Gestion d'actifs et propriétés d'investissement à OranAppartements en bord de mer dans la capitale culturelle de l'AlgérieGestion d'actifs et propriétés d'investissement à Oran

Immobilier à Oran : Un investissement stratégique sur la côte ouest de l’Algérie

Pourquoi investir dans l'immobilier à Oran

Oran, la deuxième plus grande ville d'Algérie et son principal port sur la côte méditerranéenne occidentale, représente un mélange dynamique d'ambition économique, de patrimoine culturel et de transformation urbaine. Souvent appelée la “Deuxième Capitale”, Oran joue un rôle essentiel dans les secteurs commercial, industriel et touristique de l'Algérie. Avec une population de plus de 1,5 million d'habitants et une expansion continue vers les quartiers suburbains et côtiers, la ville présente une demande croissante pour des projets immobiliers résidentiels, commerciaux et mixtes.

Le marché immobilier d'Oran gagne en attrait grâce à une infrastructure améliorée, des investissements publics récents et un intérêt croissant de la diaspora algérienne. La ville bénéficie également de sa proximité avec l'Europe, de logistique portuaire solide, et de son statut culturel en tant que centre de musique et de vie nocturne, autant d'éléments qui renforcent sa qualité de vie et la valeur à long terme de ses propriétés.

Types de biens et quartiers clés

Oran offre un éventail large d'options immobilières à travers divers segments de prix et types d'actifs. Les catégories d'investissement courantes incluent :

• Appartements en centre-ville : Situés dans les quartiers historiques de Haï El Mokrani, Sidi El Houari et La Bastille — mariant architecture patrimoniale et fort potentiel locatif.
• Résidences modernes et complexes sécurisés : Situés à Akid Lotfi, Hai Sabah et USTO, ils s'adressent aux Algériens de la classe moyenne et supérieure.
• Villas et maisons privées : Populaires à Les Palmiers, Bir El Djir et Canastel — zones connues pour leur verdure, leurs espaces, et leur proximité avec la mer.
• Immobilier commercial : Espaces de bureaux, cliniques, centres éducatifs et développements commerciaux concentrés près du port et de la Route Nationale 11.
• Projets touristiques et côtiers : Le long de la côte vers Ain El Turk et Les Andalouses, incluant des centres de villégiature, des maisons d'hôtes, et des résidences en bord de mer.

Les zones d'investissement notables incluent :

• Akid Lotfi : Un district central d'affaires et résidentiel avec de larges boulevards et des centres commerciaux.
• Hai El Yasmine & Hai Es-Sabah : Nouveaux développements suburbains avec une infrastructure moderne et une attractivité familiale.
• Bir El Djir : Un district mixte résidentiel et éducatif abritant le complexe universitaire d'Oran.
• Sidi El Houari : Noyau historique en cours de revitalisation urbaine progressive et d'un potentiel touristique.

Prix, rendements locatifs et tendances du marché

Les prix de l'immobilier à Oran restent plus abordables qu'à Alger, ce qui fait de la ville un point d'entrée idéal pour les investisseurs. En 2025, les prix moyens incluent :

• Appartements en centre-ville : DZD 180,000–280,000 par m² ($1,350–$2,100).
• Condominiums milieu de gamme à Hai El Yasmine ou Akid Lotfi : DZD 250,000–350,000 par m² ($1,900–$2,600).
• Villas à Canastel ou Bir El Djir : À partir de DZD 70 millions ($520,000) pour de grandes propriétés avec jardins.
• Unités commerciales ou de bureaux : DZD 300,000–500,000 par m² ($2,300–$3,800), en particulier le long des routes principales.

Les rendements locatifs sont compétitifs dans plusieurs segments :

• Appartements de milieu de gamme : Rendements bruts de 5 % à 7 %, soutenus par des professionnels et étudiants nationaux.
• Baux commerciaux : Rendements de 7 % à 10 % pour des cliniques, bureaux ou petits points de vente situés au centre.
• Unités touristiques : Rendements saisonniers allant jusqu'à 10 % dans les propriétés en bord de mer le long du couloir d'Ain El Turk.

Un intérêt croissant des Algériens vivant à l'étranger — notamment en France, en Espagne et au Canada — alimentent également la demande pour des logements familiaux, des maisons de vacances et des actifs locatifs.

