Le Portugal demeure l'une des destinations les plus prisées d'Europe pour l'investissement immobilier, alliant qualité de vie, climat et environnement favorable aux investisseurs. En 2025, le marché s'ajuste après les réformes du Visa doré, mais la demande reste forte dans les zones urbaines et côtières clés.

Ce guide explore les meilleurs endroits pour investir, les considérations légales pour les acheteurs étrangers et comment naviguer dans les règles de résidence en évolution du Portugal.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Portugal ?

Oui. Il n'y a aucune restriction pour les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier au Portugal.

• Les acheteurs disposent des mêmes droits légaux que les citoyens locaux.

• Aucun permis ou licence spéciale n'est requis.

• L'achat peut se faire au nom d'un individu ou d'une entreprise.

Le Portugal permet également aux propriétaires étrangers de demander un titre de séjour à long terme via les visas D7 ou le nouveau visa de nomade numérique.

Les meilleures localisations d'investissement au Portugal en 2025

1. Lisbonne et ses environs

La capitale du Portugal continue de favoriser l'appréciation de la valeur, en particulier dans les quartiers rénovés et les banlieues axées sur la technologie.

Zones clés :

• Parque das Nações : Front de mer haut de gamme et adapté aux familles

• Marvila et Beato : Quartiers tendance en gentrification

• Oeiras : Pôle technologique suburbain avec une forte demande locative

2. Porto

Réputée pour son vin, son charme et sa culture de startups en plein essor, Porto offre une alternative d'investissement urbain plus abordable.

Attractivité pour les investisseurs :

• Appartements historiques et hôtels boutiques

• Marchés étudiants et touristiques robustes

• Régénération urbaine continue

3. L'Algarve

L'Algarve reste une destination de choix pour les maisons de vacances et les investisseurs en style de vie.

Zones clés :

• Lagos : Villas de luxe et locations en bord de mer

• Vilamoura : Propriétés de golf et marinas

• Faro et Tavira : Marchés en ascension avec des améliorations d'infrastructure

4. Côte d'Argent

Émerge comme une alternative plus calme et abordable à l'Algarve.

Points chauds :

• Nazaré : Destination de surf avec un fort attrait locatif

• Óbidos : Ville historique avec des communautés clôturées haut de gamme

Tendances du marché et ROI

Malgré la suppression du Visa doré pour les propriétés résidentielles à Lisbonne, Porto et dans une grande partie de l'Algarve, le marché reste résilient.

Tendances clés :

• Demande croissante de logements écoénergétiques

• Retours élevés sur les locations de courte durée (STR) dans les zones touristiques

• Croissance de la valeur dans les villes secondaires et les villages côtiers

Plages de rendement locatif (2025) :

• Lisbonne : 4.5–6%

• Porto : 5–7%

• Algarve : 5–8%

• Côte d'Argent : 6–8.5%

Aperçu légal et fiscal

Processus d'achat :

• Réservation et CPCV (contrat préliminaire)

• Diligence raisonnable et enregistrement notarial

• Signature de l'acte et mise à jour du registre foncier

Impôts et frais :

• IMT (taxe de transfert de propriété) : 5–8%

• Droit de timbre : 0.8%

• Frais notariaux et juridiques : 1–2%

• IMI annuel (taxe foncière) : 0.3–0.45% de la valeur imposable

Les étrangers devraient faire appel à un avocat parlant anglais ou à un agent immobilier local pour obtenir des conseils appropriés.

Options de visa et de résidence au Portugal en 2025

Bien que les options de Visa doré résidentiel aient été restreintes, d'autres voies restent ouvertes :

• Visa doré (fonds commerciaux/investissements) : Toujours valide pour les investissements dans des fonds ou des zones rurales

• Visa D7 : Pour les personnes ayant des revenus passifs et les retraités

• Visa de nomade numérique : Pour les travailleurs à distance avec un revenu mensuel supérieur à 3 000 €

Tous mènent à la résidence permanente et éventuellement à la citoyenneté.

Que acheter en 2025

• Appartements rénovés à Porto ou dans les zones périphériques de Lisbonne

• Villas de vacances avec potentiel STR en Algarve

• Hôtels boutiques ou B&B sur la Côte d'Argent

• Unités commerciales éligibles pour le Visa doré

Prix moyen par m² (2025) :

• Lisbonne : 4 800 €

• Porto : 3 600 €

• Algarve : 4 200 €

• Côte d'Argent : 2 700 €

Profils d'investisseurs

Investisseur A : Expatrié sud-africain a acheté 2 unités prêtes pour STR à Lagos

• Dépense totale : 680 000 €

• ROI STR : 7.9% par an

Investisseur B : Entrepreneur technologique allemand a ouvert un espace de coworking/coliving à Beato

• Investissement : 1.1M €

• Rendement : 8.5% et valeur d'actif en hausse

Pensées finales

Le Portugal reste une destination d'investissement solide en 2025. Que vous visiez des revenus basés sur le tourisme en Algarve, une croissance urbaine technologique à Lisbonne et Porto, ou des joyaux méconnus le long de la Côte d'Argent, les opportunités sont réelles et variées.

Malgré les changements de politique, l'écosystème d'investisseurs du Portugal continue d'évoluer, favorisant une croissance durable et à long terme avec plusieurs voies de visa et aucune restriction sur la propriété étrangère.

Pour le rendement, le style de vie et la pérennité, le Portugal reste à la pointe.