Pourquoi investir dans l'immobilier au Monténégro en 2025 ?

Le Monténégro a rapidement évolué d'un joyau caché à l'un des marchés émergents les plus attrayants d'Europe pour l'immobilier. Sa magnifique côte Adriatique, son régime fiscal avantageux et la pleine propriété étrangère le rendent particulièrement attrayant pour les investisseurs internationaux, les retraités et les travailleurs à distance.

Principales raisons d'investir en 2025 :

• Pleine propriété libre pour les étrangers

• Pas de restrictions sur le type de propriété ou son emplacement

• Prix abordables par rapport à l'Europe de l'Ouest

• Appel du programme de citoyenneté par investissement (programme fermé en 2022, mais la demande reste forte)

• Impôts personnel et corporate bas (9 à 15 %)

• Monnaie euro (bien que le Monténégro ne soit pas encore membre de l'UE)

• Fort trafic touristique et croissance de l'économie de la location à court terme (STR)

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers au Monténégro ?

Oui—100 % de propriété étrangère est autorisée. Il n'y a aucune limitation en matière de nationalité, de type de propriété ou de région.

Droits de propriété légale :

• Les étrangers peuvent posséder des biens immobiliers résidentiels et commerciaux à titre personnel ou via une société

• L'achat de terres agricoles est restreint mais peut être effectué via une société monténégrine

• Les propriétés peuvent être revendues ou louées sans restrictions

• Pleins droits d'héritage pour les non-citoyens

Remarque : Le programme de citoyenneté par investissement a pris fin en 2022, mais les voies de résidence restent ouvertes.

Pour qui le Monténégro est-il adapté ?

✅ Meilleur pour :

• Les Européens et investisseurs mondiaux à la recherche de propriétés en bord de mer ou en montagne abordables

• Acheteurs de style de vie : retraités, travailleurs à distance, nomades numériques

• Investisseurs en location à court terme (marché propice aux locations Airbnb/Booking)

• Chercheurs de résidences secondaires des Balkans, de Russie, des Émirats et de l'Europe de l'Ouest

❌ Moins adapté pour :

• Acheteurs souhaitant de fortes plus-values à court terme

• Investisseurs ayant besoin d'une liquidité importante ou de locations d'entreprises

Meilleurs endroits pour acheter des biens immobiliers au Monténégro (2025)

1. Kotor

• Ville côtière classée au patrimoine mondial de l'UNESCO avec un charme historique

• Forte demande touristique, meilleurs rendements locatifs à court terme

• Développements neufs limités = forte appréciation à long terme

2. Budva

• Capitale de la vie nocturne et du tourisme balnéaire du Monténégro

• Idéal pour les maisons de vacances et les appartements en location

• Large éventail de prix, des studios aux villas en bord de mer

3. Tivat (Porto Montenegro)

• Marina de luxe avec une communauté axée sur les yachts

• Très prisé des expatriés, investisseurs en cryptomonnaies et acheteurs de résidences secondaires

• Condos haut de gamme et résidences avec services prédominent

4. Herceg Novi

• Alternative plus calme à Budva ou Kotor

• Investissements croissants dans le bien-être et l'écotourisme

• Attire les familles et les retraités

5. Podgorica (Capitale)

• Centre gouvernemental et commercial

• Majoritairement des investisseurs de location à long terme

• Prix abordables mais demande touristique à court terme limitée

6. Žabljak & Durmitor (zones montagneuses)

• Intérêt croissant pour les éco-maisons, chalets et tourisme hivernal

• Émergence pour les investisseurs en hôtellerie boutique

Que pouvez-vous acheter en tant qu'étranger au Monténégro ?

• Appartements dans les vieux quartiers ou nouveaux développements

• Villas avec vue sur la mer ou la montagne

• Terrains (avec certaines restrictions sur l'utilisation agricole)

• Hôtels, maisons d'hôtes, et bâtiments adaptés aux locations à court terme

• Biens commerciaux à Podgorica ou dans les villes côtières

Prix moyens des biens immobiliers en 2025

Potentiel de rendement locatif en 2025

Remarque : La saison estivale (juin-septembre) génère la majeure partie des bénéfices des locations à court terme.

Processus légal pour acheter un bien immobilier

• Signer un contrat préliminaire avec dépôt (généralement 10 %)

• Effectuer une diligence raisonnable avec un avocat local

• Contrat final notarié devant un notaire public

• Enregistrement dans le Cadastre immobilier

• Délai de transfert de propriété : 1 à 2 semaines

Conseil : Travaillez avec un avocat et un notaire bilingues pour éviter les retards de traduction ou de procédure.

Impôts et frais

• Taxe de transfert de propriété : 3 % (sur les propriétés revendues)

• TVA : 21 % (sur les nouvelles constructions ; incluse dans le prix)

• Taxe foncière annuelle : 0,1 %–1 % (en fonction de l'emplacement/valeur)

• Frais notariés et juridiques : ~1 %–2 % du prix de la propriété

Résidence par la propriété immobilière

Acheter un bien ne donne pas droit à une résidence automatique, mais vous pouvez demander un permis de séjour temporaire si :

• Vous possédez un bien au Monténégro

• Vous visitez le pays chaque année

• Vous prouvez des moyens financiers minimums

Ce permis est renouvelable chaque année, avec possibilité d'obtenir la résidence permanente après 5 ans de séjour continu.

Opportunités et défis

✅ Opportunités :

• Développement de luxe en phase précoce (Tivat, Porto Montenegro)

• Zones de tourisme montagneux inexploitées (Durmitor, Kolasin)

• Politiques fiscales avantageuses pour les revenus personnel et professionnel

• Négociations d'adhésion à l'UE créant des perspectives à long terme

⚠️ Défis :

• Infrastructure encore en développement dans les zones intérieures

• Certains retards bureaucratiques dans l'enregistrement des titres

• Barrière linguistique (l'anglais est courant sur la côte, moins à l'intérieur)

Conclusions

Le marché immobilier du Monténégro offre un mélange unique de charme méditerranéen, de clarté légale, de droits de propriété complets pour les étrangers et des rendements prometteurs—en particulier dans les villes côtières. Pour les investisseurs à la recherche d'une destination à faible coût d'entrée et de haute qualité de vie en Europe, avec une forte demande locative et aucun risque de change (zone euro), le Monténégro est un concurrent sérieux en 2025.