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Opportunités d'investissement stratégique dans des parcelles de terrain en Chine

Introduction

L'expansion économique soutenue, l'urbanisation et les investissements dans les infrastructures font de la Chine l'une des destinations les plus attractives au monde pour l'achat de terrains. Les investisseurs et promoteurs peuvent accéder à des parcelles de terrain à des fins d'investissement dans des zones résidentielles, commerciales, agricoles et touristiques. Les réformes politiques émergentes dans les ports de libre-échange et les zones économiques spéciales renforcent encore le potentiel de rendement. En ciblant des corridors à forte croissance et en comprenant la réglementation locale, une parcelle de terrain en Chine peut offrir des prix compétitifs, des moteurs de demande solides et des perspectives d'appréciation qui surpassent de nombreux marchés mondiaux.

Types de terrains et usages autorisés

Les parcelles de terrain en Chine sont classées en trois catégories principales : terres de construction urbaine, terres collectives rurales et terres de conservation écologique. Les terres de construction urbaine accueillent des terrains résidentiels à vendre—allant des domaines de villas sécurisées aux complexes d'appartements de moyenne hauteur—ainsi que des projets de développement commercial pour bureaux, centres de vente au détail et parcs industriels. Les réglementations de zonage précisent les ratios de surface de plancher, les hauteurs de bâtiment et les quotas d'espaces verts pour équilibrer la densité et la qualité de vie.

Les terres collectives rurales restent sous la propriété des villages mais peuvent être louées à des fins agricoles ou converties en parcelles de tourisme pour investissement. Ces parcelles rurales soutiennent des séjours à la ferme, des éco-lodges et des complexes agricoles sous approbation au niveau des comtés. Des développements à usage mixte—combinant résidentiel, commerce et légère industrie—émergent dans les districts suburbains, offrant des flux de revenus diversifiés. Dans les zones touristiques désignées comme le port de libre-échange de Hainan et les zones pittoresques du Yunnan, les parcelles de terrain permettent la création de stations balnéaires, d'hôtels culturels et de centres de bien-être avec des autorisations de construction élargies.

Les zones économiques spéciales et les zones de libre-échange offrent des droits d'utilisation supplémentaires, permettant aux centres de données, aux hubs logistiques et aux installations légères d'industrialiser. Ces zones présentent souvent des procédures de permis simplifiées, des concessions fiscales sur l'équipement importé et des règles de propriété étrangère assouplies pour les droits d'utilisation des terrains. Les terres de conservation écologique restent restreintes mais peuvent accueillir des centres de recherche à faible impact et des lodges haut de gamme sous des directives environnementales strictes.

Propriété foncière et régime juridique

La Chine n'accorde pas de propriété pleine et entière aux individus privés, qu'ils soient nationaux ou étrangers. Au lieu de cela, la propriété foncière par les étrangers est structurée par des baux à long terme de droits d'utilisation des terres. Les baux résidentiels s'étendent jusqu'à 70 ans, les industriels jusqu'à 50 ans et les commerciaux jusqu'à 40 ans. Pour participer, les investisseurs étrangers doivent établir une entreprise totalement étrangère (WFOE) ou un partenariat avec un partenaire chinois. L'entreprise enchérisse alors lors des ventes aux enchères foncières municipales gérées par les bureaux fonciers locaux.

Après avoir remporté une enchère, l'investisseur paie la prime des droits d'utilisation des terres au trésor public et enregistre le bail auprès du Ministère des Ressources Naturelles. Les droits d'enregistrement et la taxe de transfert—généralement de 3 à 5 % de la prime—s'appliquent lors du transfert. Les permis de construction, les évaluations d'impact environnemental et la conformité aux normes de sécurité incendie et de conception urbaine doivent être obtenus avant le développement. Les extensions au-delà de la durée initiale du bail nécessitent une renégociation avec l'autorité attributaire d'origine, souvent à des taux du marché en vigueur. Ces baux structurés garantissent la clarté des droits tout en équilibrant le contrôle public des ressources foncières.

Prix, liquidité et perspectives de croissance

Les prix des terrains en Chine varient considérablement selon la région et le secteur. Dans les villes de première catégorie telles que Pékin, Shanghai et Shenzhen, les primes des droits d'utilisation des terres peuvent dépasser la moyenne nationale de 50 à 100 %, reflétant une offre limitée et une compétition féroce parmi les grands promoteurs. Les villes de deuxième catégorie comme Chengdu, Hangzhou et Wuhan offrent des prix fonciers légèrement inférieurs en échange de trajectoires de croissance robustes liées aux expansions d'infrastructure, y compris de nouvelles lignes de métro et des développements de parcs industriels.

