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Immobilier au Canada : Investir dans un marché résilient et diversifié

Pourquoi investir dans l’immobilier au Canada

Le Canada est réputé pour sa stabilité politique, son niveau de vie élevé, ainsi que ses systèmes éducatifs et de santé reconnus à l’échelle mondiale. Avec une économie forte et diversifiée ainsi qu'un environnement légal transparent, le marché immobilier canadien continue d'attirer les investisseurs, tant locaux qu'internationaux. Bien que certaines réglementations fédérales aient temporairement restreint l'accès à certains acheteurs étrangers, le Canada demeure une destination d'investissement de long terme grâce à ses tendances d'urbanisation, à sa population immigrée en croissance et à une forte demande de logements locatifs dans des villes majeures telles que Toronto, Vancouver et Montréal.

Types d’immobilier et usages autorisés

Le Canada propose une large gamme d'opportunités immobilières pour des usages résidentiels, commerciaux et fonciers :

• Condos et appartements : Principalement situés dans les centres-villes, comme Toronto, Vancouver et Montréal. Idéal pour les revenus locatifs ou la vie urbaine.
• Maisons individuelles et semi-détachées : Communes dans les quartiers suburbains. Parfaites pour les familles ou pour maintenir une valeur à long terme.
• Maisons de ville : Un compromis entre les condos et les maisons unifamiliales, offrant peu d'entretien avec plus d'espace.
• Parcelles de terrain : Terrains résidentiels et ruraux disponibles pour des constructions sur mesure ou des projets de développement à long terme.
• Immobilier commercial : Bâtiments de bureaux, unités commerciales et parcs industriels attirent les investisseurs et les sociétés d'investissement immobilier.

Cadre juridique et propriété étrangère

Le Canada accueille généralement l'investissement étranger, mais certaines réglementations récentes affectent la propriété immobilière dans certains segments :

• Interdiction d'achats résidentiels par des étrangers : D'ici janvier 2023 à janvier 2025, les étrangers non résidents sont temporairement interdits d'acheter des biens immobiliers résidentiels dans de nombreuses zones, avec des exceptions (par exemple, étudiants, travailleurs, réfugiés et certains types de biens).
• Propriété commerciale : Non soumise à des restrictions de propriété étrangère. Ouvert aux acheteurs internationaux et aux entreprises.
• Propriété foncière : Les étrangers peuvent toujours acheter des terres ou des propriétés rurales dans de nombreuses provinces, mais les règles locales varient.
• Structures de propriété : Les biens peuvent être détenus au nom personnel, par des sociétés ou par des fiducies. Une assistance juridique est fortement recommandée pour la structuration.
• Notaire et avocat : Les transactions immobilières nécessitent une représentation professionnelle pour la diligence raisonnable, l'enregistrement du titre et le financement.

Prix de l’immobilier et tendances du marché

Les prix de l'immobilier au Canada varient considérablement selon les régions. Les centres urbains sont coûteux, tandis que les petites villes et les provinces rurales offrent des points d'entrée plus abordables. En 2024 :

Ville	Prix moyen des condos	Prix moyen des maisons individuelles
Toronto	700 000 $ – 950 000 $	1,3 M $ – 2,5 M $
Vancouver	750 000 $ – 1 M $+	1,5 M $ – 3 M $+
Montréal	400 000 $ – 650 000 $	800 000 $ – 1,2 M $
Calgary	300 000 $ – 500 000 $	600 000 $ – 900 000 $
Halifax	300 000 $ – 450 000 $	500 000 $ – 700 000 $

Bien que les augmentations des taux d'intérêt aient refroidi certains marchés, les pénuries de logements et l'immigration continuent de stimuler la demande à long terme.

Rendements locatifs et retours sur investissement

Les marchés locatifs dans les villes canadiennes sont robustes, surtout dans les zones avec des populations universitaires et des communautés immigrées. Rendements locatifs bruts moyens :

• Toronto : 3 %–5 % selon l'emplacement et le type d'unité.
• Vancouver : 3 %–4 % en raison des prix élevés de l’immobilier.
• Montréal : 4 %–6 %, avec des prix d'entrée abordables et une forte demande locative.
• Calgary et Edmonton : 5 %–7 %, attirant les investisseurs axés sur le rendement.
• Logement étudiant : Retours intéressants près des campus (par exemple, McGill, UBC, Université de Toronto).

Les locations à court terme (par exemple, Airbnb) sont réglementées dans la plupart des provinces et peuvent nécessiter un permis ou un statut de résidence principale.

