Pourquoi la Belgique ?

• Située au cœur de l'Europe, membre stable de l'UE et de l'OTAN

• Forte population d'expatriés grâce aux institutions européennes (Bruxelles)

• Marché multilingue—néerlandais, français et anglais

• Bonne demande locative de la part des diplomates, étudiants, et professionnels

• Abordable par rapport à d'autres capitales d'Europe occidentale

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens en Belgique ?

Oui—les individus et les entreprises étrangères ont les mêmes droits que les locaux pour acheter, louer ou développer des biens résidentiels et commerciaux.

• Pas de restrictions liées à la nationalité ou à la résidence

• Bonne protection offerte par les cadres juridiques et le droit civil

Programmes de résidence et de permis pour 2025

• Pas de Visa doré ou de schéma de résidence basé sur la propriété

• Les options standard comprennent les permis basés sur l'emploi, l'entrepreneuriat, et le regroupement familial

• Posséder un bien immobilier peut soutenir les demandes de permis en démontrant un logement stable, mais ce n'est pas suffisant à lui seul

Processus juridique d'achat d'un bien

1. Obtenir un numéro fiscal belge (Numéro BCE/BTW)

2. Engager un notaire et/ou avocat pour un soutien juridique

3. Signer un compromis de vente/koopovereenkomst (accord préliminaire) avec un accompte (~10%)

4. Effectuer une due diligence—vérification de titre, restrictions de planification, charges éventuelles

5. Acte final signé chez le notaire

6. Le notaire enregistre l'acte auprès du Cadastre

7. Payer toutes les taxes et frais de transaction applicables

Taxes et frais

• Taxe d'enregistrement (le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht) :

  • Flandre : 3 % (taux réduit pour les premières maisons)

  • Bruxelles et Wallonie : 12,5 %–15 % (varie selon la région et le type de bien)

• Frais de notaire et frais juridiques : ~1 %–1,5 %

• Frais d'agent : Généralement à la charge du vendeur (~3 %)

• Taxe foncière annuelle (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing) : 0,25 %–1,25 %, selon l'emplacement et le bien

• Impôt sur les plus-values :

  • Particuliers : exonérés si résidence principale (détenue 5 ans ou plus) ; sinon soumis à un impôt ~16,5 %

  • Entreprises : imposées comme un revenu d'entreprise normal

• Impôt sur les revenus locatifs :

  • Basé sur le revenu cadastral + le loyer réel—taux effectif 25 %–50 % selon la région

Disponibilité des hypothèques pour les étrangers

• Les banques belges peuvent prêter aux non-résidents avec une documentation de revenus solide

• LTV généralement plafonné à 70 %–80 % pour les non-résidents

• Les taux d'intérêt en 2025 varient de ~2,5 % à 4 %, selon le client et la durée du prêt

• Financement plus accessible pour les citoyens de l'UE et ceux ayant des attaches belges

La Belgique est-elle faite pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Investisseurs cherchant à entrer sur des marchés stables de l'UE avec un faible risque de change

• Expatriés ou personnel d'institutions européennes ayant besoin de logement locatif à Bruxelles

• Bâtisseurs à long terme de portefeuilles locatifs dans les grandes villes

❌ Moins idéal pour :

• Acheteurs s'attendant à ce que l'investissement immobilier entraîne une résidence

• Investisseurs cherchant des rendements élevés à court terme—les rendements sont modérés

• Ceux découragés par les frais d'achat élevés en amont

Meilleurs endroits pour acheter en Belgique (2025)

Bruxelles (Quartier Européen, Ixelles, Saint-Gilles)

• Forte demande, locataires sûrs—les institutions et les expatriés alimentent le marché locatif

• Les zones centrales sont onéreuses mais offrent un revenu locatif stable

Anvers (Zuid, Antwerpen-Centrum)

• Grand port et centre culturel

• Rendements locatifs solides et prix légèrement inférieurs à ceux de Bruxelles

Gand (Binnenstad, Ledeberg)

• Ville universitaire avec croissance technologique, forte demande de locations étudiantes

Louvain

• Centre académique de premier plan près de Bruxelles, potentiel locatif à long terme solide

Liège & Namur

• Abordables avec des économies locales en développement, bon pour les investisseurs à budget limité

Aperçu des rendements locatifs et ROI

Tendances en 2025

• Une forte demande à Bruxelles pousse les prix ; l'offre reste limitée

• Apparition d'un grand parc de logements institutionnels et soutenus par des fonds

• Le logement étudiant continue de croître à Gand et Louvain

• Les changements de politique vers le logement social et la régulation des loyers peuvent influencer les rendements

Erreurs communes à éviter

• Sous-estimer les différences régionales en matière de taxe d'enregistrement

• Négliger la planification fiscale des revenus locatifs, surtout si le bien est loué

• Ignorer les lois sur la protection des locataires—elles favorisent lourdement les locataires à long terme

• Payer trop cher dans les quartiers prisés sans demande locative solide

• Omettre des obligations comme les certificats de performance énergétique et les inspections de bâtiments

Conclusion

La Belgique propose un marché immobilier moderne et multilingue au sein de l'UE, avec une demande stable et des rendements raisonnables. Bien que les coûts initiaux puissent être élevés à Bruxelles et en Wallonie, les perspectives locatives à long terme sont solides dans les grandes villes. Les acheteurs étrangers profitent d'une politique ouverte et d'une clarté juridique — il suffit de prendre en compte les taxes, les règles pour les locataires et les spécificités locales pour réaliser des investissements judicieux à long terme.