Les régions intérieures—comme la zone économique Chengdu-Chongqing et le corridor Xi'an-Lanzhou—présentent des parcelles de terrain plus abordables pour l'investissement, souvent avec des perspectives d'appréciation à deux chiffres en raison des incitations gouvernementales à délocaliser les entreprises de fabrication et de technologie à l'intérieur des terres. Les zones de libre-échange côtières comme Hainan permettent à des enchérisseurs internationaux sélectionnés d'accéder à des terrains zonés pour le tourisme avec des concessions fiscales, créant des opportunités uniques pour des terrains résidentiels destinés aux expatriés et aux acheteurs fortunés.

La liquidité varie selon le marché. Les parcelles de villes de première catégorie et de cœur des villes de deuxième catégorie connaissent une forte activité de revente parmi les promoteurs et les investisseurs institutionnels. Les marchés émergents dans les provinces occidentales et nord-est peuvent avoir des périodes de détention plus longues mais offrent un potentiel d'arbitrage significatif à mesure que les réseaux de transport et de logistique se développent. Dans l'ensemble, les prix des terrains en Chine ont montré des tendances à la hausse constantes, soutenues par des taux d'urbanisation supérieurs à 60 % et un soutien politique continu pour le développement régional.

Scénarios d'investissement

1. Communauté résidentielle suburbaine : Un promoteur étranger établit une WFOE dans la province du Guangdong et acquiert un bail résidentiel de 70 ans près de la nouvelle extension du métro de Guangzhou. L'investisseur construit une communauté planifiée de villas de faible hauteur et de maisons en rangée destinées aux acheteurs de résidences secondaires, captant des rendements locatifs pendant les saisons de voyage domestique de pointe.

2. Parc industriel logistique : Un fonds logistique remporte un bail industriel de 50 ans dans le parc industriel de Suzhou. La parcelle de terrain en Chine est subdivisée en entrepôts de catégorie A loués à des géants du e-commerce. Des baux triple net à long terme fournissent un flux de trésorerie stable, tandis que la proximité des autoroutes et des ports fluviaux accroît la demande des locataires et la liquidité des biens.

3. Station balnéaire éco-touristique : Un groupe hôtelier sécurise une concession de 40 ans dans la zone pittoresque de Lijiang du Yunnan. La parcelle de terrain désignée pour l'investissement accueille des éco-lodges boutique et des centres d'immersion culturelle sous le zonage de la zone pittoresque. Des coentreprises avec des communautés ethniques locales ajoutent de l'authenticité, faisant grimper les taux d'occupation au-dessus de 65 % et les rendements nocturnes premium.

4. Banque de terrains & spéculation : Un partenariat de capital-investissement acquiert de petites parcelles de terrain dans la nouvelle zone pilote du port de libre-échange de Hainan. En conservant les droits d'utilisation des terres et en attendant la mise en œuvre complète de la politique, l'investisseur bénéficie d'une assouplissement des règles de visa et d'incitations fiscales, vendant les droits à des primes significatives à des promoteurs nationaux lorsque les cartes de zonage sont finalisées.

Localisations et infrastructures

Les régions d'investissement privilégiées comprennent le Delta de la Rivière Perle dans le Guangdong—reliant Shenzhen, Guangzhou et Hong Kong—où la connectivité de classe mondiale et les clusters manufacturiers stimulent la demande pour le développement commercial. Le Delta de la Rivière Yangtsé autour de Shanghai bénéficie des ports en eaux profondes, des lignes de train à grande vitesse et des réseaux de métro. Le cluster Beijing-Tianjin-Hebei propose plusieurs aéroports, d'étendues systèmes de métro et de nouveaux nœuds urbains prévus. Les corridors intérieurs—comme Chengdu-Chongqing et Xi'an-Lanzhou—gagnent en momentum à mesure que les lignes de train à grande vitesse et les autoroutes s'étendent, déverrouillant des parcelles de terrains suburbains et industriels pour l'investissement.

Les zones de libre-échange et les zones économiques spéciales—Hainan, Shanghai Pudong, Tianjin Binhai et le district de Qianhai dans le Guangdong—offrent des incitations ciblées pour la construction de terrains en Chine, notamment des primes de bail réduites, des concessions fiscales sur les machines importées et des seuils de propriété étrangère assouplis. Les aéroports côtiers (Shanghai Pudong, Shenzhen Bao'an) et les hubs de fret intérieurs le long du Yangtsé renforcent la logistique multimodale, rendant les parcelles de terrain adjacentes pour investissement très prisées. Les promoteurs ciblant ces corridors peuvent tirer parti de la maturité des infrastructures pour atteindre à la fois des rendements locatifs et une appréciation du capital.

Que vous recherchiez des terrains résidentiels à vendre, un développement commercial ou des parcelles axées sur le tourisme, il est essentiel d'aligner vos stratégies avec les cadres de planification régionale et les évolutions politiques émergentes pour maximiser le potentiel de rendement et assurer une croissance à long terme sur le dynamique marché immobilier en Chine.