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Immobilier à Copenhague : la capitale verte du Nord de l'Europe pour un investissement à fort rendement

Introduction : Pourquoi investir à Copenhague

Copenhague, la capitale du Danemark, est un mélange dynamique d'innovation, de culture et de durabilité — régulièrement classée parmi les villes les plus vivables au monde. En tant que centre de la finance scandinave, de la biotechnologie et du design, elle attire une population diverse et hautement éduquée. Le marché immobilier est tiré par une offre de terrains limitée, des réglementations strictes en matière de construction et une forte demande locative. Les investisseurs bénéficient d'une transparence juridique, de prix stables et d'un intérêt croissant pour les développements certifiés écologiques. Copenhague est l'endroit idéal pour ceux qui recherchent des rendements fiables dans un environnement européen de haute qualité.

Types de biens immobiliers et usages autorisés

• Appartements en propriété (ejerlejligheder) : Courants dans des quartiers centraux comme Vesterbro, Østerbro et Frederiksberg.
• Habitation coopérative (andelsboliger) : Offre des coûts d'entrée plus bas mais avec des restrictions sur les prix de revente et les conditions de propriété.
• Maisons individuelles (villaer) : Réparties dans des zones suburbaines telles que Hellerup, Valby et Amager.
• Biens commerciaux : Bureaux, logistique et actifs de vente au détail avec des locataires à long terme dans des quartiers émergents comme Nordhavn et Ørestad.
• Nouveaux projets et constructions vertes : De plus en plus recherchés par les acheteurs et locataires soucieux de durabilité.

Propriété et cadre juridique

• Citoyens de l'UE/EEE : Liberté d'acheter et de résider dans l'immobilier danois.
• Acheteurs non-UE/EEE : Doivent obtenir l'approbation du ministère de la Justice pour acheter un bien immobilier résidentiel (ou acquérir via une entreprise).
• Structures d'entreprise : Couramment utilisées pour l'achat et la location de biens commerciaux.
• Processus juridique : Géré par des notaires et enregistré au Registre foncier danois (Tingbogen).

Prix, liquidité et tendances du marché

• Appartements en centre-ville (Frederiksberg, Indre By) : 55 000 à 75 000 DKK par m² (~ 7 300 à 10 000 EUR).
• Maisons en banlieue (Valby, Brønshøj) : 35 000 à 50 000 DKK par m² (~ 4 600 à 6 700 EUR).
• Nouveaux développements (Nordhavn, Ørestad) : 50 000 à 70 000 DKK par m² (~ 6 700 à 9 400 EUR).

Le marché immobilier de Copenhague a connu une croissance continue de 4 à 7 % par an au cours de la dernière décennie. Après une légère correction en 2022-2023 due à la hausse des taux d'intérêt, la demande a rebondi en 2024-2025, en particulier dans le secteur du logement durable et des zones favorables à la location.

Scénarios d'investissement

• 1 chambre à coucher à Vesterbro (60 m²) : 4,2 millions DKK ; louée à 15 000 DKK/mois → 4,3 % de rendement brut.
• Maison de ville à Amager : 6,8 millions DKK ; idéale pour des locations familiales ou une appréciation à long terme.
• Unité commerciale à Ørestad : 12 millions DKK ; louée à une startup technologique avec un rendement de 6 %.
• Condo neuf à Nordhavn : 5,5 millions DKK ; attrayant pour les expatriés et les travailleurs à distance.

Infrastructure et développement urbain

• Transport : Un vaste réseau de métro, S-train et pistes cyclables relie efficacement tous les quartiers. L'aéroport de Copenhague est à 15 minutes du centre-ville.
• Planification urbaine verte : Près de 40 % de la ville est constituée d'espaces verts ; l'objectif est d'atteindre la neutralité carbone d'ici 2030.
• Éducation et innovation : Accueille l'Université de Copenhague, le DTU et de nombreux parcs scientifiques.
• Transformation de Nordhavn : Ancien quartier portuaire transformé en une communauté durable à usage mixte.

Taxes et coûts de transaction

• Frais d'enregistrement : Forfait de 1 850 DKK plus 0,6 % du prix du bien (~ 250 EUR + 0,6 %).
• Taxe foncière annuelle : Taxe municipale (grundskyld) jusqu'à 1,6 % de la valeur des terrains ; pas de taxe foncière sur les bâtiments à usage privé.
• Impôt sur les revenus locatifs : Imposés comme revenu personnel jusqu'à 42 % après les déductions autorisées.
• Impôt sur les plus-values : Exonéré pour la résidence principale ; sinon, le taux standard des revenus de capital s'applique.

Marché locatif et profils des locataires

• Expats et diplomates : Privilégient les appartements meublés dans Indre By, Frederiksberg et Østerbro.
• Étudiants et chercheurs : Demandent des logements abordables près des universités ou des lignes de S-train.
• Professionnels de la technologie : Attirés par Nordhavn, Nørrebro et Ørestad pour de nouveaux logements et de l'habitat intelligent.
• Familles : Cherchent des maisons calmes avec jardins à Hellerup ou Amager.

Meilleurs quartiers d'investissement

• Vesterbro : Tendance, central et en gentrification — rendements de location à court et long terme solides.
• Ørestad : Quartier moderne et en expansion entre business et résidentiel avec une connectivité de transport.
• Nordhavn : Zone planifiée éco-responsable idéale pour un investissement durable.
• Valby et Amager : Options abordables avec un attrait familial et une infrastructure solide.

Risques et considérations

• Limitations pour les acheteurs étrangers : Les citoyens non-UE peuvent rencontrer des retards ou des refus d'approbation à moins d'acheter via une société danoise.
• Complexité fiscale : Les lois fiscales danoises peuvent être complexes ; une expertise juridique est essentielle.
• Contrôle des loyers : Certaines unités sont soumises à des plafonds de loyer ou à des protections de location, en particulier dans les bâtiments anciens.

Résidence et statut légal

• Acheter un bien immobilier ne confère pas de résidence : Les permis de résidence nécessitent une demande distincte et une justification.
• Citoyens de l'UE : Peuvent vivre et travailler librement au Danemark ; l'investissement immobilier est sans restrictions.
• Nationaux de pays tiers : Peuvent demander un permis de résidence en fonction de l'entrepreneuriat, de l'emploi ou des liens financiers (l'immobilier étant un soutien mais pas déterminant).

Services VelesClub Int. à Copenhague

• Aide pour naviguer à travers l'approbation du ministère de la Justice pour les acheteurs non-UE.
• Accès exclusif à des biens neufs et certifiés écologiques dans les zones de croissance.
• Vérification complète des aspects juridiques et fiscaux avec des partenaires danois.
• Installation locative et acquisition de locataires adaptées aux expatriés, aux professionnels et aux familles.
• Planification de stratégie de sortie, soutien à la revente et structuration de patrimoine à travers le Danemark et l'UE.

Conclusion

Copenhague offre une combinaison rare d'opportunités immobilières de qualité d'investissement, de durabilité urbaine et de résilience économique. Des maisons de ville classiques dans Indre By aux condos futuristes à Nordhavn, la ville propose des normes élevées et des fondamentaux solides. Avec une demande croissante, une offre limitée et une vision urbaine axée sur le vert, le marché immobilier de Copenhague est prêt pour une croissance à long terme. Avec VelesClub Int. à vos côtés, les investisseurs peuvent naviguer avec confiance dans les processus juridiques, découvrir des actifs à fort potentiel et garantir des rendements stables dans l'une des capitales les plus progressistes d'Europe.