Guide 2025 pour les non-résidents souhaitant acheter un bien immobilier en Malaisie depuis l'étranger
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25/08/2025

Comment payer un bien immobilier en Malaisie depuis l'étranger : dépôt, paiements progressifs HDA, séquestre et timing des FX
Réponse rapide
Pour les constructions neuves sous HDA : attendez-vous à un calendrier de paiements progressifs lié aux étapes de construction ; effectuez des dépôts et paiements par étapes via SWIFT sur le compte client/escrow du promoteur ou de l'avocat, avec des lignes de référence exactes. Pour les unités de revente : les fonds sont généralement versés sur le compte client de l'avocat en fonction de l'achèvement et de la remise des clés. Le timing des FX est important : convertissez à l'avance en MYR (ou dans la devise facturée) avec une marge transparente avant les délais critiques ; partagez les confirmations de conversion avec vos documents de paiement pour accélérer la conformité.
Qui est impliqué et pourquoi c'est important
Personnes typiques : vous (acheteur), vendeur ou promoteur, votre avocat/notaire, l'avocat du vendeur, et la ou les banques en charge des fonds. Dans les projets hors plan, le promoteur émet des lettres de demande au fur et à mesure que chaque étape est atteinte ; votre avocat vérifie la conformité et les conditions de libération. Pour la revente, l'avocat coordonne le paiement en fonction des documents signés et de la remise, parfois en remboursant une hypothèque existante avec le produit de la vente. Savoir qui libère les fonds et quand évite les problèmes de timing de dernière minute.
Calendrier de la transaction de la réservation aux clés
Dépôt de réservation. Vous signez un formulaire de réservation ou de commande ; le dépôt est effectué par SWIFT sur un compte désigné avec une référence stricte (contrat ou ID d'unité). Contrat de vente et d'achat (SPA). Définit les obligations, la date d'achèvement, les clauses de pénalité et le plan des étapes pour les constructions neuves. Paiements progressifs (HDA). Des étapes définies (par exemple, fondation, structure, services, achèvement) déclenchent des lettres de demande ; chaque transfert doit indiquer l'étape et l'ID d'unité pour l'audit. Achèvement et remise. Les fonds finaux sont libérés lors de l'exécution des documents et de la remise ; l'enregistrement auprès du bureau des terres s'ensuit.
Options de paiement : ce qui fonctionne pour les acheteurs transfrontaliers
SWIFT entrant. Pour les acheteurs en dehors de la Malaisie, SWIFT est le moyen de paiement universel. Rassemblez les détails précis du bénéficiaire (nom légal, banque, numéro de compte, SWIFT/BIC) et confirmez si le compte est un compte client/escrow d'avocat ou un compte fiduciaire du promoteur. Convenir du type de frais (OUR si « montant total reçu » est requis) et de la devise de règlement.
Dernière mile domestique. Là où un versement local est nécessaire (par exemple, vers des services publics ou une gestion de bâtiment après achèvement), les réseaux domestiques malaisiens tels que FPX/DuitNow permettent des paiements rapides. Votre avocat ou le bénéficiaire s’occupera de cette partie, mais vos références de virement doivent faciliter la réconciliation.
Dossier de conformité rapide
Créez un PDF indexé : 1) ID + preuve d'adresse (ou extrait de société + propriété effective si achat via une entreprise), 2) réservation/SPA + toute lettre de demande ou facture, 3) preuve des fonds (bulletins de salaire + déclarations fiscales, résolutions de dividendes, ou contrat de vente d'actifs + relevés bancaires montrant les produits), 4) confirmations de conversion FX, 5) instructions de séquestre/d'avocat et protocole de libération. Gardez les noms de fichiers cohérents ; envoyez le dossier dans le même fil d'email que les preuves de paiement.
Narratif de paiement : quoi écrire
Utilisez des références basées sur le contrat pour que l'avocat ou le promoteur puisse tout faire correspondre immédiatement : « Dépôt selon le SPA [n°], Unité [ID], Projet [Nom] », « Étape 2 — achèvement de la structure, Unité [ID] », « Achèvement final, SPA [n°], Kuala Lumpur ». Évitez les références vagues comme « paiement immobilier ». Si le contrat exige des tranches séparées (par exemple, taxes, frais juridiques), envoyez-les en tant que transferts distincts avec des références distinctes.
