Pourquoi les Pays-Bas ?

• Situé stratégiquement en Europe de l'Ouest avec des écosystèmes commerciaux et d'échange solides.

• Forte population d'expats, soutenue par des entreprises mondiales et des agences de l'UE.

• Excellents services publics, enseignement de qualité et aménagement urbain propice au cyclisme.

• La demande locative reste élevée parmi les internationaux et les étudiants.

• Logements écologiques et pôles d'innovation façonnent les développements modernes.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien aux Pays-Bas ?

Oui — les particuliers et entreprises étrangères peuvent acheter librement des biens résidentiels et commerciaux.

• Pas de restrictions de nationalité ou de résidence.

• Pleins droits de propriété et protection juridique, équivalents à ceux des citoyens néerlandais.

Programmes de résidence et permis 2025

• Pas de “Golden Visa” ou de résidence liée à la propriété.

• Résidence standard basée sur un permis de travail, carte bleue de l'UE, regroupement familial ou visas d'investisseurs à forte valeur (indépendant de la possession de biens immobiliers).

• L'achat d'une propriété peut soutenir les demandes de visa en tant que preuve de domicile, mais ne confère aucun droit en soi.

Processus légal d’achat d’un bien

1. Trouvez un bien et négociez avec l’agent ou le vendeur.

2. Signez un contrat d'achat (koopovereenkomst) et payez un dépôt (~10%).

3. Finalisez le prêt hypothécaire, si nécessaire (pré-approbation conseillée).

4. Diligence raisonnable : inspections bâtiment, état de la propriété.

5. Acte de transfert signé au bureau du notaire (notaire obligatoire par la loi).

6. Enregistrez l'acte au registre foncier (Kadaster) via le notaire.

7. Payez les taxes et frais associés, la finalisation se fait chez le notaire.

Taxes et frais

• Taxe de transfert : 2 % pour les acheteurs résidentiels, 8 % pour les biens destinés à la location ou les résidences secondaires.

• Frais de notaire et d'enregistrement : Environ 1 %–1,5 %.

• Frais d'agent immobilier : Généralement à la charge du vendeur (~1 %–2 %).

• Taxe foncière annuelle : Variable selon la municipalité : ~0,1 %–0,2 % de la valeur WOZ.

• Taxe sur les gains en capital : Non applicable pour les particuliers sur les résidences principales à moins d'activités commerciales ; la propriété détenue par des sociétés peut être imposée.

• Impôt sur le revenu locatif :

  • Les propriétaires privés sont imposés sous le régime Box 3 (“taxe sur les rendements présumés”) à 30 % sur les rendements estimés.
  • Les professionnels peuvent tomber sous le régime Box 1 (jusqu’à 49,5 %).

Disponibilité des prêts hypothécaires pour les étrangers

• Les banques néerlandaises accordent des prêts hypothécaires aux acheteurs non-UE, exigeant souvent :

  • Un ratio prêt/valeur (LTV) limité à ~70–80 %.
  • Une preuve de revenus, un compte bancaire local et potentiellement une résidence.

• Les taux d'intérêt en 2025 sont d'environ 3 %–5 %, variant selon la durée fixe et le profil.

• Les acheteurs avec résidence ou contrat de travail dans l’UE obtiennent des conditions plus compétitives.

Les Pays-Bas sont-ils faits pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Les investisseurs recherchant des marchés immobiliers stables et transparents dans l'UE.

• Les professionnels et expats travaillant dans les villes néerlandaises.

• Les portefeuilles d'achat à louer avec des rendements à long terme et peu de risques de gestion.

• Les passionnés d'investissement vert — les nouvelles constructions avec certification de durabilité.

❌ Moins idéal pour :

• Les acheteurs s'attendant à un financement hypothécaire sans revenus ni liens de résidence.

• Les spéculateurs à court terme — les coûts de transaction et la réglementation ralentissent les profits.

• Les chercheurs de résidences secondaires — des restrictions sur les résidences secondaires s'appliquent dans certaines zones côtières.

Meilleurs endroits pour acheter aux Pays-Bas (2025)

Amsterdam (Centrum, Oost, Zuid)

• Forte demande locative, offre limitée de nouveaux biens.

• Opportunités d'appréciation du capital et locataires internationaux.

Utrecht

• Pôle logistique central avec une population jeune et un environnement urbain dynamique.

• Demande croissante de locations pour étudiants et familles.

Rotterdam (Kop van Zuid, Delfshaven)

• Grand port et zone de régénération attirant professionnels et familles.

La Haye

• Pôle gouvernemental et diplomatique avec des besoins de location stables et des locataires internationaux.

Leiden & Groningen

• Villes universitaires avec des rendements élevés du marché du logement étudiant.

Aperçu des rendements locatifs et du ROI

• Les villes de plus petite taille offrent souvent des rendements nets légèrement plus élevés en raison de prix d'achat plus bas.

Tendances en 2025

• Demande locative en forte croissance, soutenue par la croissance démographique et l'urbanisation.

• Les certifications de durabilité et les logements écoénergétiques gagnent en valeur.

• Pénurie de logements locatifs dans le segment intermédiaire incitant au développement de logements partagés.

• Croissance régionale accrue dans les villes satellites en raison de la pression sur l'accessibilité dans les grandes villes.

Erreurs courantes à éviter

• Sous-estimer les taux de taxe de transfert, notamment sur les biens locatifs ou résidences secondaires.

• Ne pas vérifier les restrictions d'urbanisme et les règles sur les résidences secondaires côtières.

• Négliger la planification fiscale autour des rendements Box 3 et des hypothèses de capital.

• Ignorer la qualité des bâtiments — de nombreux appartements nécessitent une isolation ou une modernisation.

• Supposer qu’un achat immobilier confère le droit de résider ou de travailler.

Conclusion

Les Pays-Bas offrent un environnement immobilier sécurisé, transparent et bien réglementé, idéal pour les investisseurs à long terme, les expats et les acheteurs soucieux de l'environnement. Bien que les taxes et régulations upfront nécessitent une planification soigneuse, la demande locative stable et la croissance du capital renforcent son attrait.

Concentrez-vous sur des propriétés modernes et écoénergétiques dans les villes clés, sécurisez votre financement avec des liens locaux et structurez votre propriété avec un souci d'optimisation fiscale — et les Pays-Bas peuvent vous garantir des rendements fiables jusqu'en 2025 et au-delà.