Cadre légal et propriété étrangère

Les ressortissants étrangers peuvent investir dans l'immobilier à Oran sous le même cadre national qui régit l'ensemble de l'Algérie. Bien que la propriété foncière pour les étrangers soit régulée, l'achat de biens via des entreprises enregistrées en Algérie ou des coentreprises est autorisé. Les principaux aspects juridiques incluent :

1. Les étrangers peuvent acquérir des biens résidentiels ou commerciaux par le biais d'une entité (EURL ou SARL) enregistrée en Algérie.
2. Les investisseurs doivent procéder à une recherche de titre, vérifier la conformité de zonage et notariés l'achat par un notaire local (“notaire”).
3. Pour les projets de développement, les baux de terrain (bail emphytéotique) sont couramment utilisés pour des périodes allant jusqu'à 99 ans.
4. La rapatriation des fonds est autorisée sous des régimes d'investissement approuvés, en particulier pour les entreprises touristiques ou favorisant l'exportation.

Un soutien juridique est essentiel tout au long du processus. Le gouvernement algérien a introduit des réformes pour faciliter la création d'entreprises, simplifier le processus de licences et soutenir les projets urbains financés par des étrangers — notamment dans le couloir touristique de l'ouest d'Oran.

Infrastructure, tourisme et moteurs de développement

Oran connaît un développement rapide de son infrastructure, directement lié à la croissance immobilière :

• Transports : Nouveaux projets de métro et de tramway à Oran, ainsi que des améliorations des routes reliant les banlieues au centre-ville.
• Accès aérien et portuaire : L'aéroport international Ahmed Ben Bella et l'un des ports commerciaux les plus fréquentés d'Algérie soutiennent le commerce et le tourisme.
• Éducation : Plusieurs universités et instituts techniques créent une demande locative à Bir El Djir et USTO.
• Santé : La ville compte plusieurs hôpitaux et cliniques privées, attirant des patients et des professionnels médicaux de la région.
• Zone touristique côtière : Le couloir de plage occidental d'Oran est en cours d'expansion avec de nouvelles routes, des sites d'hôtels et des lieux de divertissement.

En 2022, Oran a accueilli les Jeux Méditerranéens, entraînant une vaste rénovation urbaine et la construction d'infrastructures sportives, d'hôtels et de systèmes routiers. Ces investissements ont laissé un impact positif durable sur le potentiel immobilier de la ville.

Scénarios d'investissement et opportunités

L'investissement immobilier à Oran soutient plusieurs modèles viables :

• Apartements à louer : Se concentrer sur les zones universitaires ou les centres d'affaires avec une forte demande tout au long de l'année.
• Portefeuilles de biens commerciaux : Générer des revenus par le biais de commerces de détail, de santé ou d'espaces de coworking.
• Développement touristique : Maisons d'hôtes et hôtels de taille moyenne à Ain El Turk, Les Andalouses ou Bousfer Plage.
• Récupération de terrains : Sécuriser des parcelles le long des futurs corridors de transport ou dans de nouvelles zones urbaines comme El Kerma et Misserghin.
• Complexes résidentiels : Collaborer avec des promoteurs ou des entrepreneurs pour créer des logements de milieu de gamme dans des banlieues à forte demande.

Les incitations incluent une TVA réduite sur les matériaux de construction, des exonérations fiscales pour les zones stratégiques touristiques ou orientées vers l'exportation, et des baux fonciers à faible coût auprès des autorités publiques.

Défis et considérations

Bien que le marché d'Oran soit prometteur, les investisseurs doivent se préparer à :

• Retards bureaucratiques : L'acquisition de permis, les approbations de projets et les connexions aux services publics peuvent prendre plus de temps que prévu.
• Risques de change : Le dinar algérien est soumis à des fluctuations; les retours sont basés sur la monnaie locale sauf accords d'investissement.
• Opacité réglementaire : Les données du marché et les comparables peuvent être difficiles à vérifier sans contacts locaux ou évaluation professionnelle.
• Conformité légale : Travailler avec des notaires et avocats expérimentés est essentiel pour éviter des problèmes de titres de propriété ou fiscaux.

Malgré ces problèmes, la plupart sont gérables grâce à une expertise locale, une diligence raisonnable appropriée et une vision à long terme.

Conclusion : Oran est-elle un bon investissement immobilier ?

Oran offre l'un des paysages immobiliers les plus équilibrés d'Algérie : des prix abordables, une demande croissante, des classes d'actifs diversifiées et un fort soutien au développement. Son rôle de plaque tournante commerciale, de centre culturel et de porte d'entrée touristique amplifie la création de valeur à long terme dans les segments résidentiels et commerciaux.

Pour les investisseurs avec un horizon de moyen à long terme, Oran représente une opportunité à fort potentiel d'entrer sur un marché urbain émergent avant que les prix et la concurrence étrangère n'augmentent. Des locations de vacances et logements étudiants aux clusters commerciaux et stations balnéaires, Oran se trouve à la croisée de la prochaine évolution immobilière de l'Algérie.