Pourquoi les Pays-Bas ?

• Situé stratégiquement en Europe de l'Ouest avec un écosystème commercial et d'échanges solide

• Forte population d'expatriés, soutenue par des entreprises mondiales et des agences de l'UE

• Excellents services publics, éducation, et conception urbaine favorable aux cyclistes

• La demande locative reste forte parmi les internationaux et les étudiants

• Des logements respectueux de l'environnement et des pôles d'innovation propulsent les développements modernes

Les étrangers peuvent-ils acheter de l'immobilier aux Pays-Bas ?

Oui — les particuliers et entreprises étrangers peuvent librement acheter des biens résidentiels et commerciaux.

• Pas de restrictions de nationalité ou de résidence

• Droits de propriété complets et protection juridique, équivalents à ceux des citoyens néerlandais

Programmes de résidence et de permis 2025

• Pas de « Golden Visa » ni de résidence liée à un bien immobilier

• Résidence standard basée sur un permis de travail, une carte bleue européenne, le regroupement familial, ou des visas pour investisseurs de grande valeur (indépendamment de la possession de biens immobiliers)

• L'achat d'un bien immobilier peut soutenir les demandes de visa via la preuve de logement, mais ne confère aucun droit en soi

Processus juridique d'achat d'un bien immobilier

1. Trouver un bien et négocier avec l'agent/le vendeur

2. Signer un contrat de vente (koopovereenkomst) et verser un acompte (~10%)

3. Finaliser le prêt hypothécaire, si applicable (pré-approbation recommandée)

4. Diligence raisonnable : inspections de bâtiment, état du bien

5. Acte de transfert signé chez le notaire (notaire requis par la loi)

6. Enregistrer l'acte au registre foncier (Kadaster) via le notaire

7. Payer les impôts et frais associés, la finalisation se fait chez le notaire

Impôts et frais

• Droit de mutation : 2 % pour les acheteurs résidentiels, 8 % pour les biens locatifs ou résidences secondaires

• Frais de notaire et d'enregistrement : Environ 1 %–1,5 %

• Frais d'agent immobilier : Généralement à la charge du vendeur (~1 %–2 %)

• Taxe foncière annuelle : En fonction de la municipalité : ~0,1 %–0,2 % de la valeur WOZ

• Impôt sur les plus-values : Non applicable aux particuliers sur les résidences principales, sauf activité commerciale ; les biens détenus par des sociétés peuvent être imposés

• Impôt sur les revenus locatifs :

  • Les propriétaires privés sont imposés sous la Box 3 (« impôt sur le rendement présumé ») à 30 % sur les revenus présumés

  • Les propriétaires professionnels peuvent être assujettis à la Box 1 (jusqu'à 49,5 %)

Disponibilité de prêts hypothécaires pour les étrangers

• Les banques néerlandaises offrent des prêts hypothécaires aux acheteurs non-UE, nécessitant souvent :

  • LTV limité à ~70–80 %

  • Preuve de revenus, compte bancaire local, et éventuellement résidence

• Les taux d'intérêt en 2025 sont d'environ 3 %–5 %, variant selon la période fixe et le profil

• Les acheteurs ayant une résidence ou un contrat de travail dans l'UE bénéficient de conditions plus avantageuses

Les Pays-Bas sont-ils faits pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Les investisseurs cherchant des marchés immobiliers de l'UE stables et transparents

• Les professionnels et expatriés travaillant dans les villes néerlandaises

• Les portefeuilles locatifs avec des rendements à long terme et un faible risque de gestion

• Les amoureux de l'investissement écologique — nouvelles constructions avec certification de durabilité

❌ Moins idéal pour :

• Les acheteurs espérant un financement hypothécaire sans lien de revenus ou de résidence

• Les spéculateurs à court terme — les coûts de transaction et la régulation du marché ralentissent les profits

• Les chercheurs de maisons de vacances — des restrictions pour les résidences secondaires s'appliquent dans certaines zones côtières

Meilleurs endroits pour acheter aux Pays-Bas (2025)

Amsterdam (Centrum, Oost, Zuid)

• Forte demande locative, stock limité de nouveaux biens

• Opportunités d'appréciation du capital avec des locataires internationaux

Utrecht

• Hub logistique central avec une population jeune et un environnement urbain dynamique

• Locations étudiantes et familiales en forte demande

Rotterdam (Kop van Zuid, Delfshaven)

• Principal port et zone de régénération attirant des professionnels et des familles

La Haye

• Centre gouvernemental et diplomatique avec des besoins locatifs stables et des locataires internationaux

Leiden et Groningen

• Villes universitaires avec des rendements élevés provenant des marchés de logements étudiants

Vue d'ensemble des rendements locatifs et du ROI

• Les petites villes offrent souvent des rendements nets légèrement plus élevés en raison de prix d'achat inférieurs

Tendances en 2025

• Demande locative toujours forte stimulée par la croissance démographique et l'urbanisation

• Certifications de durabilité et logements éco-énergétiques de plus en plus valorisés

• Pénurie de logements locatifs de milieu de gamme poussant au développement de projets de cohabitation

• Croissance régionale accrue dans les villes satellites en raison de la pression d'accessibilité dans les grandes villes

Erreurs courantes à éviter

• Sous-estimer les taux de droit de mutation, en particulier pour les biens locatifs ou secondaires

• Omettre de vérifier les restrictions de zonage et les règles pour les maisons de vacances côtières

• Négliger la planification fiscale autour du rendement de la Box 3 et des hypothèses sur le capital

• Ignorer la qualité des bâtiments — de nombreux appartements nécessitent une isolation ou une modernisation

• Supposer qu'un achat de propriété confère un droit de résidence ou de travail

Conclusion

Les Pays-Bas offrent un environnement immobilier sécurisé, transparent et bien réglementé, idéal pour les investisseurs à long terme, les expatriés et les acheteurs soucieux de l'écologie. Bien que les taxes et réglementations initiales nécessitent une planification soigneuse, une demande locative stable et une croissance du capital soutiennent son attrait.

Concentrez-vous sur des propriétés modernes et éco-énergétiques dans des villes clés, sécurisez un financement avec des liens locaux et structurez la propriété en gardant à l'esprit l'optimisation fiscale — et les Pays-Bas peuvent offrir des rendements fiables jusqu'en 2025 et au-delà.