Impôts immobiliers internationaux (2025) : guide de l'acheteur
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24/09/2025
Impôts immobiliers internationaux (2025) : guide de l'acheteur
Lorsque vous achetez un bien à l'étranger, vous êtes confronté à des impôts à quatre moments : à l'achat, pendant la détention, sur les revenus locatifs et à la sortie. Ce guide explique chaque impôt simplement, présente des fourchettes typiques et propose un moyen rapide d'estimer votre facture avant de vous engager.
Types d'imposition selon l'étape — tableau rapide
| Étape | Impôt / frais | Fourchette typique | Qui paie | Remarques |
|---|---|---|---|---|
| Achat | Droits d'enregistrement / taxe de transfert ou TVA sur les nouvelles constructions | 3–10 % (la TVA peut être plus élevée sur les constructions neuves) | Acheteur | Varie selon les tranches de prix et le type de bien |
| Achat | Frais de notaire et d'enregistrement | 0,2–1,0 % | Acheteur | Exécution de l'acte et inscription au registre foncier |
| Détention | Taxe foncière annuelle | 0,1–1,0 % de la valeur estimée | Propriétaire | L'évaluation varie selon la commune |
| Revenus | Impôt sur les revenus locatifs / retenue à la source | 10–30 % sur le net ou le brut | Propriétaire | Les taux et déductions dépendent de la résidence fiscale et du montage |
| Sortie | Impôt sur les plus-values | 5–28 % sur la plus-value | Vendeur | La durée de détention et les exonérations réduisent l'impôt |
| Fortune / autres | Impôts sur la fortune / solidarité, surtaxes locales | Varie selon la juridiction | Propriétaire | S'applique seulement dans certains pays/régions |
Ce qui fait varier votre facture fiscale
| Facteur | Effet | Que faire |
|---|---|---|
| Type de bien | Les constructions neuves peuvent être soumises à la TVA ; les reventes payent généralement une taxe de transfert | Confirmez le régime applicable avant de verser un acompte |
| Usage (habitation vs location) | Les revenus locatifs peuvent entraîner une retenue à la source et des obligations déclaratives | Suivez les coûts déductibles ; vérifiez les règles pour la location de courte durée |
| Forme de détention | La détention en nom propre ou via une société (SPV) modifie les taux et les obligations déclaratives | Modélisez les deux options ; intégrez les coûts administratifs et bancaires |
| Durée de détention | Une durée de détention plus longue peut réduire l'impôt sur les plus-values | Vérifiez les règles de diminution progressive et les exonérations |
| Résidence fiscale | Détermine où les revenus sont imposés et si des crédits d'impôt s'appliquent | Utilisez les conventions de double imposition (CDI) pour éviter la double imposition |
| Financement | La déductibilité des intérêts varie selon le pays | Conservez les preuves bancaires ; vérifiez les limites locales de déduction |
Moyen simple d'estimer avant d'acheter
Règle pratique : les taxes et frais à l'achat ajoutent souvent 4–12 % au prix. La taxe annuelle peut représenter 0,1–1,0 % de la valeur estimée. En cas de location, prévoyez 10–30 % d'imposition sur le revenu net ou brut selon le régime. Les plus-values à la sortie peuvent atteindre 5–28 % de la plus-value, réduites par les abattements et la durée de détention.
Exemple chiffré (à titre indicatif)
Prix : 300 000. Taxes/frais d'achat à 8 % ≈ 24 000. Taxe annuelle à 0,5 % sur 300 000 ≈ 1 500. Loyer 18 000/an ; net après charges 14 000 ; impôt sur le revenu à 20 % ≈ 2 800. Revente ultérieure à 360 000 → plus-value 60 000 ; plus-value imposable à 15 % ≈ 9 000 (avant exonérations). Confirmez toujours les tranches locales.
Documents demandés par l'administration fiscale
Contrat/acte de vente ; factures et justificatifs de paiement ; copies MT103 bancaires ; avis d'expertise ou d'évaluation ; baux et reçus de loyers ; factures de dépenses (assurance, syndic, réparations) ; relevés de prêt ; pièce d'identité/référence fiscale ; formulaires pour l'application des conventions (si applicable).
Propriété personnelle vs en société (vue d'ensemble)
En nom propre : mise en place plus simple, moins d'obligations déclaratives ; revenus et plus-values imposés entre vos mains. En société (SPV) : utile pour la co‑propriété ou certaines restrictions ; entraîne des coûts administratifs, des déclarations sociales/corporatives et des exigences bancaires/KYC plus strictes. Modélisez les deux options en tenant compte du coût total (impôt + administratif + bancaire).
Déclarations transfrontalières et double imposition
De nombreux pays ont des conventions de double imposition (CDI). En général, les revenus locatifs sont imposés dans le pays où se situe le bien ; votre pays de résidence peut aussi les taxer mais accorder un crédit d'impôt. Conservez les justificatifs et déclarez en temps voulu dans les deux pays pour bénéficier correctement des crédits. Pour des situations complexes (revenus multiples, relocalisations), lisez-en plus sur l'accompagnement fiscal et de structuration.
Deux remarques d'experts
« Suivez chaque euro ou dollar dépensé pour le bien — des dossiers propres réduisent souvent l'assiette imposable sur les revenus et à la sortie. » — Maya, consultante en fiscalité et structuration, VelesClub Int.
« Avant de signer, évaluez le coût total : la taxe d'achat aujourd'hui, la taxe annuelle demain et la taxe à la sortie plus tard — c'est votre rendement réel. » — Diego, analyste de marché, VelesClub Int.
Erreurs courantes (et solutions rapides)
Oublier que la TVA/taxe de transfert dépend du type de bien → confirmez le régime dès le départ.
Supposer que les loyers sont exonérés → vérifiez les règles de retenue et de déclaration avant de louer.
Pas de preuve de virement → conservez les MT103 et faites correspondre les justificatifs au contrat.
Ignorer les surtaxes locales → certaines villes appliquent un pourcentage supplémentaire sur les résidences secondaires.
FAQ
La taxe d'achat est-elle toujours identique ? Non — elle dépend des tranches de prix, du type de bien et de la localisation.
Puis-je déduire des dépenses des loyers ? Le plus souvent oui (gestion, réparations, intérêts), mais les règles varient.
Les conventions évitent-elles toute imposition ? Non — elles accordent généralement un crédit, pas une exonération totale.
Une société réduit‑t‑elle toujours l'impôt ? Pas nécessairement ; ajoutez les coûts administratifs et bancaires avant de choisir.
Étapes suivantes
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