Financement de l'achat immobilier pour les étrangers (2025) : options, exigences et étapes simples
120
24/09/2025
Financement de l'achat immobilier pour les étrangers (2025) : options, exigences et étapes simples
Les acheteurs étrangers peuvent financer un bien à l'étranger de plusieurs façons. L'essentiel est de préparer un dossier documentaire complet, de connaître les apports réalistes et de choisir une structure adaptée à votre calendrier et à votre niveau de risque. Ce guide présente les principales options, ce que vérifient les banques et comment passer de la pré-approbation à la clôture en toute sérénité.
Préparation rapide — à faire en premier
1) Définissez votre budget et vos fonds propres (liquidités disponibles pour l'apport et les frais de clôture). 2) Constituez un dossier KYC/SoF simple : passeport, justificatif de domicile, identifiant fiscal, bulletins de salaire ou preuves de revenus, relevés bancaires et un bref justificatif de provenance des fonds. 3) Décidez si vous avez besoin d'un prêt maintenant ou si vous achetez comptant et refinancer ensuite. Si vous souhaitez de l'aide pour comparer les prêteurs et les documents, consultez notre accompagnement conseil.
Options de financement — un tableau clair
| Option | LTV typique / apport | Taux & frais (général) | Documents clés | Idéal pour | Points de vigilance |
|---|---|---|---|---|---|
| Prêt bancaire local (programme non-résident) | LTV 60–70 % (apport 30–40 %) | Taux du marché ; frais de montage/évaluation applicables | Pièce d'identité, justificatif de domicile, revenus, relevés bancaires, SoF, documents du bien | Achats standard où les banques prêtent aux non-résidents | Contrôles plus stricts ; délais plus longs ; besoins de traduction |
| Prêt bancaire international/privé | LTV 60–75 % (selon profil) | Tarification premium ; seuils de revenus/actifs plus élevés | KYC renforcé, relevés d'actifs, déclarations fiscales, historique bancaire | Transactions de grande valeur ; profils multi-pays | Banque relationnelle ; frais plus élevés ; conformité plus stricte |
| Financement promoteur (neuf) | Souvent 50–70 % pendant la construction ; solde à la livraison | Calendrier de paiements fixe ; coût effectif parfois plus élevé | Réservation/contrat, plan de paiement, pièce d'identité/SoF | Off-plan ou construction par étapes | Risque de livraison ; vérifiez les garanties, séquestre, pénalités |
| Achat comptant maintenant + refinancement après achèvement | 100 % comptant initialement ; viser LTV 60–70 % ensuite | Le taux de refinancement dépend de l'évaluation post-achèvement | Preuve de fonds, puis dossier hypothécaire complet | Clôtures rapides ; achats compétitifs | Pas de garantie sur les conditions de refinancement ; risque de taux |
| Libération d'équité dans le pays d'origine | Dépend de la politique du prêteur national | Taux domestiques ; frais pour augmentation/second rang | Évaluation du bien national, revenus, vérifications de crédit | Acheter à l'étranger en utilisant l'équité domestique | Exposition multi-devises ; obligations parallèles |
| Prêt relais/court terme | LTV plus faible ; apport ou garanties supérieurs | Taux plus élevés ; maturités courtes | Preuves d'actifs/revenus solides ; plan de sortie | Décalages de timing ; enchères/offres urgentes | Risque de refinancement ; les frais s'accumulent vite |
Ce que regardent les prêteurs
Revenus et stabilité : historique d'emploi ou d'activité, ratios d'endettement. Actifs et réserves : épargne couvrant l'apport, les frais et une marge de sécurité. Crédit et comportement : prêts antérieurs, historique de paiements. Bien : évaluation, statut juridique, usage autorisé. Conformité : provenance des fonds claire et preuves bancaires concordantes.
Admissibilité et documents — checklist rapide
Passeport et justificatif de domicile ; identifiant fiscal ; relevés bancaires récents ; justificatifs de revenus (salariat ou activité) ; relevés d'actifs ; bref justificatif de provenance des fonds lié au contrat/facture ; documents du bien (extrait de titre/référence d'acte, plan) ; traductions ou apostille si nécessaire.
Coûts d'emprunt (au-delà des intérêts)
Frais de dossier, frais d'évaluation, honoraires juridiques, frais de notaire/registre, assurances (bien et parfois assurance-vie), frais bancaires/transferts et éventuelles pénalités de remboursement anticipé. Intégrez-les dans vos calculs de rentabilité avant de vous engager.
Délais (indicatif)
Pré-approbation : 1–3 semaines si les documents sont prêts. Instruction : 2–6 semaines selon les vérifications et l'évaluation. Signature & clôture : 1–2 semaines une fois fonds et documents alignés. Coordonnez les dates avec le vendeur, la banque et le notaire pour éviter tout imprévu de dernière minute.
Comment sécuriser les paiements
Utilisez un compte séquestre lorsque possible, ou reproduisez les contrôles d'un séquestre dans le contrat pour les virements directs. Faites correspondre l'intitulé du virement au contrat ou à la facture et conservez les copies MT103. Pour une coordination de bout en bout entre prêteurs, contrats et clôture, découvrez nos services.
Deux remarques d'experts
« En tant qu'acheteur étranger, prévoyez un apport plus élevé et davantage de formalités — un dossier prêt peut vous faire gagner plusieurs semaines. » — Noah, spécialiste prêts, VelesClub Int.
« Modélisez le coût total, pas seulement le taux : impôts, frais bancaires, devises et assurances modifient votre rendement réel. » — Maya, consultante fiscalité & structuration, VelesClub Int.
Erreurs courantes (et solutions simples)
S'attendre à un LTV résident → prévoyez un apport de 30–40 % ; confirmez la politique du prêteur dès le départ.
Documents en retard → constituez le dossier KYC/SoF avant la recherche du bien.
Pas de marge sur l'estimation → anticipez des évaluations plus basses ; renégociez le prix ou l'apport.
Ignorer le change et le calendrier des transferts → planifiez les dates de valeur et conservez la preuve du taux et les MT103.
FAQ
Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire ? Oui, mais généralement avec un apport plus élevé et des contrôles plus stricts.
Le financement promoteur est-il moins cher ? Pas toujours — comparez le coût effectif et les garanties de livraison.
L'achat comptant + refinancement est-il plus sûr ? Il offre de la rapidité mais vous expose au risque de taux et d'évaluation futurs.
Ai-je besoin d'une société (SPV) ? Seulement si c'est nécessaire ou utile pour la détention ; cela ajoute des démarches administratives et des vérifications bancaires.
Prochaines étapes
Si vous souhaitez des comparaisons côte à côte des prêteurs et la coordination documentaire jusqu'à la clôture, en savoir plus sur notre accompagnement conseil. Pour un aperçu plus large de nos services pour les acheteurs internationaux, consultez nos services.
VelesClub Int. accompagne les acheteurs dans les paiements conformes, la due diligence et la coordination des clôtures à travers le monde.
Avez-vous des questions ou avez-vous besoin de conseils ?
Laissez une demande
Notre expert vous contactera pour discuter des tâches, choisir des solutions et rester en contact à chaque étape de la transaction.
