Pourquoi la Serbie ?

• Voisin de l'UE avec une forte croissance économique et une infrastructure en amélioration

• Immobilier abordable par rapport aux marchés européens

• Soutenu par des pôles technologiques comme Belgrade, Novi Sad et Niš

• Forte demande locative de la part des étudiants, expatriés et travailleurs à distance

• Style de vie attractif, riche histoire et secteur touristique en plein essor

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens en Serbie ?

Oui — les étrangers non-UE et les citoyens serbes peuvent librement acheter des appartements, maisons et propriétés commerciales.

• Pas de restrictions sur la propriété pour les individus ou entreprises étrangères

• Droits légaux égaux et pleine propriété, y compris des terrains

Programmes de résidence et de permis 2025

• Pas de “Golden Visa” lié à l'achat de biens

• Les voies standard incluent l'emploi, l'investissement commercial, et le regroupement familial

• Posséder un bien facilite les demandes de visa/résidence, mais seul le bien ne suffit pas

Processus légal d'achat d'un bien

1. Obtenez un numéro d'identification fiscale serbe (PIB) et ouvrez un compte bancaire local

2. Engagez un notaire et/ou un avocat pour réaliser des recherches sur les titres et rédiger les contrats

3. Signez un pré-contrat avec un dépôt (généralement 10 %)

4. Effectuez une diligence raisonnable : titre, charges, documentation du bâtiment

5. Finalisez la vente avec un contrat notarié

6. Le notaire enregistre la propriété auprès du Cadastre

7. Payez tous les impôts et frais de notaire applicables

Impôts et frais

• Impôt sur le transfert de propriété : 2,5 % du prix d'achat

• Frais de notaire et juridiques : ~1 %–2 %

• Frais d'agent : Typiquement 2 %–3 % (l'acheteur paie souvent)

• Impôt foncier annuel : 0,3 %–1,5 % de la valeur du bien

• Impôt sur les plus-values : 15 % sur le bénéfice (exonéré si détenu >2 ans ou résidence principale)

• Impôt sur les revenus locatifs : Taux fixe de 10 à 15 % selon le choix sur brut/net

Disponibilité des prêts hypothécaires pour les étrangers

• Les banques serbes prêtent aux non-résidents avec preuve de revenus stables

• Ratio prêt/valeur (LTV) : généralement 60 %–70 %

• Taux d'intérêt (2025) : environ 4 %–7 %, variable selon le statut de crédit

• Des acomptes plus élevés ou des garants sont souvent requis pour les étrangers

La Serbie est-elle faite pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Investisseurs soucieux de leur budget recherchant une valeur à proximité de l'UE

• Expatriés et professionnels à distance ayant besoin de biens locatifs

• Investisseurs locatifs ciblant des villes en pleine croissance technologique et touristique

• Investisseurs novices explorant des opportunités de marché émergent

❌ Moins adapté pour :

• Ceux s'attendant à des droits de résidence uniquement par l'achat

• Investisseurs désirant des retours rapides et élevés par la revente

• Acheteurs peu familiers avec la bureaucratie et la langue balkaniques

Meilleurs lieux d'achat en Serbie (2025)

Belgrade (Vračar, Novi Beograd, Dorćol)

• Ville capitale avec une forte demande locative pour les entreprises et les étudiants

• Rendements : 4 %–6 % avec des valeurs immobilières en hausse

Novi Sad

• Pôle technologique, culturel et étudiant (Festival Exit)

• Rendements : 5 %–7 % ; prix modérés par rapport à Belgrade

Niš

• Centre IT & industriel en croissance, faibles coûts d'entrée

• Rendements : 6 %–8 % avec une demande croissante

Villes suburbaines et côtières (ex. : Zlatibor, Kopaonik)

• Propriétés de montagne et de tourisme

• Rendements saisonniers : 7 %–10 % pour les revenus locatifs en haute saison

Aperçu du rendement locatif et du retour sur investissement

Tendances en 2025

• L'immobilier à Belgrade continue de croître grâce aux investissements étrangers

• Novi Sad s'étend avec le secteur IT et le tourisme de festivals

• Niš émerge comme un marché locatif urbain en pleine croissance avec une accessibilité financière

• Les locations de vacances explosent dans les stations de montagne et au bord des lacs, soutenues par la reprise du tourisme

Erreurs courantes à éviter

• Ne pas vérifier les détails du registre foncier en serbe

• Négliger les études techniques—les bâtiments anciens ont souvent besoin de rénovations

• Sous-estimer les frais d'agence et de notaire

• S'attendre à un visa ou à une résidence par l'achat d'un bien

• Ignorer les réglementations locales pour les locations de courte durée dans les zones touristiques

Conclusion

La Serbie offre un marché immobilier en pleine croissance, abordable et ouvert, idéal pour les investisseurs cherchant de bons rendements locatifs et une croissance du capital dans des villes européennes émergentes. Bien que la bureaucratie et la traduction puissent représenter des obstacles, les résultats peuvent être gratifiants — surtout dans les pôles technologiques et les destinations touristiques. Avec des conseils locaux et une diligence raisonnable, la Serbie est une destination d'investissement séduisante pour 2025.