Pourquoi la Roumanie ?

• Prix immobiliers compétitifs en Europe centrale et orientale

• Membre de l'UE avec une forte croissance économique et une infrastructure en amélioration

• Des villes comme Bucarest, Cluj-Napoca et Timișoara attirent les jeunes, la technologie et les investissements étrangers

• Richesse culturelle, paysages naturels et développement du tourisme

• Rendements attractifs et croissance de la valeur sur les marchés régionaux

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Roumanie ?

Oui — les particuliers et entreprises étrangers bénéficient des mêmes droits que les Roumains pour l'achat d'appartements, de maisons et de propriétés commerciales.

• Cependant, les citoyens non-européens ne peuvent pas acheter directement des terrains ; ils peuvent les louer à long terme ou passer par une entreprise roumaine

• Les citoyens de l'UE et de l'EEE n'ont aucune restriction en matière de propriété foncière

Programmes de résidence et de permis 2025

• Pas de permis de résidence lié à la propriété ou de visa doré

• Permis de résidence standard par le biais de travail, d'études, de regroupement familial ou d'entrepreneuriat

• La propriété peut soutenir les demandes de visa/résidence en prouvant un logement, mais ne suffit pas à elle seule

Processus juridique d'achat d'une propriété

1. Obtenir un code fiscal roumain (CNP) et ouvrir un compte bancaire

2. Engager un notaire ou un avocat pour vérifier le titre, les charges et le contrat

3. Signer un accord de réservation et verser un acompte (5 à 10 %)

4. Effectuer des vérifications préliminaires — charges immobilières, impôts, plan urbain

5. Finaliser avec un acte de vente notarié

6. Le notaire enregistre le transfert de titre auprès du Registre foncier (Cartea Funciară)

7. Payer tous les frais juridiques, impôts et coûts d'enregistrement

Impôts et frais

• Impôt sur la cession : Rarement appliqué — certaines régions facturent jusqu'à 3 %

• Frais de notaire et juridiques : Typiquement 1 à 2 % du prix d'achat

• Frais d'agence : Environ 2 à 3 %, souvent partagés entre l'acheteur et le vendeur

• Frais d'enregistrement foncier : Frais administratifs fixes (~50 €)

• Impôt foncier annuel : De 0,1 % à 1 % de la valeur imposable, selon la municipalité

• Impôt sur les plus-values :

  • 10 % pour les particuliers

  • 0 % si détenu pendant plus de 3 ans ou si le prix de la propriété ≤ 200 000 €

• Impôt sur les revenus locatifs : Taux fixe de 10 % (ou 40 % de frais auto-démarchés)

Disponibilité des hypothèques pour les étrangers

• Les banques roumaines proposent des hypothèques aux non-résidents, souvent avec les exigences suivantes :

  • Preuve de revenus stables et de résidence (ou emploi/local en auto-emploi)

  • Ratio prêt/valeur (LTV) : Jusqu'à 70 % pour les non-résidents, 75–80 % pour les résidents

  • Taux d'intérêt (2025) : Environ 6–8 %, selon la durée du prêt et le profil de l'emprunteur

La Roumanie est-elle faite pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Les investisseurs recherchant des entrées abordables avec un potentiel de rendement élevé

• Les expatriés travaillant dans des hubs technologiques, commerciaux ou académiques

• Les portefeuilles de location dans des zones urbaines en croissance

• Les investisseurs à long terme en recherche de croissance du capital dans des marchés émergents

❌ Moins idéal pour :

• Les acheteurs espérant un visa ou une résidence par l'achat immobilier

• Ceux qui ne sont pas à l'aise avec une bureaucratie occasionnelle

• Les flippers à court terme — le marché évolue modérément et les cycles de transaction peuvent être lents

Meilleurs endroits pour acheter en Roumanie (2025)

Bucarest (Secteurs 1, 2 et 6)

• Capitale avec une demande locative constante — jeunes professionnels et expatriés

• Rendements moyens : 4–5 %

Cluj-Napoca

• Pôle technologique et universitaire — forte demande locative, développements modernes

• Rendements : 5–6 %, appréciation du capital solide

Timișoara

• Centre industriel et culturel ; communauté expatriée en croissance

• Rendements : 4,5–6 %, entrée abordable

Iași & Brașov

• Villes universitaires avec marchés locatifs et touristiques en croissance

• Rendements : 5–6 %

Constanța & Mamaia (côte de la mer Noire)

• Destinations prisées pour les vacances et les locations de courte durée

• Rendements saisonniers : 6–9 % (plus élevés après les frais)

Aperçu des rendements locatifs et du ROI

Tendances en 2025

• Pôles technologiques attirant des travailleurs qualifiés et une demande locative

• Développement de commerces et espaces mixtes en croissance dans les villes régionales

• Montée des plateformes de locations de courte durée dans les villes côtières et touristiques

• Programmes d'isolation et de rénovation énergétique financés par l'UE

Erreurs courantes à éviter

• Ne pas clarifier les conditions de propriété foncière pour les acheteurs non-UE

• Sous-estimer le budget pour la rénovation, les frais d'agence et juridiques

• Ignorer les vérifications des titres et de l'urbanisme en roumain

• Surestimer la demande locative touristique à court terme

• Supposer qu'un achat immobilier confère un droit de résidence

Conclusion

La Roumanie offre un marché immobilier dynamique, abordable et soutenu par l'UE, avec des rendements locatifs solides et un potentiel de croissance du capital, en particulier dans les régions urbaines et touristiques. Bien qu'il soit nécessaire de naviguer dans les règles locales et la langue, les récompenses pour les investisseurs à long terme et les expatriés peuvent être considérables. Planifiez intelligemment, tirez parti du soutien local, et la Roumanie peut être un terrain fertile pour réussir dans l'immobilier en 2025.