Comment fonctionnent les paiements immobiliers internationaux (guide simple)

Ce que couvre ce guide

Ce guide explique comment transférer de l'argent pour un bien dans un autre pays de manière sûre et simple. Vous y trouverez le mode de paiement à privilégier, les documents demandés par les banques, comment éviter les retards et comment maîtriser les frais et les délais. Le langage est clair et facile à traduire pour votre équipe.

Préparé par VelesClub Int. en collaboration avec le partenaire UNIBROKER.

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Qu'est-ce qui rend un paiement « sûr »

Un paiement sûr relie quatre éléments qui doivent être cohérents : le contrat, le mode de paiement, les documents et le calendrier. Le contrat précise l'objet et le montant. Le mode (par exemple compte séquestre ou SWIFT) protège les fonds jusqu'à l'accomplissement d'une condition claire. Les documents (KYC et preuve d'origine des fonds) permettent à votre banque d'approuver le transfert. Le calendrier définit quand l'argent est transféré et quand le vendeur le reçoit. Lorsque ces éléments concordent, l'opération est fluide et prévisible.

Comparaison des options de paiement

Utilisez le tableau pour choisir un mode. Sélectionnez l'option adaptée au montant de votre paiement, au type de vendeur (promoteur ou privé) et à la réglementation du pays de destination.

Notes rapides sur chaque option

Compte séquestre. Meilleure protection pour paiements échelonnés et ventes sur plan. Les fonds ne sont libérés que lorsqu'une condition claire est remplie (par exemple enregistrement ou jalon).

Compte client. Bon équilibre entre rapidité et contrôle pour ventes privées lorsque qu'un professionnel agréé détient les fonds et applique un mandat.

SWIFT au bénéficiaire. Courant pour les biens livrés. L'exactitude des documents et de la référence est cruciale pour éviter des blocages.

Portail du promoteur. Utile pour les acomptes et les petits montants. Pour les montants importants, le virement bancaire ou le compte séquestre est plus efficace et moins coûteux.

Intra-bancaire. Rapide si les deux parties utilisent le même groupe bancaire. Appliquez néanmoins les mêmes règles documentaires.

Documents dont vous aurez probablement besoin

Documents de la transaction : contrat de vente (ou réservation), facture ou échéancier, coordonnées du bénéficiaire (nom légal, IBAN/SWIFT, adresse de la banque).

Vos documents : passeport, justificatif de domicile et preuve de l'origine des fonds (par exemple salaire, économies ou vente d'actif). Ajoutez une courte mention d'objet qui corresponde au contrat.

Éléments locaux : numéro fiscal si requis, procuration pour les transactions à distance et lettre d'entiercement si un compte séquestre est utilisé. Vérifiez que les noms correspondent exactement à ceux du passeport.

Plan étape par étape réutilisable

Étape 1 — Choisir le mode. Décidez entre compte séquestre, compte client ou SWIFT. Confirmez la règle simple de libération des fonds (par exemple : « libération sur preuve d'enregistrement »).

Étape 2 — Vérifier la concordance des noms et numéros. Le contrat, la facture et le formulaire bancaire doivent correspondre : noms, montants, devise et références. Copiez-les ; ne les retapez pas de mémoire.

Étape 3 — Préparer KYC et preuve de l'origine des fonds. Créez des PDF propres. Nommez-les clairement : “Passport.pdf”, “Proof-of-address.pdf”, “SoF-salary-Jan-Jun-2025.pdf”.

Étape 4 — Confirmer le routage et les heures limites. Demandez à votre banque quelles sont les banques correspondantes et les horaires de coupure quotidiens. Pour un compte séquestre, obtenez une lettre de compte indiquant le nom légal du titulaire du séquestre et la règle de libération.

Étape 5 — Envoyer avec une référence claire. Utilisez une référence courte convenue par les deux parties, par exemple : « SPA 24-178 / Acheteur John Smith ». Partagez le MT103 ou la confirmation de paiement avec le vendeur ou le détenteur du séquestre.

Étape 6 — Libération et enregistrement. Le détenteur du séquestre ou le notaire libère les fonds après que la condition est remplie. Le registre met à jour la propriété. Conservez les documents finaux dans un seul dossier.

Frais, délais et notions de devise

Frais. Prévoyez les frais bancaires, les éventuels frais de banques correspondantes, la marge FX, les frais d'entiercement ou de notaire et les coûts d'enregistrement. Vérifiez le contrat pour savoir qui paie quoi.

Délais. Les paiements internationaux prennent souvent 1–4 jours ouvrés. Les weekends et jours fériés ajoutent du temps. Pour les paiements échelonnés, ajoutez une marge de 2–3 jours.

Devises. Si le prix est libellé en monnaie locale mais que vos fonds sont en USD ou EUR, comparez deux options : convertir avant l'envoi ou convertir à destination. Demandez les marges écrites et choisissez le coût total le plus bas.

Erreurs courantes et solutions simples

Données non concordantes. Solution : copiez les noms et numéros depuis le contrat dans chaque formulaire. Même l'absence d'un deuxième prénom peut retarder le transfert.

Documents envoyés tardivement. Solution : envoyez KYC et preuve d'origine des fonds avec la demande de paiement, pas après l'apparition d'un blocage.

Bénéficiaire erroné. Solution : vérifiez le titulaire légal du compte (séquestre, compte client ou vendeur). Demandez une lettre sur papier à en-tête officiel si vous avez un doute.

Surprises liées au FX. Solution : demandez tous les frais et marges par écrit avant d'envoyer des fonds.

Checklist rapide avant d'appuyer sur « Envoyer »

1) Mode écrit et convenu. 2) Contrat, facture, formulaire bancaire concordent. 3) KYC et preuve d'origine des fonds prêts. 4) Horaires de coupure connus. 5) Référence convenue. 6) Confirmation partagée. 7) Règle de libération et étapes d'enregistrement claires.

Commentaire d'expert

« La plupart des blocages de paiements proviennent d'erreurs minimes dans les données. Gardez noms, montants et références identiques, et les banques traitent plus rapidement. »
— Kenji, responsable des paiements

FAQ

Combien de temps prennent les paiements immobiliers internationaux ? La plupart se règlent en 1–4 jours ouvrés. Les horaires de coupure, les weekends et les jours fériés peuvent ajouter 1–2 jours.

Quels documents les banques demandent-elles ? Passeport, justificatif de domicile, preuve d'origine des fonds et le contrat ou la facture qui indiquent l'objet et le montant.

Le séquestre est-il requis pour chaque transaction ? Non. Les comptes clients ou les virements SWIFT sont également utilisés. Choisissez l'option avec une règle de libération claire adaptée au droit local.

Comment réduire les frais et les coûts FX ? Demandez les frais et les marges FX par écrit. Comparez la conversion avant le transfert et la conversion à destination.

Prochaines étapes

Choisissez un mode, préparez un dossier de documents propre, convenez d'une référence de paiement courte et planifiez le timing en fonction des horaires de coupure bancaires. Si quelque chose n'est pas clair, effectuez d'abord un petit virement test, puis procédez au transfert complet.

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