Diversification de portefeuille grâce aux investissements immobiliers à Tel AvivVille des startups, des plageset des cliniques d'élite

Immobilier à Tel Aviv, Israël : ville mondiale avec une demande croissante, des terrains limités et un marché locatif haut de gamme

Introduction : Pourquoi investir à Tel Aviv

Tel Aviv est le cœur battant de l'économie israélienne et du paysage de l'innovation. En tant que métropole méditerranéenne avec l'un des coûts au mètre carré les plus élevés au Moyen-Orient, elle combine un cadre de vie en bord de mer, un écosystème technologique florissant, un attrait culturel et un intérêt international des investisseurs. Malgré sa taille de terre relativement petite, la demande reste exceptionnellement élevée en raison de l'immigration constante, de la croissance des startups et de l'offre limitée. L'immobilier à Tel Aviv ne concerne pas seulement le fait de vivre au bord de la mer, mais aussi de posséder une part dans l'un des marchés urbains les plus résilients et à forte valorisation au monde.

Types de propriétés disponibles

Le marché immobilier de Tel Aviv propose une gamme de formats adaptés à différents profils d'investisseurs :

• Appartements de luxe dans des secteurs centraux tels que le boulevard Rothschild, Neve Tzedek et le Vieux Nord, offrant une proximité avec les restaurants, la culture et le quartier des affaires. Les prix y sont les plus élevés, tout comme le prestige et la liquidité.
• Résidences en bord de mer le long de la rue Herbert Samuel et de la Marina offrent des vues sur la mer et un attrait pour les locations à court terme, notamment pour les touristes et les nomades numériques.
• Lofts urbains et petits appartements dans des quartiers comme Florentin et Lev HaIr attirent des locataires plus jeunes et présentent une forte demande locative à long terme.
• Nouveaux développements à Sarona, Midtown et dans le Nord de Tel Aviv incluent des tours de grande hauteur avec services de conciergerie, salles de sport, parkings et piscines — idéaux pour les locataires d'entreprises ou les expatriés fortunés.

Propriété foncière et structure juridique

Les étrangers peuvent acheter des biens en Israël avec très peu de restrictions. Le détail juridique le plus notable concerne la distinction entre les terrains en pleine propriété privée et les terrains en bail détenus par l'Autorité foncière israélienne (ILA). Environ 93 % des terres en Israël sont détenues par l'État et louées à long terme (généralement entre 49 et 98 ans). Bien que cette structure soit sécurisée, il est important de comprendre les frais de renouvellement et les taxes associées. Les étrangers doivent également obtenir un numéro d'identification fiscale et travailler avec un avocat immobilier agréé lors du processus d'achat. Toutes les transactions doivent être enregistrées auprès du Bureau du Cadastre des propriétés (« Tabu ») ou du registraire d'entreprise concerné.

Taxes foncières et coûts de transaction

• Taxe d'achat varie de 8 % à 10 % pour les acheteurs étrangers en fonction de la valeur de la propriété.
• Frais juridiques s'élèvent généralement autour de 1 % à 2 % de la valeur de la transaction.
• Commission d'agent typiquement de 2 % + TVA (partagée ou payée par l'acheteur).
• Impôt sur les plus-values s'applique lors de la revente, mais des exonérations peuvent s'appliquer en fonction de la durée de détention et du statut de résidence.

Fourchette de prix et tendances de valeur

Tel Aviv figure régulièrement parmi les villes les plus chères au monde au mètre carré. Au cours de 2024–2025 :

• Centre de Tel Aviv : 12 000–22 000 $/m²
• Vieux Nord : 9 000–16 000 $/m²
• Unités en bord de mer : 15 000–25 000 $/m²
• Quartiers périphériques : 7 000–11 000 $/m²

Malgré des prix d'entrée élevés, la croissance de la valeur reste stable, avec une appréciation annuelle de 4 % à 7 % au cours de la dernière décennie. La disponibilité de terrains est extrêmement limitée, et les réglementations de zonage restreignent la hauteur et la densité dans de nombreuses zones, soutenant davantage la préservation de la valeur à long terme.

