Propriétés d'investissement clés en main à AarhusUne vie en bord de mer avec des musées d'artet une atmosphère revitalisante

L'immobilier à Aarhus : La capitale culturelle du Danemark avec un potentiel d'investissement croissant

Introduction : Pourquoi investir à Aarhus

Aarhus, la deuxième plus grande ville du Danemark, offre un équilibre exceptionnel entre vitalité culturelle, excellence académique et opportunités commerciales. Située sur la côte Est de la péninsule du Jutland, Aarhus abrite une population étudiante dynamique, des universités de classe mondiale et un écosystème florissant de la technologie et de l'innovation. Avec plus de 350 000 habitants, une communauté internationale en pleine croissance, et des investissements stratégiques dans le développement urbain, Aarhus constitue un choix intéressant pour les investisseurs immobiliers à la recherche d'une croissance durable, d'un rendement locatif stable et d'une appréciation du capital dans un marché moins saturé que Copenhague.

Types d'immobilier et usages autorisés

• Appartements en propriété (ejerlejligheder) : Populaires dans des quartiers tels que Frederiksbjerg, Trøjborg et Aarhus C.
• Appartements coopératifs (andelsboliger) : Disponibles à des coûts inférieurs, mais soumis à des restrictions de revente et à des approbations de conseils.
• Maisons individuelles (villaer) et maisons en bande : Présentes dans des banlieues comme Risskov, Viby et Højbjerg.
• Nouveaux développements : Grands projets à Aarhus Ø, une ancienne zone portuaire transformée en un district résidentiel et commercial intelligent et durable.
• Logement étudiant et micro-appartements : Très demandés en raison de la présence de l'Université d'Aarhus et du VIA University College.
• Immobilier commercial : Comprend des bureaux, des espaces de coworking, des commerces de détail et des entrepôts dans des zones telles que Skejby et Brabrand.

Propriété et cadre légal

• Citoyens de l'UE/EEE : Peuvent acheter et posséder des biens immobiliers au Danemark sans restrictions.
• Citoyens non-UE/EEE : Doivent obtenir l'approbation du Ministère de la Justice pour acquérir un bien résidentiel, sauf si la propriété est obtenue pour des fins de résidence permanente.
• Entreprises enregistrées au Danemark : Souvent utilisées comme véhicule pour acquérir des biens commerciaux ou locatifs.
• Structure juridique : Toutes les transactions doivent être enregistrées dans le registre foncier danois (Tingbogen) et sont généralement facilitées par des avocats immobiliers et notaires agréés.
• Disponibilité de prêts hypothécaires : Les banques locales offrent des financements aux ressortissants étrangers, généralement avec des acomptes de 20 à 40 % et des exigences de documentation supplémentaires pour les non-résidents.

Prix du marché, liquidité et tendances

• Appartements en centre-ville (Aarhus C, Frederiksbjerg) : DKK 50 000–70 000 par m² (~EUR 6 700–9 400).
• Nouveaux développements à Aarhus Ø : DKK 60 000–80 000 par m² (~EUR 8 000–10 700), avec une forte demande locative et un potentiel de revente.
• Maisons individuelles à Risskov ou Højbjerg : DKK 5–10 millions selon la taille, l'état et l'accès au jardin.

Bien que le marché danois plus large ait connu une phase de refroidissement en 2022-2023 en raison des hausses de taux d'intérêt, Aarhus est restée résiliente grâce à une forte croissance démographique et à des expansions d'infrastructure. L'augmentation annuelle constante des prix (4–6 %) et le faible taux de vacance attirent tant les investisseurs nationaux qu'étrangers. La liquidité est robuste dans les segments intermédiaires et des nouvelles constructions, notamment près des universités et des pôles de transport.

Scénarios d'investissement

• Appartement studio à Trøjborg (40 m²) : DKK 2,2 millions, loué à DKK 7 800 par mois → 4,2 % de rendement brut.
• Nouvelle construction de 2 chambres à Aarhus Ø : DKK 4,8 millions, avec certification durable et vue sur la mer, loué à DKK 14 000 par mois.
• Villa individuelle à Risskov (140 m²) : DKK 7,5 millions, idéale pour un bail familial à long terme ou une revente.
• Unité commerciale dans le parc d'affaires de Skejby : DKK 10 millions louée à une entreprise technologique, générant ~6,2 % de retour net.

