt sur les plus-values : 15% si vendu dans les 10 ans ; exonération fiscale si détenu plus de 10 ans ou si le vendeur y a résidé plus de 2 ans.

Il n'y a pas d'impôt sur la fortune. La TVA (21%) peut s'appliquer aux transactions commerciales sur des constructions neuves mais pas sur des biens résidentiels de revente.

Rendements locatifs et demande du marché

La demande locative est en hausse, particulièrement à Vilnius et Kaunas, alimentée par des étudiants, de jeunes professionnels et des nomades numériques. Les rendements sont stables et en hausse avec la demande :

• Vilnius : Rendement brut de 4%–6% pour les appartements centraux, notamment ceux de 1 et 2 chambres.
• Kaunas : Rendements de 5%–7% dans de nouveaux développements résidentiels près des universités ou des centres d'affaires.
• Palanga / Klaipėda : Rendements saisonniers allant jusqu'à 8% pour des propriétés de vacances bien situées durant l'été.

Les locations à court terme sont autorisées mais réglementées ; une inscription et notification municipale peuvent être requises. Les plateformes comme Airbnb sont courantes à Vilnius et dans les villes balnéaires.

Scénarios d'investissement

• Achat à louer appartement à Vilnius : Investir €180,000 dans un nouvel appartement de 2 chambres près de la vieille ville et le louer à long terme pour €850/mois, atteignant ~5.5% de rendement.
• Rénovation à Kaunas : Acheter un appartement plus ancien à €90,000, rénover pour €20,000 et revendre à €140,000 ou louer pour un rendement élevé.
• Location de vacances côtière : Acquérir un appartement à €250,000 à Palanga, louer saisonnièrement à €100–€150/nuit, atteignant 7–8% de rendement en haute saison.
• Espace de bureau à Vilnius : Investir €500,000 dans un espace de bureau moderne avec un bail d'entreprise à long terme offrant un rendement net de 6% ou plus.

Meilleures localisations pour investir

• Vilnius : Capitale et plus grande ville de Lituanie, centre de la fintech et des startups technologiques, avec une forte croissance des loyers et des prix.
• Kaunas : Seconde ville en pleine hausse avec une demande universitaire, des zones industrielles et des projets de développement culturel.
• Klaipėda : Ville portuaire avec un attrait industriel et touristique, porte d'entrée vers la Péninsule de Courlande.
• Palanga / Nida : Villes balnéaires saisonnières sur la mer Baltique, connaissant une forte demande touristique durant les mois d'été.
• Šiauliai / Panevėžys : Villes secondaires avec des prix plus bas et une infrastructure en amélioration.

Infrastructure et qualité de vie

La Lituanie se classe haut dans les indicateurs de qualité de vie en Europe centrale et orientale, avec une infrastructure solide et une connectivité numérique :

• Transport : Réseaux routiers bien entretenus, aéroports internationaux à Vilnius, Kaunas et Palanga, et développement d'une ligne ferroviaire à grande vitesse en cours.
• Services publics : Infrastructure électrique, gaz, et eau fiable ; le chauffage central est courant dans les villes.
• Internet : L'une des vitesses de fibre optique les plus rapides d'Europe, avec un accès au large bande largement répandu.
• Soins de santé : Système public gratuit pour les résidents, ainsi que des cliniques privées accessibles dans les grandes villes.
• Éducation : Des écoles et universités internationales attirent des familles d'expatriés et des locataires étudiants.

La Lituanie offre un mode de vie conforme aux normes de l'UE à un coût inférieur par rapport à l'Europe de l'Ouest, attirant les travailleurs à distance, les entrepreneurs numériques et les retraités.

Processus juridique et diligence raisonnable

• Accord préliminaire : Optionnel mais courant, impliquant un acompte de 5%–10% et un accord sur les conditions de vente.
• Contrat de vente notarié : Requis pour le transfert légal, rédigé et certifié par un notaire lituanien.
• Enregistrement : Le titre du vendeur est enregistré auprès du Centre des registres ; l'enregistrement prend jusqu'à 5 jours ouvrables.
• Diligence raisonnable : Inclut la recherche de titre, la vérification des charges, l'examen de la zonage, et l'inspection technique pour les bâtiments.
• Transferts de devises étrangères : Autorisés et soutenus par des banques locales ; les fonds doivent être envoyés sur un compte séquestre ou de notaire.

La transaction complète peut être réalisée en 2 à 4 semaines. Des notaires et des conseillers juridiques parlant anglais sont disponibles pour les acheteurs étrangers.

Conclusion : un marché transparent, basé sur l'UE et avec un potentiel de croissance

La Lituanie combine les avantages d'une sécurité juridique de l'UE avec des prix d'entrée relativement bas et une demande croissante, en particulier dans les centres urbains et les régions touristiques. Le processus légal clair, la forte pénétration de l'internet, l'amélioration de l'infrastructure, et des rendements compétitifs font de ce pays une destination attrayante pour les investisseurs transfrontaliers. Que ce soit pour des revenus locatifs, l'appréciation du capital, ou un déménagement pour un mode de vie, le marché immobilier lituanien se distingue comme une option de qualité et à faible barrière dans le paysage immobilier européen.