Timing des FX dans des délais serrés
Les paiements immobiliers importants sont sensibles au FX. Trois options : (1) Date d'achèvement fixe → réservez un forward pour la date exacte ; payez depuis un solde en MYR (ou dans la devise facturée) via SWIFT le jour de l'achèvement. (2) Calendrier incertain → convertissez en 2 à 4 tranches avant les étapes ; cela moyenne votre taux et réduit le regret. (3) Paiements par étapes HDA → pré-convertissez les montants des premières étapes et planifiez des forwards pour les étapes ultérieures. Conservez les enregistrements de conversion avec le SPA dans votre dossier PDF.
Séquestre, comptes clients d'avocat et protocoles de libération
Les comptes de séquestre ou d'avocat protègent à la fois l'acheteur et le vendeur en retenant les fonds jusqu'à ce que les conditions du contrat soient remplies. Demandez un protocole de libération d'une page à l'avance : qui signe, quels documents déclenchent la libération, ce que signifie « valeur reçue » pour le timing, qui supporte les frais bancaires, et comment gérer les insuffisances si des frais s'appliquent. Pour de gros virements, envoyez un préavis un jour ouvrable avant afin que le filtrage puisse commencer tôt.
Coûts et comment les rendre prévisibles
SWIFT. Le coût total dépend des intermédiaires et du type de frais (SHA/OUR). Si le SPA stipule « montant total reçu », choisissez OUR et prévoyez-le. FX. Évitez la conversion en cours de route ; pré-convertissez avec des marges transparentes afin de connaître le montant net exact dans la devise de règlement. Frais locaux. Demandez aux avocats d'estimer tous les frais ou dépenses domestiques nécessaires à l'achèvement (timbres, enregistrements), de sorte que le paiement final couvre tout sans transfert complémentaire.
Heures limites, week-ends, jours fériés
Confirmez les heures limites de votre banque pour le USD/EUR et vérifiez les jours fériés publics autour de votre achèvement. Effectuez le transfert le matin ; si le timing est crucial, alignez une fenêtre de libération définie avec votre avocat et partagez la preuve de paiement (par exemple, MT103). Lorsque les montants sont dans des limites instantanées domestiques et que les deux banques prennent en charge, le dernier kilomètre peut être synchronisé avec la remise.
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Cartographie de scénarios
Non-résident achetant un bien neuf (Kuala Lumpur) : Réservation via SWIFT ; étapes selon les lettres de demande HDA avec ID d'unité dans chaque référence ; achèvement final coordonné avec l'avocat et la gestion de bâtiment pour les clés et les services publics.
Appartement de revente (Penang) avec remboursement d'hypothèque : Valeur des fonds transférés sur le compte client de l'avocat ; lettre de remboursement exécutée ; clés remises après confirmation. Envoyez un préavis et une preuve tôt pour maintenir la chaîne en mouvement.
Acheteur payant depuis les États-Unis / Royaume-Uni / UE : Pré-convertissez en MYR (ou dans la devise facturée) avec des confirmations FX documentées ; transmettez tôt pendant la semaine de l'achèvement ; conservez toutes les preuves dans le même fil d'email pour audit.
Erreurs courantes — et corrections rapides
Références vagues ou manquantes : incluez toujours les numéros de SPA/contrat et les ID d'unité. Décisions tardives sur le FX : réservez des forwards pour des dates fixes ou des conversions en tranches pour des calendriers flexibles. Fautes de frappe dans les détails du bénéficiaire : copiez/collez les noms légaux et les numéros de compte à partir de lettres officielles. Division des fonds sans accord : ne divisez qu’avec un consentement écrit et des références distinctes ; sinon, la réconciliation échoue.
Liste de contrôle avant d'envoyer le virement
1) Confirmez les détails du bénéficiaire (compte d'avocat/séquestre ou compte de promoteur) et la devise. 2) Créez un PDF unique et indexé avec ID/entreprise, SPA, lettres de demande/factures, source de fonds, FX, et protocole de libération. 3) Choisissez le type de frais (OUR si requis). 4) Planifiez la transmission autour des heures limites/jours fériés ; envoyez un préavis. 5) Utilisez des références basées sur le contrat ; évitez la vague. 6) Capturez la preuve (MT103) et partagez-la dans le même fil pour confirmation instantanée.
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Comment nous aidons
Nous traçons le chemin de paiement du dépôt aux clés : préparons des documents prêts pour la banque, vérifions les détails du bénéficiaire, coordonnons les séquestres et les protocoles de libération, et planifions le FX afin que votre budget et votre calendrier soient respectés. Lorsque des versements locaux sont nécessaires, nous synchronisons le dernier kilomètre avec des réseaux domestiques pour un règlement propre et vérifiable. VelesClub Int., en collaboration avec notre partenaire UNIBROKER, soutient des paiements internationaux sécurisés et des flux de travail de complétion immobilière de bout en bout pour la Malaisie et d'autres destinations.
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