Investir dans l'immobilier international peut être à la fois passionnant et rentable, mais cela comporte également des complexités juridiques. Chaque pays a son propre ensemble de règles régissant ce que les étrangers peuvent ou ne peuvent pas faire en matière de propriété. Ces lois peuvent avoir un impact sur vos droits, votre capacité à générer des revenus locatifs, et même votre statut de visa.

Ce guide outline les principales lois sur la propriété dans des marchés populaires et souligne ce que les acheteurs internationaux doivent surveiller en 2025.

Pourquoi les lois sur la propriété étrangère existent-elles?

Les pays imposent des restrictions pour :

• Protéger les intérêts nationaux et le patrimoine culturel

• Prévenir les bulles spéculatives sur les biens immobiliers.

• Maintenir l'accessibilité au logement pour les citoyens.

• S'assurer que les investissements étrangers sont conformes aux objectifs économiques nationaux.

1. Thaïlande

• Propriété foncière : Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres.

• Condominiums : Les étrangers peuvent posséder jusqu'à 49 % des unités dans un immeuble de condominiums (en surface).

• Option de bail : Les baux renouvelables de 30 ans sont courants.

• Solution de contournement : Certains utilisent des sociétés thaïlandaises pour détenir des terres, mais cela peut être risqué et souvent illégal si l'étranger contrôle la société.

• Tendance récente : Le gouvernement envisage d'assouplir les restrictions de propriété dans des zones d'investissement désignées.

2. Portugal

• Propriété libre : Totalement autorisée.

• Visa doré : Toujours disponible par le biais de certains achats immobiliers (principalement dans les régions intérieures).

• Restrictions : Les propriétés dans des villes côtières comme Lisbonne et Porto ne donnent plus droit à des visas de résidence.

• Impôts : Les non-résidents peuvent bénéficier d'exemptions fiscales pendant jusqu'à 10 ans.

3. Émirats Arabes Unis (EAU)

• Zones de propriété : Les étrangers peuvent acheter des propriétés en pleine propriété dans des zones désignées.

• Emplacements populaires : Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah et Yas Island (Abou Dabi).

• Résidence à long terme : L'investissement immobilier peut vous qualifier pour un visa doré de 10 ans (investissement minimum de 2 millions AED).

• Structures d'entreprise : L'achat via des sociétés offshore ou nationales est permis avec une licence appropriée.

4. Turquie

• Propriété libre : Accessible à la plupart des nationalités.

• Citoyenneté par investissement : Un achat immobilier de 400 000 $ donne droit à une citoyenneté turque accélérée.

• Autorisation militaire : Les propriétés près des zones restreintes nécessitent l'approbation du ministère de la Défense.

• Plafond de propriété étrangère : Les étrangers ne peuvent pas posséder plus de 10 % des terres dans un district donné.

5. Indonésie (Bali)

• Propriété foncière : La propriété directe n'est pas autorisée.

• Modèle de bail : Les étrangers utilisent des baux de 25 à 30 ans avec des options d'extension.

• Hak Pakai (Droit d'usage) : Un droit de propriété à long terme accordé aux étrangers, avec certaines restrictions.

• Propriété par entreprise : Certains étrangers créent des PT PMA (société d'investissement étrangère), mais cela implique des exigences élevées en matière de conformité.

6. Espagne

• Propriété libre : Entièrement légale pour les étrangers.

• Accès au visa doré : Disponible pour des achats supérieurs à 500 000 €.

• Règles de location : Varient selon les régions ; certaines villes (comme Barcelone) ont des interdictions de location à court terme.

• Impôts sur les plus-values : S'appliquent lors de la revente ; des exemptions existent pour les résidents de l'UE à long terme.

7. Grèce

• Propriété libre : Autorisée pour les étrangers, avec quelques restrictions concernant les zones militaires.

• Visa doré : 250 000 € (passant à 500 000 € dans les grandes villes).

• Enregistrement de propriété : Doit être inscrit au cadastre national (registre foncier).

8. États-Unis

• Propriété libre : Pas de restrictions selon la nationalité.

• Impôts fonciers : S'appliquent au niveau local.

• Risque d'impôt sur les successions : Les non-résidents sont exposés à des taxes d'héritage élevées – jusqu'à 40 %.

• Stratégie LLC : Les étrangers utilisent souvent des LLC américaines pour protéger leurs actifs et réduire les impôts sur les successions.

Drapeaux rouges juridiques à éviter

1. Structures de nommée : Utiliser des locaux ou de fausses entreprises pour contourner les lois peut entraîner des confiscations et des actions légales.

2. Promoteurs non enregistrés : Vérifiez toujours si un promoteur est licencié et conforme.

3. Promesses trompeuses : Soyez sceptique face aux agents promettant des retours garantis ou une citoyenneté rapide.

4. Paperasserie incomplète : Assurez-vous que les contrats sont notariés, enregistrés et traduits si nécessaire.

5. Litiges de titre : Utilisez une assurance titre là où c'est possible.

Comment vous protéger légalement

• Engagez un avocat immobilier local : Un avocat qui parle votre langue et a de l'expérience internationale.

• Effectuez une diligence raisonnable : Vérifiez les titres fonciers, les lois sur le zonage et les antécédents des promoteurs.

• Comprenez les règles de sortie : Certains pays limitent la revente par des étrangers ou imposent des taxes spéciales.

• Obtenez tout par écrit : Les accords oraux sont rarement exécutoires à l'étranger.

Implications fiscales et de déclaration

Posséder une propriété à l'étranger peut nécessiter :

• De déclarer des actifs dans votre pays d'origine

• De déposer des rapports annuels sur les biens ou les revenus locatifs

• De comprendre les conventions de double imposition

Pensées finales

Investir dans une propriété étrangère peut offrir des avantages financiers et de mode de vie – mais seulement si vous opérez dans le cadre légal. Ignorer les lois sur la propriété peut entraîner des amendes, des pertes d'investissement et des révocations de visa. Avec un accompagnement juridique approprié, l'immobilier peut être un puissant outil de diversification mondiale et de liberté personnelle.

Assurez-vous que les clés de votre propriété de rêve viennent avec un accès légal approprié.