Infrastructures et connectivité

• Tramway et transports publics : Aarhus Letbane relie efficacement le centre-ville avec les banlieues et les zones universitaires.
• Liens ferroviaires : Accès direct à Copenhague et Hambourg ; la Gare Centrale d'Aarhus est un important hub de transport.
• Aéroport d'Aarhus : En expansion pour accueillir des routes internationales ; à environ 45 minutes en voiture du centre-ville.
• Planification axée sur le vélo : Un vaste réseau de pistes cyclables et une infrastructure urbaine de cyclisme améliorent l'accessibilité et réduisent la dépendance à la voiture.

Impôts et coûts de transaction

• Frais d'enregistrement : DKK 1 850 + 0,6 % du prix d'achat (~EUR 250 + 0,6 %).
• Taxe foncière municipale (grundskyld) : Jusqu'à 1,6 % de la valeur foncière, facturée annuellement.
• Impôt sur les plus-values : 27–42 % pour les résidences secondaires ou les biens d'investissement (exonéré s'il est utilisé comme résidence principale).
• Impôt sur les revenus locatifs : Imposé comme un revenu personnel avec des déductions pour maintenance, intérêts et amortissement.

Demande des locataires et opportunités de location

• Étudiants : Plus de 40 000 étudiants inscrits à l'Université d'Aarhus et au VIA College garantissent une demande constante tout au long de l'année pour des studios et des logements partagés.
• Jeunes professionnels : Les industries technologiques et créatives stimulent la demande pour des appartements meublés près du centre-ville et des zones riveraines.
• Familles : Recherchent des maisons en banlieue ou des appartements plus grands avec accès aux écoles et aux espaces verts.
• Expats et chercheurs : Les locations à court terme dans Aarhus C et Frederiksbjerg sont très demandées par les internationaux.

Meilleurs quartiers pour l'investissement immobilier

• Aarhus C : Centre-ville, forte valeur de revente, populaire auprès des étudiants et des professionnels.
• Aarhus Ø : Zone de développement phare avec un logement moderne et durable et des espaces commerciaux.
• Frederiksbjerg : Architecture traditionnelle, promenabilité, et forte demande familiale.
• Risskov et Viby : Attrait suburbain avec des maisons individuelles haut de gamme et une valeur locative à long terme.

Risques et considérations

• Restrictions pour les acheteurs non-UE : L'approbation du Ministère de la Justice est requise, sauf si la demande est faite par l'intermédiaire d'une entité juridique danoise ou dans le cadre d'une résidence permanente.
• Réglementation locative : Certaines propriétés anciennes sont soumises à des régimes de loyer régulé ; les nouvelles constructions en sont généralement exemptées.
• Règles des syndicats de copropriété : Les conseils de logements coopératifs peuvent limiter la sous-location ou imposer des exigences de résidence.

Aspects de résidence et d'immigration

• La propriété seule ne garantit pas la résidence : Les permis de résidence doivent être demandés séparément.
• Citoyens de l'UE : Ont plein droit de vivre, travailler et acheter des biens au Danemark.
• Nationaux de pays tiers : Peuvent demander des permis basés sur des affaires, des études ou des startups — posséder un bien immobilier peut soutenir ces demandes mais n'est pas suffisant en soi.

Services de VelesClub Int. à Aarhus

• Sélection soignée de propriétés de qualité d'investissement et hors marché.
• Assistance en vérification juridique et approbation du Ministère de la Justice pour les investisseurs non-UE.
• Gestion locative complète, sélection de locataires et suivi des revenus.
• Assistance en financement, évaluation et stratégie de revente.
• Optimisation fiscale et structuration de patrimoine à long terme.

Conclusion

Aarhus allie la réputée qualité de vie du Danemark à une réelle performance d'investissement. En tant que centre de l'éducation, de la technologie et de la planification urbaine moderne, elle offre aux investisseurs des flux locatifs fiables, un faible risque de vacance et une appréciation de la valeur continue. Des condos en bord de mer aux appartements étudiants et maisons familiales, Aarhus est prête pour une croissance immobilière à long terme. Avec VelesClub Int., vous bénéficiez d'un accès expert à ce joyau scandinave — avec des conseils stratégiques et un soutien clé en main adaptés à vos objectifs d'investissement.