Tendances du marché immobilier à l'étranger (2025) : ce que les acheteurs doivent surveiller
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26/09/2025
Tendances du marché immobilier à l'étranger (2025) : ce que les acheteurs doivent surveiller
En 2025, l'immobilier mondial est gouverné par quatre forces : le coût du financement, les contraintes d'offre, les évolutions de la régulation locative et les cycles de change. À cela s'ajoutent les risques de livraison sur les constructions neuves et la hausse des coûts de rénovation (ESG) — ce qui creuse l'écart entre les marchés axés sur le revenu et ceux axés sur la croissance. Ce guide transforme les analyses macro en signaux et actions simples à appliquer avant de vous engager.
Termes clés en 20 secondes
- Taux de capitalisation (cap rate) : rendement net (NOI ÷ prix total). Une façon rapide de comparer les revenus entre les marchés.
- Compression/expansion des rendements : les cap rates baissent/augmentent en fonction des prix, des loyers ou de la perception du risque.
- MOI (mois d'inventaire) : durée nécessaire pour écouler les annonces actuelles au rythme du marché — un marché tendu se situe sous ~4–5 mois.
- Absorption : vitesse à laquelle la nouvelle offre est vendue/louée ; une absorption lente annonce une pression sur les prix.
- Régulation STR : règles sur les locations de courte durée (permis, plafonds, interdictions) capables de bouleverser les cash-flows du jour au lendemain.
- Transmission FX : manière dont les taux de change modifient les rendements effectifs et les prix de sortie dans votre devise de référence.
Tendances du marché 2025 — un tableau clair
| Tendance | Ce qui se passe | Signal à surveiller | Action pour les acheteurs |
|---|---|---|---|
| Coût et accès au financement | Taux se stabilisant de manière inégale ; banques toujours strictes avec les non-résidents | Écart entre le taux hypothécaire et le cap rate local | Vérifier que le cap rate ≥ taux hypothécaire + marge de 1,5–2 % ; préparer KYC/justificatifs de fonds en amont |
| Offre et inventaire | Les pipelines de construction sont retardés ; le stock de revente est mince sur le prime | MOI < ~5 = marché favorable aux vendeurs | Aller vite sur des actifs de qualité ; utiliser une réservation avec période de due diligence |
| Régulation locative | Resserrement des STR dans les villes centrales ; hausse des séjours moyen terme | Cartes des permis, règlements de copropriété, ordonnances municipales | Modéliser loyers longue/moyenne durée ; confirmer les permis avant d'aménager |
| ESG et coûts de rénovation | Les notes énergétiques influent sur la valeur et la louabilité | Classes du certificat énergétique ; calendriers des subventions de rénovation | Intégrer le capex de rénovation au prix ; privilégier stocks récents ou mieux notés |
| Risques de livraison des neuves | Délais qui s'allongent ; les levées d'étapes prennent plus d'importance | Historique du promoteur ; recours à des comptes séquestres | Payer via séquestre ; lier les tranches aux certificats d'ingénierie |
| Cycles de change | Une devise de référence plus forte peut réduire vos rendements | Alignement devise loyer/devise dette ; scénarios FX ±5 % | Conserver les flux en devise d'achat ou couvrir les transferts importants |
| Divergence prime vs périphérie | La liquidité se concentre sur le prime ; les décotes en périphérie s'accentuent | Données temps de vente ; spreads offre-demande | Accepter une prime pour la liquidité quand la vitesse de sortie compte |
Calcul rapide — un contrôle de bon sens avant d'acheter
Règle : le cap rate doit dépasser votre taux hypothécaire d'au moins 1,5–2,0 % pour laisser de la marge face au risque et au FX.
Exemple : Rendement net (cap rate) 5,5 % vs hypothèque 3,5 % → écart 2,0 % ✔. Si l'hypothèque est à 4,5 %, écart 1,0 % ✖ (trop maigre). Négociez le prix ou orientez-vous vers un actif à rendement plus élevé/modèle locatif différent.
Instantané de scénarios (illustratif)
Marché orienté revenus : ville régulée, forte demande moyen terme → 4–5 % net, croissance lente mais régulière ; sortie rapide. Marché de croissance : hub émergent avec nouvelles infrastructures → 2–3 % net aujourd'hui, potentiel d'appréciation plus élevé mais sorties plus longues et variations FX.
Comment agir — scan marché sur 10 jours
Jours 1–2 : récupérer MOI et temps de vente (portails publics). Jours 3–4 : vérifier permis de location/règlements de copropriété et position sur les STR. Jour 5 : échantillonner 10 loyers comparables ; calculer le rendement net réaliste. Jours 6–7 : examiner l'historique du promoteur (si neuf) et les conditions de séquestre. Jour 8 : chiffrer le capex de rénovation à partir du certificat énergétique. Jour 9 : tester des scénarios FX ±5 % sur rendement et prix de sortie. Jour 10 : préparer le pack KYC/justificatifs de fonds pour accélérer banques et notaires. Pour des modèles et une shortlist structurée, voir rapports de marché pratiques.
Documents essentiels dans un marché piloté par les tendances
Permis de location/règlements de copropriété ; certificat énergétique ; extrait de titre et charges ; séquestre et garanties du promoteur ; contrat de gestion (si location) ; pré-approbation bancaire + KYC/justificatifs de fonds ; preuves MT103 pour chaque virement. Pour une vue d'ensemble de la coordination de ces étapes, consultez nos services.
Deux notes d'experts
« Évaluez la sortie avec autant de soin que l'entrée — la liquidité est une tendance, pas une constante. » — Carrie, responsable des ventes
« Les écarts de cap rate semblent corrects sur le papier jusqu'à ce que le FX bouge — modélisez toujours les rendements dans votre devise de référence. » — Sercan, CEO
Erreurs fréquentes (et corrections rapides)
Poursuivre la croissance présentée dans une brochure → vérifiez l'absorption et le pipeline ; préférez les projets avec séquestre et jalons.
Ignorer les permis → les règles locatives peuvent annuler les rendements ; confirmer avant d'engager un acompte.
Sous-estimer la rénovation → les notes énergétiques influent sur la valeur et les conditions bancaires ; budgétisez le capex.
Pas de scénario FX → testez ±5 % sur loyers et sortie pour éviter les pertes surprises.
FAQ
Les interdictions de STR sont-elles universelles ? Non — les règles varient d'un bloc à l'autre ; les règlements de copropriété pèsent souvent plus que les annonces municipales.
Les taux élevés tuent-ils les transactions ? Pas forcément — pas si l'écart avec le cap rate est sain ou si vous achetez en dessous du coût de remplacement.
Le neuf est-il plus sûr ? Plus sûr uniquement avec séquestre, garanties bancaires/assurances et un promoteur éprouvé.
Dois-je payer cash pour "gagner" ? Le cash accélère, mais structurez les paiements en toute sécurité et conservez les preuves MT103.
Étapes suivantes
Si vous souhaitez un scan ciblé sur 10 jours — avec instantanés MOI/absorption, vérifications de permis et modèles écart cap rate vs hypothèque — consultez les rapports de marché sur mesure et découvrez nos services pour une coordination de bout en bout.
VelesClub Int. accompagne les acheteurs avec des paiements conformes, une due diligence et des clôtures coordonnées dans le monde entier.
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