Les programmes de visa doré ont longtemps été une voie populaire pour les investisseurs non européens souhaitant obtenir la résidence européenne par le biais de l'immobilier. Mais en 2025, la situation a évolué. Les réformes, les restrictions d'urbanisme et un contrôle politique croissant ont redéfini les critères dans plusieurs pays, mais des opportunités subsistent.

Ce guide décompose les offres actuelles de visas dorés au Portugal, en Espagne, en Grèce, et des programmes émergents de l'UE pour ceux qui recherchent la résidence par l'immobilier.

Qu'est-ce qu'un visa doré ?

Un visa doré est un programme de résidence par investissement qui accorde aux non-citoyens un droit de résidence légal en échange d'un achat immobilier éligible (ou d'un autre investissement). Il comprend souvent :

• Résidence pour l'investisseur et sa famille

• Accès aux services locaux (santé, éducation)

• Droits de voyage Schengen (pour les programmes basés en UE)

• Un chemin vers la résidence permanente ou la citoyenneté

Points chauds des visas dorés en Europe en 2025

1. Portugal (Programme réformé)

• Propriétés éligibles : Immobilier commercial ou résidentiel dans des régions intérieures à faible densité

• Investissement minimum : 500 000 € (ou 350 000 € avec critères de rénovation)

• Droits de résidence : Visa renouvelable de 2 ans (séjour de 7 jours/an)

• Éligibilité à la citoyenneté : Après 5 ans + test de langue portugaise de base

• Ce qui a changé :

  • Plus valable pour Lisbonne, Porto ou les propriétés résidentielles côtières

  • Les zones commerciales et intérieures demeurent valides

Villes phares pour 2025 : Braga, Coimbra, Évora, Fundão

2. Grèce (Couches de zonage mises à jour)

• Propriétés éligibles :

  • 250 000 € minimum (la plupart des régions continentales et des îles)

  • 500 000 € minimum (Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin)

• Droits de résidence : Résidence renouvelable de 5 ans

• Éligibilité à la citoyenneté : 7 ans de résidence + examen de langue grecque

• Avantages :

  • Aucune exigence de séjour minimum

  • Accès à Schengen

  • Épouse, enfants et parents à charge inclus

Tendances en 2025 : Crète, Péloponnèse, Chalkidiki

3. Espagne

• Propriétés éligibles : Résidentielles ou commerciales dans n'importe quelle région

• Investissement minimum : 500 000 €

• Droits de résidence : Visa renouvelable de 2 ans

• Éligibilité à la citoyenneté : Après 10 ans de résidence

• Avantages :

  • Pas besoin de vivre en Espagne à temps plein

  • Inclut les membres de la famille

  • Chemin potentiel vers la résidence à long terme dans l'UE

Zones populaires : Valence, Malaga, Alicante, Îles Canaries

Avantages des visas dorés de l'UE

• Liberté de mouvement : Voyager à travers la zone Schengen sans visas séparés

• Inclusion familiale : Conjoints, enfants mineurs et parfois parents à charge éligibles

• Accès à l'éducation et à la santé en Europe

• Actif immobilier : Posséder une propriété européenne avec un potentiel de rendement locatif

• Chemin vers la citoyenneté : Avantages à long terme si la résidence est maintenue

Conditions communes aux programmes

Défis et considérations en 2025

• Inventaire limité : Les zones à forte demande ont une disponibilité faible selon les règles du visa doré

• Réglementations renforcées : Les résistances locales dans les grandes villes pourraient entraîner d'autres réformes

• Fluctuations monétaires : Affectent le coût total de la propriété et les taxes

• Diligence raisonnable : Toujours faire appel à des avocats vérifiés et des agents agréés pour éviter les arnaques

Conseils pour les investisseurs

• Choisissez des villes secondaires pour de meilleurs rendements locatifs et éligibilité

• Les projets de rénovation au Portugal peuvent être admissibles à des investissements minima réduits

• Conservez la propriété pendant au moins 5 ans pour préserver vos droits de résidence

• Optez pour des zones commerciales ou touristiques pour assurer l'éligibilité au Portugal

• Prenez en compte les taxes de transfert, frais juridiques et coûts d'entretien

Qui devrait envisager un visa doré ?

• Personnes à fort patrimoine cherchant un accès à l'UE

• Familles prévoyant une éducation en Europe et une mobilité à long terme

• Télétravailleurs et retraités souhaitant une relocalisation flexible

• Investisseurs recherchant un rendement locatif avec un potentiel de résidence à long terme

Pensées finales

Malgré les réformes, les programmes de visa doré de l'UE restent très attractifs pour les investisseurs immobiliers en 2025. Le Portugal, la Grèce et l'Espagne continuent d'offrir des voies vers la résidence et la citoyenneté, surtout lorsqu'elles sont abordées de manière stratégique.

Avec des conseils juridiques d'experts et une propriété bien choisie, l'immobilier peut toujours débloquer l'Europe et un avenir à long terme au sein de l'UE.

Investissez intelligemment, restez informé et construisez votre mode de vie mondial à travers la propriété.