Les investisseurs immobiliers se concentrent souvent sur l'emplacement, le prix et les rendements potentiels, mais les implications fiscales peuvent faire la différence dans votre stratégie d’investissement globale. Les impôts sur la propriété, les obligations fiscales sur les revenus locatifs, les plus-values et les règles de succession diffèrent considérablement selon les juridictions.

Cet article analyse les cadres fiscaux critiques qui s'appliquent à l'immobilier dans les principaux marchés, vous aidant à réaliser des investissements informés, rentables et conformes à la législation en vigueur.

Pourquoi les impôts sont importants dans l'immobilier

Chaque étape d'une transaction immobilière entraîne des conséquences fiscales :

• À l'achat : Taxes de transfert, droits d'enregistrement et TVA

• Pendant la possession : Taxes foncières annuelles et impôt sur les revenus locatifs

• À la vente : Impôts sur les plus-values

• Au décès : Impôts sur les successions ou les droits de succession

Comprendre ces aspects à l'avance protège vos marges bénéficiaires et votre situation légale.

1. Impôt sur les plus-values (CGT)

Qu'est-ce que c'est : Un impôt sur le profit réalisé lors de la vente d'un bien immobilier.

Variations Globales :

• Portugal : 28 % pour les non-résidents (exemptions possibles en cas de réinvestissement)

• Espagne : Jusqu'à 26 % selon la taille du gain

• ÉAU : Pas d'impôt sur les plus-values

• Thaïlande : Impôt à la source (environ 3 à 5 %), considéré comme un impôt sur les plus-values

• États-Unis : CGT fédérale de 15 % ou 20 % + impôts d'État (par exemple, la Californie peut ajouter jusqu'à 13,3 %)

• Grèce : CGT de 15 %, bien que suspendue pour de nombreux cas

Conseil : Conserver un bien plus longtemps (5 à 10 ans) entraîne souvent des taux réduits ou des exemptions.

2. Impôt sur les revenus locatifs

Qu'est-ce que c'est : Un impôt sur les revenus générés par la location de biens.

Taux Exemples (pour les non-résidents) :

• Portugal : 28 %, pouvant être réduit par des déductions

• Espagne : 24 % forfaitaire pour les non-UE ; 19 % pour les résidents de l'UE avec déductions autorisées

• Thaïlande : Taux d'imposition sur le revenu personnel s'appliquent, jusqu'à 35 %

• Türkiye : Échelle progressive de 15 % à 35 % après déductions

• ÉAU : Pas d'impôt sur les revenus locatifs

• États-Unis : Soumis à l'impôt sur le revenu fédéral et parfois d'État ; retenue par défaut de 30 % pour les non-résidents, sauf s'ils sont considérés comme ECI (Revenu Effectivement Lié)

Conseil : Vérifiez les traités locaux pour éviter la double imposition.

3. Taxes foncières annuelles

Qu'est-ce que c'est : Une taxe prélevée chaque année par les municipalités ou le gouvernement national.

Exemples :

• Portugal : Impôt IMI variant de 0,3 % à 0,8 % de la valeur

• Espagne : Taxe IBI allant de 0,4 % à 1,1 %

• ÉAU : Frais de services au lieu de taxe foncière (varie selon le projet)

• Thaïlande : Taxe sur les terrains et les bâtiments basée sur l'utilisation et la valeur

• États-Unis : Taxe foncière annuelle entre 0,5 % et 2,5 %, selon l'État

Conseil : Les résidences de luxe ou secondaires sont souvent soumises à des surtaxes.

4. Impôts sur les successions et les droits de succession

Pourquoi cela compte : Vos héritiers peuvent faire face à des coûts importants si vous ne planifiez pas.

Exemples de scénarios :

• États-Unis : 40 % d'impôt fédéral sur les successions (au-dessus du seuil de 13,61 millions de dollars pour 2024 ; plus bas pour les non-résidents)

• France : Jusqu'à 60 % pour les héritiers non familiaux

• Portugal : Pas d'impôt sur les successions, seulement 10 % de droits d'enregistrement

• Espagne : L'impôt sur les successions varie selon la région et le lien familial

• ÉAU : Pas d'impôt sur les successions, mais la loi islamique peut s'appliquer pour les musulmans

Conseil : Utilisez des fiducies, des assurances-vie ou des sociétés holding pour planifier la succession.

5. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou droits d'enregistrement à l'achat

• Portugal : Taxe de transfert (IMT) allant jusqu'à 8 %

• Espagne : Taxe de transfert de 6 % à 10 % ou TVA de 10 % sur les nouvelles constructions

• Thaïlande : 6,3 % en tout pour divers droits et taxes

• ÉAU : Frais de transfert de 4 % à Dubaï

• États-Unis : Pas de droits d'enregistrement fédéraux, mais de nombreux États imposent des taxes de transfert

Conseils de planification fiscale pour les investisseurs internationaux

1. Vérifiez les Accords de Non-Doublage de l'Imposition (DTA) : Évitez d'être imposé deux fois sur le même revenu.

2. Considérez la résidence : Certains pays imposent des revenus mondiaux en fonction du statut de résidence.

3. Utilisez des structures d'entreprise : Les entités juridiques peuvent réduire les impôts et améliorer la protection des actifs.

4. Suivez les dépenses : Rénovations, ameublements et entretien peuvent souvent être déduits.

5. Consultez des experts : Travaillez toujours avec des conseillers fiscaux internationaux et des avocats locaux.

Marchés immobiliers à hauts et bas impôts

Erreurs fiscales courantes à éviter

• Sous-déclaration des revenus locatifs

• Supposer que les règles du pays d'origine s'appliquent à l'étranger

• Ignorer les délais de déclaration locaux

• Classification incorrecte des locations à court ou à long terme.

• Négliger l'exposition à l'impôt sur les successions pour les héritiers

Réflexions finales

La planification fiscale immobilière est tout aussi essentielle que le choix du bon bien. Elle impacte votre rentabilité, votre statut de conformité et votre héritage. Avec de bons conseils et une planification stratégique, vous pouvez investir à l'échelle mondiale tout en minimisant les risques et maximisant les rendements.

Ne laissez pas les surprises fiscales nuire à votre succès immobilier. Apprenez les règles et constituez votre portefeuille global avec les yeux grands ouverts.