Rendements locatifs et profil de demande

Les rendements locatifs à Tel Aviv varient selon l'emplacement et le format :

• Locations à long terme : Les rendements varient généralement de 2,5 % à 4,5 % dans les segments de luxe, et de 4 % à 6 % dans les petites unités ou les quartiers moins centraux.
• Locations à court terme (via des plateformes comme Airbnb) : Les rendements peuvent atteindre 7 % à 10 % mais nécessitent une licence spéciale et doivent se conformer aux réglementations évolutives de la ville.

La demande locative est alimentée par :

• Les employés du secteur technologique et les entrepreneurs
• Le personnel des ambassades étrangères et des ONG
• La diaspora juive revenant ou investissant en Israël
• Les touristes recherchant des appartements en bord de mer
• Les étudiants en programmes de médecine, de droit et d'ingénierie

Zones les plus prometteuses pour l'investissement

• Neve Tzedek : Connu pour son charme boutique, ses rues pavées et ses rénovations de luxe, idéal pour les acheteurs de style de vie et les locations boutique.
• Florentin : Un quartier en gentrification attirant des artistes, des jeunes professionnels et des promoteurs urbains. Relativement abordable avec un potentiel d'appréciation.
• Vieux Nord et zone de Basel : Familial, vert et de haute liquidité — offre très limitée d'appartements spacieux.
• Yad Eliyahu et Kiryat Shalom : Quartiers à l'est et au sud de Tel Aviv en cours de régénération urbaine et de modernisation des infrastructures.
• En bord de mer (Herbert Samuel) : Prix élevés mais désirables à l'échelle mondiale. Souvent achetés comme résidences secondaires ou pour un positionnement prestigieux.

Opportunités de développement

Tel Aviv offre également des opportunités dans :

• Projets de renouvellement urbain (Tama 38 et Pinui Binui), où de vieux bâtiments sont démolis ou renforcés et remplacés par des bâtiments de meilleure qualité. Les investisseurs peuvent acheter en amont ou travailler avec des promoteurs.
• Projets en pré-construction : L'achat sur plan permet aux investisseurs de sécuriser des réductions avant l'achèvement, mais une diligence raisonnable juridique est essentielle.
• Micro-unités ou locations meublées : Petits appartements bien meublés près des hubs de transport public peuvent générer des rendements au-dessus de la moyenne.

Risques et limitations

Malgré sa solidité, le marché de Tel Aviv n'est pas sans défis :

• Prix d'entrée élevés et augmentation des coûts d'emprunt en raison de la politique de la banque centrale
• Réglementation gouvernementale occasionnelle sur la propriété étrangère ou les pratiques de location
• Disponibilité limitée de nouveaux terrains dans les districts centraux
• Taxes élevées par rapport à d'autres pays

Statut de l'immobilier et de résidence

L'achat d'un bien en Israël ne confère pas automatiquement un statut de résidence ou de citoyenneté. Cependant, les investisseurs juifs peuvent être éligibles à l'Aliyah en vertu de la Loi du Retour, qui offre des avantages en matière d'immigration et de fiscalité. Les acheteurs étrangers non juifs peuvent généralement posséder des actifs sans restrictions mais doivent se conformer aux règles de visa pour les séjours de plus de 90 jours. Pour une présence à long terme, des structures de visa alternatives ou une double citoyenneté peuvent être requises.

Comment VelesClub Int. soutient les investisseurs

Notre équipe de VelesClub Int. offre une entrée complète sur le marché de Tel Aviv :

• Sélection d'annonces hors marché et soutenues par des promoteurs
• Vérification juridique des titres de propriété et des droits de propriété
• Assistance à l'ouverture de comptes bancaires israéliens et à l'obtention d'un numéro d'identification fiscale
• Gestion de la propriété, ameublement et optimisation des locations
• Planification de sortie et revente par l'intermédiaire d'agents partenaires

Conclusion

Investir à Tel Aviv est une stratégie à barrière élevée et à valeur élevée — idéale pour la préservation du capital à long terme, l'intégration de style de vie ou la diversification dans un actif mondial. Avec des terrains limités, des fondamentaux démographiques solides et une réputation de "Silicon Wadi" du Moyen-Orient, Tel Aviv continue d'offrir des opportunités immobilières convaincantes pour les investisseurs avisés du monde entier.