Pourquoi la Roumanie ?

* Des prix immobiliers compétitifs en Europe centrale et orientale

* Membre de l'UE avec une forte croissance économique et une infrastructure en amélioration

* Des villes comme Bucarest, Cluj-Napoca et Timișoara attirent les jeunes, le secteur technologique et les IDE

* Riche culture, paysages naturels et attrait touristique en hausse

* Rendements attractifs et valorisation des investissements sur les marchés régionaux

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### Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Roumanie ?

Oui — les personnes et entreprises étrangères disposent des mêmes droits que les Roumains pour acheter des appartements, des maisons et des biens commerciaux.

* Toutefois, les citoyens non-UE ne peuvent pas acheter directement des terrains; ils peuvent les louer à long terme ou passer par une entreprise roumaine

* Les citoyens de l'UE et de l'EEE n'ont aucune restriction sur la propriété foncière

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### Programmes de résidence et de permis 2025

* Pas de résidence ou de Golden Visa lié à la propriété

* Permis de séjour standard par travail, étude, regroupement familial ou entrepreneuriat

* La propriété peut soutenir des demandes de visa ou de résidence en prouvant un logement, mais cela ne suffit pas à lui seul

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### Procédure légale pour acheter un bien

1. Obtenir un code fiscal roumain (CNP) et ouvrir un compte bancaire

2. Engager un notaire ou un avocat pour vérifier le titre de propriété, les charges et les contrats

3. Signer un accord de réservation et payer un acompte (5 à 10 %)

4. Effectuer des vérifications préliminaires — charges sur la propriété, taxes, plan d'urbanisme

5. Finaliser avec un acte d'achat notarié

6. Le notaire enregistre le transfert de propriété auprès du Registre Foncier (Cartea Funciară)

7. Payer tous les frais légaux, taxes et coûts d'enregistrement

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### Taxes et frais

* Taxe de transfert : Rarement appliquée — certaines régions facturent jusqu'à 3 %

* Frais notariaux et frais juridiques : Généralement 1 à 2 % du prix d'achat

* Frais d'agent : En général autour de 2 à 3 %, souvent partagés entre l’acheteur et le vendeur

* Frais d'enregistrement de terrain : Frais administratifs forfaitaires (~€50)

* Taxe foncière annuelle : 0,1 % à 1 % de la valeur imposée, variable selon la municipalité

* Taxe sur les plus-values :

* 10 % pour les particuliers

* 0 % si détenu pendant plus de 3 ans ou si le prix de la propriété ≤ €200 000

* Taxe sur les revenus locatifs : Forfait de 10 % (ou 40 % de frais déduits automatiquement)

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### Disponibilité des prêts hypothécaires pour les étrangers

* Les banques roumaines offrent des prêts hypothécaires aux non-résidents, nécessitant souvent :

* Preuve de revenu stable et de résidence (ou d’emploi local/autonome)

* Rapport prêt/valeur (LTV) : Jusqu'à 70 % pour les non-résidents, 75 à 80 % pour les résidents

* Taux d'intérêt (2025) : Environ 6 à 8 %, selon la durée du prêt et le profil de l'emprunteur

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### La Roumanie est-elle faite pour vous ?

✅ Idéal pour :

* Les investisseurs cherchant des entrées abordables avec un potentiel de rendement élevé

* Les expatriés travaillant dans des hubs technologiques, économiques ou universitaires

* Les portefeuilles d'investissement locatif dans des zones urbaines en croissance

* Les investisseurs souhaitant un capital croissant à long terme dans les marchés émergents

❌ Moins idéal pour :

* Les acheteurs attendant un visa ou une résidence via la propriété

* Ceux qui ne sont pas à l'aise avec une bureaucratie occasionnelle

* Les acheteurs à court terme : le marché évolue modérément et les cycles de transaction peuvent être lents

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### Meilleurs endroits pour acheter en Roumanie (2025)

#### Bucarest (secteurs 1, 2 et 6)

* Capitale avec une demande locative constante — jeunes professionnels et expatriés

* Rendements moyens : 4 à 5 %

#### Cluj-Napoca

* Pôle technologique et universitaire — forte demande locative, développements modernes

* Rendements : 5 à 6 %, forte appréciation du capital

#### Timișoara

* Centre industriel et culturel ; communauté expatriée en croissance

* Rendements : 4,5 à 6 %, entrée abordable

#### Iași & Brașov

* Villes universitaires avec des marchés touristiques et locatifs en pleine croissance

* Rendements : 5 à 6 %

#### Constanța & Mamaia (côte de la mer Noire)

* Destinations de vacances populaires et locations saisonnières

* Rendements saisonniers : 6 à 9 % (supérieurs après dépenses)

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### Vue d'ensemble des rendements locatifs et ROI

| Localisation | Rendement brut | Rendement net (après frais) |
| ----- | ----- | ----- |
| Bucarest | 4 à 5 % | 3 à 4 % |
| Cluj-Napoca | 5 à 6 % | 4 à 5 % |
| Timișoara | 4,5 à 6 % | 3,5 à 5 % |
| Iași/Brașov | 5 à 6 % | 4 à 5 % |
| Constanța | 6 à 9 % | 4 à 6 % |

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### Tendances en 2025

* Les pôles technologiques attirent des travailleurs qualifiés et une demande locative

* Développement de commerces et d'espaces mixtes dans les villes régionales

* Augmentation des plateformes de locations saisonnières dans les villes côtières et touristiques

* Programmes de rénovation énergétique et d'isolation financés par l'UE

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### Erreurs courantes à éviter

* Ne pas clarifier les conditions de propriété de terrain vs bâtiment pour les acheteurs non-UE

* Sous-estimer le budget pour la rénovation, les frais d'agent et les frais juridiques

* Ignorer les vérifications de titre de propriété et d'urbanisme en langue roumaine

* Surestimer la demande locative à court terme liée au tourisme

* Supposer que l'achat d'une maison accorde un type de résidence

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### Conclusion

La Roumanie offre un marché immobilier dynamique, abordable et soutenu par l'UE, avec des rendements locatifs solides et un potentiel de croissance du capital, en particulier dans les régions urbaines et touristiques. Bien qu'il faille naviguer à travers des règles locales et la langue, les avantages pour les investisseurs à long terme et les expatriés sont considérables. Planifiez avec prudence, tirez parti de l'assistance locale, et la Roumanie peut s'avérer un terreau fertile pour le succès immobilier en 2025.