Propriétés d'investissement clé en main à AarhusVie en bord de mer avec des musées d'artet de l'air frais

Immobilier à Aarhus : la capitale culturelle du Danemark avec un potentiel d'investissement croissant

Introduction : Pourquoi investir à Aarhus

Aarhus, la deuxième plus grande ville du Danemark, offre un équilibre exceptionnel entre vitalité culturelle, excellence éducative et opportunités commerciales. Située sur la côte est de la péninsule du Jutland, Aarhus abrite une population étudiante dynamique, des universités de classe mondiale et un écosystème technologique et d'innovation en plein essor. Avec une population de plus de 350 000 habitants, une communauté internationale croissante et des investissements stratégiques dans le développement urbain, Aarhus présente une proposition convaincante pour les investisseurs immobiliers à la recherche d'une croissance durable, de rendements locatifs stables et d'une appréciation du capital dans un marché moins saturé que Copenhague.

Types d'immobilier et usages autorisés

• Appartements occupés par leur propriétaire (ejerlejligheder) : Populaires dans des quartiers comme Frederiksbjerg, Trøjborg et Aarhus C.
• Appartements coopératifs (andelsboliger) : Disponibles à des coûts inférieurs, mais soumis à des restrictions de revente et à des approbations du conseil.
• Maisons individuelles (villaer) et maisons mitoyennes : Trouvées dans des banlieues comme Risskov, Viby et Højbjerg.
• Nouveaux développements : Projets à grande échelle dans Aarhus Ø, une ancienne zone portuaire transformée en un district résidentiel et commercial intelligent et durable.
• Logement étudiant et micro-appartements : Très demandés en raison de la présence de l'Université d'Aarhus et du VIA University College.
• Immobilier commercial : Comprend des bureaux, des espaces de coworking, des unités commerciales et des entrepôts dans des zones comme Skejby et Brabrand.

Propriété et cadre juridique

• Citoyens de l'UE/EEE : Peuvent librement acheter et posséder des propriétés au Danemark.
• Citoyens non-UE/EEE : Doivent obtenir l'approbation du ministère de la Justice pour acheter un bien immobilier résidentiel, sauf si la propriété est acquise à des fins de résidence permanente.
• Entreprises enregistrées au Danemark : Souvent utilisées comme véhicule pour acquérir des biens commerciaux ou locatifs.
• Structure juridique : Toutes les transactions doivent être enregistrées au registre foncier danois (Tingbogen) et sont généralement facilitées par des avocats et des notaires spécialisés en immobilier.
• Disponibilité de prêts hypothécaires : Les banques locales offrent un financement aux étrangers, généralement avec des acomptes de 20 à 40% et des exigences documentaires supplémentaires pour les non-résidents.

Prix du marché, liquidité et tendances

• Appartements en centre-ville (Aarhus C, Frederiksbjerg) : DKK 50,000–70,000 par m² (~EUR 6,700–9,400).
• Nouveaux développements dans Aarhus Ø : DKK 60,000–80,000 par m² (~EUR 8,000–10,700), avec une forte demande locative et un potentiel de revente.
• Maisons individuelles à Risskov ou Højbjerg : DKK 5–10 millions selon la taille, l'état et l'accès au jardin.

Alors que le marché danois plus large a connue une phase de refroidissement en 2022–2023 en raison des hausses de taux d'intérêt, Aarhus est restée résiliente grâce à une forte croissance démographique et à une expansion des infrastructures. L'augmentation constante des prix (4–6%) et le faible taux de vacance de la ville attirent à la fois des investisseurs nationaux et étrangers. La liquidité est robuste dans le segment intermédiaire et les nouveaux bâtiments, en particulier près des universités et des hubs de transport.

Scénarios d'investissement

• Studio à Trøjborg (40 m²) : DKK 2.2 millions, loué à DKK 7,800/mois → 4.2% de rendement brut.
• Nouveau bâtiment de 2 chambres dans Aarhus Ø : DKK 4.8 millions, avec certification durable et vue sur la mer, loué à DKK 14,000/mois.
• Villa indépendante à Risskov (140 m²) : DKK 7.5 millions, idéale pour une location familiale à long terme ou une revente.
• Unité commerciale dans le parc d'affaires de Skejby : DKK 10 millions louée à une entreprise technologique, générant un retour net d'environ 6.2%.