Meilleures localisations pour investire dans l'immobilier

Différentes villes et provinces offrent des opportunités immobilières uniques :

• Ontario : Toronto et Ottawa demeurent des zones à forte demande avec une appréciation à long terme.
• Colombie-Britannique : Vancouver et Victoria offrent un immobilier haut de gamme, mais avec des taxes pour les acheteurs étrangers et des coûts d’entrée élevés.
• Québec : Montréal allie accessibilité et croissance, attirant les investisseurs européens grâce à sa culture française et à ses prix plus bas.
• Alberta : Calgary et Edmonton émergent en tant que villes avec des rendements élevés, des prix plus bas et des politiques favorables aux entreprises.
• Canada atlantique : Halifax et St. John's séduisent ceux qui recherchent des biens abordables, des revenus locatifs et un investissement lié au style de vie.

Impôts et coûts d'achat

Les acheteurs de biens immobiliers au Canada doivent prendre en compte plusieurs impôts et frais de transaction :

• Taxe de transfert de propriété (TTP) : Appliquée dans la plupart des provinces. L'Ontario et la Colombie-Britannique ont une TTP progressive basée sur le prix d'achat.
• Taxe sur la spéculation des non-résidents (TSNR) : En Ontario et en Colombie-Britannique, les acheteurs étrangers paient une taxe supplémentaire de 20 %–25 % sur certains achats immobiliers.
• Frais juridiques : 1 000 $ – 2 500 $ pour l'acte de vente et l'enregistrement du titre.
• Taxes foncières : Taxe annuelle imposée par les municipalités, généralement de 0,5 % à 2 % de la valeur estimée.
• Impôt sur les gains en capital : À payer lors de la vente d'un bien immobilier d'investissement. 50 % du gain est imposable comme revenu.
• Impôt sur le revenu locatif : Les non-résidents sont imposés sur leur revenu locatif au Canada (généralement 25 % de retenue ou déclaration de revenu net sur option).

Résidence, visas et propriété immobilière

Posséder un bien au Canada ne confère pas de résidence. Cependant, plusieurs options de visa existent :

• Visa de résident temporaire (VRT) : Pour les visites courtes, y compris la visite de biens ou des séjours saisonniers.
• Permis de travail et permis d’études : Les titulaires peuvent louer ou posséder un bien pendant leur séjour au Canada.
• Voies d'Entrée Express / Résidence Permanente : La possession d'immobilier n'est pas un facteur de qualification, mais peut démontrer des liens avec le Canada.
• Programme de Visa pour Startups : Pour les entrepreneurs ; les modèles d'affaires immobiliers peuvent être éligibles s'ils sont liés à l'innovation et à la création d'emplois.

Les résidents permanents et les citoyens jouissent de droits complets pour posséder, louer ou développer des biens sans restriction.

Infrastructures et qualité de vie

Le Canada dispose d'infrastructures et de planification urbaine de classe mondiale :

• Transport : Transports publics étendus dans les grandes villes. Trains interurbains et autoroutes relient les zones urbaines.
• Soins de santé : Accès universel aux soins de santé pour les résidents. Des soins privés sont disponibles pour les non-résidents et les séjours courts.
• Éducation : Écoles publiques et meilleures universités (par exemple, Université de Toronto, McGill, UBC).
• Services publics et Internet : Fiables dans la plupart des régions. Les zones rurales peuvent avoir un accès limité à la bande large, mais la situation s'améliore.
• Sécurité : Le Canada se classe systématiquement parmi les plus élevés sur les indices mondiaux de sécurité et de qualité de vie.

Risques et considérations

Bien que le Canada soit un marché stable, les investisseurs doivent être conscients de certaines limitations :

• Restrictions sur les acheteurs étrangers : Interdictions temporaires d'achats résidentiels par des non-résidents sont en vigueur jusqu'en 2025.
• Prix d'entrée élevés : Les centres urbains peuvent être prohibitifs pour les investisseurs axés sur le rendement.
• Variations provinciales : Les règles et taxes diffèrent considérablement d'une province à l'autre et d'une ville à l'autre.
• Fluctuations monétaires : Les investisseurs étrangers doivent surveiller les taux de change CAD-USD ou EUR.
• Protections des locataires : Le Canada a des droits aux locataires solides ; les expulsions et augmentations de loyer doivent respecter des règles strictes.

Conclusion : Le marché immobilier canadien reste mondialement attractif

Malgré un recent durcissement réglementaire, le Canada continue d'offrir un marché immobilier transparent et résilient pour les investisseurs à long terme. Sa force économique, son cadre juridique solide et la forte demande locative créent des opportunités continues — surtout dans le logement multifamilial, les actifs commerciaux et les villes secondaires avec potentiel d'appréciation. Avec la croissance de l'immigration et les pénuries de logements persistantes, la demande de biens de qualité restera un moteur clé. Les investisseurs qui naviguent dans le paysage réglementaire et choisissent le bon emplacement peuvent bénéficier d'une croissance du capital, de revenus et de l'attrait d'un mode de vie que le Canada délivre de manière fiable.