Annonces de biens immobiliers d'investissement au KazakhstanBlocs de logements modernesdans d'immenses espaces ouverts

Immobilier au Kazakhstan : investissement dans une économie eurasienne en croissance

Pourquoi investir dans l’immobilier au Kazakhstan

Le Kazakhstan, le plus grand pays sans littoral au monde et un acteur clé en Asie centrale, propose un marché immobilier stratégique tant pour les investisseurs régionaux qu'internationaux. Avec une population en forte urbanisation, des infrastructures en modernisation et des projets de développement significatifs soutenus par le gouvernement, des villes comme Almaty et Astana (anciennement Nur-Sultan) émergent comme des pôles immobiliers. L'amélioration de la transparence réglementaire du pays et les prix de l'immobilier relativement bas par rapport aux normes mondiales offrent des points d'entrée attrayants pour les investisseurs.

Types de biens et usages autorisés

Le marché immobilier au Kazakhstan comprend une large variété de types de propriétés répondant à des besoins résidentiels et commerciaux :

• Appartements résidentiels : Situés dans des complexes de grande hauteur à Almaty, Astana, Shymkent et d'autres villes. Très recherchés par les jeunes professionnels et les familles.
• Maisons individuelles : Courantes dans les zones suburbaines et rurales, en particulier autour d'Almaty et en périphérie des villes.
• Nouvelle construction : Complexes à usage mixte comprenant des installations commerciales, de vente au détail et résidentielles, soutenus par des incitations gouvernementales.
• Immobilier commercial : Comprend des immeubles de bureaux, des unités commerciales et des entrepôts dans les zones industrielles et les quartiers d'affaires.
• Terrains : Disponibles pour l’agriculture, le logement ou le développement commercial, sous réserve de restrictions de zonage.

Les usages des terres et des propriétés sont régis par les autorités municipales locales conformément aux réglementations nationales sur le zonage et l'urbanisme du Kazakhstan.

Droits de propriété et règles pour les acheteurs étrangers

Le Kazakhstan permet aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers sous certaines conditions, avec des distinctions notables pour la propriété foncière :

• Particuliers étrangers : Peuvent acheter des immeubles résidentiels et commerciaux, y compris des appartements et des bureaux.
• Propriété foncière : Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres agricoles mais peuvent les louer pour une durée maximale de 49 ans. La propriété foncière à des fins de construction est autorisée par le biais d'entités juridiques enregistrées au Kazakhstan.
• Propriété par entité juridique : Les investisseurs étrangers peuvent établir une société basée au Kazakhstan pour acheter des terrains ou des biens immobiliers commerciaux, avec des droits de propriété complets.
• Enregistrement : Toute propriété doit être enregistrée auprès du ministère de la Justice et du Comité de gestion des terres.

Les étrangers sont généralement traités sur un pied d’égalité avec les citoyens pour les achats d'appartements. Cependant, il est fortement recommandé de consulter un avocat local pour naviguer dans les lois de zonage et les politiques d'utilisation des terres.

Prix de l'immobilier et tendances du marché

Les prix de l'immobilier au Kazakhstan sont relativement bas, avec un potentiel d'appréciation. Almaty reste la ville la plus chère en raison de sa domination commerciale et de sa haute qualité de vie, tandis qu'Astana connaît une croissance grâce au développement administratif.

Ville	Type de propriété	Prix moyen par m² (USD)
Almaty	Nouvel appartement	$1,200 – $2,000
Astana (Nur-Sultan)	Appartement	$1,000 – $1,800
Shymkent	Appartement	$700 – $1,300
Aktau / Atyrau	Commercial	$800 – $1,500
Terrain suburbain	Parcelle (par m²)	$30 – $100

La pandémie a stimulé la demande de maisons plus grandes et de maisons suburbaines, notamment à Almaty. Les prix ont augmenté progressivement de 5 % à 7 % par an dans les grandes villes. Le marché hypothécaire est en forte croissance, notamment grâce aux prêts hypothécaires subventionnés par le gouvernement.

Coûts de transaction et impôts sur la propriété

Les coûts de transaction immobilière au Kazakhstan sont modérés, et le pays offre plusieurs avantages fiscaux :

• Droit de timbre : 0,1 % à 0,2 % de la valeur de la propriété (généralement à la charge de l'acheteur).
• Frais de notaire : En général 0,3 % à 1 % du prix de vente, selon la complexité.
• Frais d’enregistrement : Minimes ; la propriété doit être enregistrée auprès du Comité d’enregistrement des biens immobiliers.
• Frais juridiques : Optionnels mais conseillés ; $500–$1,500 selon la transaction.
• Impôt annuel sur la propriété : 0,1 % pour les particuliers et 1,5 % à 2 % pour les entités juridiques, en fonction de la valeur cadastrale.