Infrastructure et connectivité

• Tramway et transport public : Aarhus Letbane relie le centre-ville aux banlieues et aux zones universitaires de manière efficace.
• Liens ferroviaires : Accès direct à Copenhague et Hambourg ; la gare centrale d'Aarhus est un important hub de transport.
• Aéroport d'Aarhus : En expansion pour accueillir des liaisons internationales ; à environ 45 minutes en voiture du centre-ville.
• Planification axée sur les vélos : Des pistes cyclables étendues et des infrastructures cyclables urbaines améliorent l'accessibilité et réduisent la dépendance à la voiture.

Taxes et coûts de transaction

• Frais d'enregistrement : DKK 1,850 + 0.6% du prix d'achat (~EUR 250 + 0.6%).
• Taxe foncière municipale (grundskyld) : Jusqu'à 1.6% sur la valeur foncière, facturée annuellement.
• Impôt sur les plus-values : 27–42% pour les résidences secondaires ou les biens d'investissement (exonéré s'il est utilisé comme résidence principale).
• Impôt sur les revenus locatifs : Imposé en tant que revenu personnel avec déductions pour entretien, intérêts et amortissement.

Demande de locataires et opportunités de leasing

• Étudiants : Plus de 40,000 étudiants inscrits à l'Université d'Aarhus et au VIA College garantissent une demande tout au long de l'année pour des logements en studio et partagés.
• Jeunes professionnels : Les industries technologiques et créatives stimulent la demande d'appartements meublés près du centre-ville et des zones côtières.
• Familles : Recherchent des maisons en banlieue ou des appartements plus grands avec accès aux écoles et aux espaces verts.
• Expats et chercheurs : Les locations à moyen terme dans Aarhus C et Frederiksbjerg sont très demandées parmi les internationaux.

Principaux quartiers pour l'investissement immobilier

• Aarhus C : Centre-ville, forte valeur de revente, populaire auprès des étudiants et des professionnels.
• Aarhus Ø : Zone de développement phare avec un logement moderne et durable et des espaces commerciaux.
• Frederiksbjerg : Architecture traditionnelle, praticité et forte demande familiale.
• Risskov et Viby : Attraction suburbaines avec des maisons individuelles de plus haut standing et une valeur locative à long terme.

Risques et considérations

• Restrictions pour les acheteurs non-UE : Une approbation du ministère de la Justice est requise sauf si vous appliquez par l'intermédiaire d'une entité juridique danoise ou dans le cadre d'une résidence permanente.
• Réglementation des loyers : Certaines anciennes propriétés tombent sous des régimes de loyer réglementé ; les nouveaux bâtiments sont généralement exemptés.
• Règles de l'association des propriétaires : Les conseils de coopérative de logement peuvent limiter la sous-location ou imposer des exigences de résidence pour les propriétaires.

Aspects de résidence et d'immigration

• La seule propriété ne garantit pas la résidence : Les permis de résidence doivent être demandés séparément.
• Citoyens de l'UE : Ont pleinement le droit de vivre, de travailler et d'acheter des propriétés au Danemark.
• Nationalités de pays tiers : Peuvent demander des permis basés sur des affaires, des études ou des startups – posséder un bien immobilier peut soutenir ces demandes, mais n'est pas suffisant à lui seul.

Services de VelesClub Int. à Aarhus

• Sélection soignée de propriétés de qualité investissement et hors marché.
• Due diligence juridique et soutien à l'approbation du ministère de la Justice pour les investisseurs non-UE.
• Gestion locative complète, vérification des locataires et suivi des revenus.
• Assistance en matière de financement, d'évaluation et de stratégie de revente.
• Optimisation fiscale et structuration patrimoniale à long terme.

Conclusion

Aarhus allie la légendaire qualité de vie du Danemark à une réelle performance d'investissement. En tant que centre d'éducation, de technologie et de planification urbaine moderne, elle offre aux investisseurs des flux de loyers fiables, un faible risque de vacance et une appréciation continue de la valeur. Des condos en bord de mer aux appartements étudiants et aux maisons familiales, Aarhus est prête pour une croissance immobilière à long terme. Avec VelesClub Int., vous accédez à cette pépite scandinave — avec une orientation stratégique et un soutien clé en main adaptés à vos objectifs d'investissement.