Les gains en capital sont taxés à 10 % pour les résidents et peuvent s'appliquer aux vendeurs étrangers selon les traités fiscaux et la durée de détention. Les revenus locatifs sont imposables à un taux forfaitaire de 10 % pour les particuliers.

Marché locatif et rendements d'investissement

Le marché locatif au Kazakhstan, en particulier à Almaty et Astana, est dynamique avec une demande croissante pour les unités résidentielles et commerciales :

• Rendements résidentiels : 4 % à 7 % par an dans les zones urbaines à forte demande.
• Rendements commerciaux : Jusqu’à 8 % à 10 % dans les quartiers d'affaires et les villes riches en pétrole comme Atyrau.
• Locations étudiantes : Almaty et Astana accueillent des universités internationales, créant une demande pour de petits appartements et des logements partagés.

Les locations à court terme (via des plateformes comme Airbnb) sont encore en développement et réglementées, en particulier dans les zones touristiques comme Almaty. La location à long terme reste le format dominant.

Scénarios d'investissement

• Investir pour louer à Almaty : Investissez $90,000 dans un appartement de 2 chambres et louez-le à des professionnels pour $500–$700/mois.
• Bureau commercial à Astana : Acquérez un espace de bureau de 100 m² dans un quartier d'affaires central pour $150,000 et louez à des PME ou des ONG.
• Banque foncière : Achetez des terrains suburbains en périphérie d'Astana pour $30/m² et conservez-les pour une revente à mesure que l'urbanisation progresse.
• Unité commerciale à Atyrau : Achetez pour $200,000 et louez à des sociétés de services pétroliers internationales opérant dans la région.

Meilleures régions pour investir dans l'immobilier

• Almaty : Le cœur financier et culturel du Kazakhstan avec les prix résidentiels les plus élevés et une forte demande locative.
• Astana : La ville capitale, abritant les principaux bureaux administratifs, des organisations internationales et des développements immobiliers emblématiques.
• Shymkent : Un pôle industriel et logistique émergent avec des besoins résidentiels et des projets d'infrastructure en croissance.
• Aktau et Atyrau : Situées sur la mer Caspienne, ces villes bénéficient de l'économie pétrolière et gazière, attirant les investisseurs en immobilier commercial.
• Turkistan : La nouvelle capitale culturelle, attirant l'attention pour le tourisme et les zones de développement en partenariat public-privé.

Infrastructure et niveau de vie

Le Kazakhstan continue de développer une infrastructure de classe mondiale dans les grandes villes :

• Transport : Aéroports modernes à Almaty et Astana, expansion des réseaux de métros et de routes, développement des chemins de fer régionaux.
• Éducation : Écoles et universités internationales (par exemple, l’Université Nazarbayev) attirent des élèves et des enseignants de l’étranger.
• Healthcare : Hôpitaux publics et privés dans les grandes villes ; les systèmes d'assurance évoluent.
• Utilités : Électricité, gaz et eau sont abordables et généralement fiables dans les zones urbaines.
• Infrastructure numérique : L’internet haut débit et la couverture mobile sont répandus, en particulier dans les villes.

Le Kazakhstan offre un niveau de vie relativement élevé à faible coût. La sécurité, l'éducation et les services commerciaux en font une destination attrayante pour la relocalisation ou l'investissement à long terme.

Considérations juridiques et processus d'achat

• Représentation juridique : Il est conseillé aux acheteurs étrangers de nommer un avocat immobilier agréé pour effectuer une due diligence et pour la documentation.
• Vérification des titres : Tous les biens doivent être vérifiés via le Registre d'État Unifié des Droits sur les Biens Immobiliers.
• Contrat d'achat : Signé en présence d'un notaire et enregistré au bureau local d'enregistrement des terres.
• Banque : Les étrangers peuvent ouvrir des comptes bancaires et transférer des fonds par virement international avec un but déclaré.
• Barrière linguistique : Les contrats sont rédigés en russe ou en kazakh ; une traduction certifiée est requise à des fins légales.

Conclusion : un marché stratégique pour les investisseurs visionnaires

Le Kazakhstan offre une proposition de valeur attrayante pour les investisseurs immobiliers : des coûts d'entrée bas, une croissance stable et un accès à l'une des économies les plus dynamiques d'Asie centrale. Bien que l'assistance juridique et la diligence raisonnable soient essentielles — surtout pour les transactions foncières ou commerciales — l'ouverture du pays à l'investissement étranger, combinée à un développement urbain ambitieux, en fait une étoile montante dans le paysage immobilier eurasien. Des locations résidentielles à Almaty aux parcs industriels à Atyrau, le Kazakhstan présente un large éventail d'opportunités pour les acheteurs avisés s'intéressant aux marchés émergents.