Diligence raisonnable pour la propriété à l'étranger (2025) : Liste de contrôle pour les acheteurs
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16/09/2025
Diligence raisonnable pour la propriété à l'étranger (2025) : Liste de contrôle pour les acheteurs
Acheter à l'étranger signifie que vous ne pouvez pas vous fier uniquement à la parole du vendeur. La diligence raisonnable est le processus de vérification des aspects juridiques, financiers et techniques avant de signer ou de transférer des fonds. Ce guide vous offre une liste de contrôle claire pour éviter des surprises coûteuses.
Règle rapide
Ne libérez jamais les fonds complets avant que votre avocat ou conseiller confirme la propreté du titre, l'absence de dettes, les permis corrects et les modalités de paiement sécurisées. Si vous souhaitez un accompagnement dans ce processus, en savoir plus sur nos services de conseil pratiques.
Liste de contrôle de diligence raisonnable — tableau clair unique
| Zone | À vérifier | Documents / preuves | Risques en cas d'absence |
|---|---|---|---|
| Titre & propriété | Confirmer que le vendeur est le propriétaire légal | Extrait de titre, référence de l'acte, recherche au registre | Risque de fraude ; contrat inapplicable |
| Charges | Vérifier l'existence de privilèges, hypothèques, litiges | Certificat de charge, documents de mainlevée hypothécaire | Transfert de dettes cachées avec la propriété |
| Permis & zonage | Confirmer que l'utilisation de la propriété est légale (résidentielle, locative, etc.) | Certificat de zonage, permis d'urbanisme | Interdiction d'utilisation, démolition ou amendes |
| Règles de copropriété/HOA | Examiner les règlements internes, les quotas, les frais de service | Statuts de la HOA, calendrier des frais, comptes rendus de réunion | Restrictions sur les locations ; frais imprévus |
| Impôts & services publics | Confirmer que le vendeur a payé les impôts fonciers et les factures | Attestation fiscale, reçus de services publics, attestation de la HOA | L'acheteur hérite d'impôts impayés ou d'arriérés |
| Étude technique | Vérifier l'état structurel, les systèmes, les défauts | Rapport de l'expert, certificat énergétique | Coûts de réparation cachés, propriété non sécurisée |
| Conformité (KYC/SoF) | Préparer le dossier de conformité de l'acheteur | Passeport, relevés bancaires, récit de SoF, MT103 | La banque peut bloquer le transfert ; le notaire bloque l'acte |
| Paiements & méthode | Assurer un transfert sécurisé ou en plusieurs étapes | Contrat d'entiercement ou calendrier des paiements ; MT103 | Fonds en danger ; piste de vérification peu claire |
Comment utiliser la liste de contrôle
Commencez par le titre et les charges. Ensuite, confirmez le zonage et les permis, et examinez les règles de copropriété/HOA si applicable. Collectez les reçus d'impôts et de services publics auprès du vendeur. Commandez une étude technique pour déceler les défauts. En parallèle, préparez votre propre pack KYC/SoF. Enfin, mettez en place une méthode de paiement sécurisée avec des récits correspondant au contrat. Pour des exemples de flux de paiement, en savoir plus sur les paiements transfrontaliers sécurisés.
Conseils pratiques
Centralisez les documents : gardez tout dans un même dossier. Utilisez des traductions certifiées : si requis par le registre ou la banque. Vérifiez les noms : le nom du vendeur doit correspondre sur l'acte, la pièce d'identité et le compte bancaire. Planifiez du temps : les enregistrements, études et permis prennent des semaines — commencez tôt.
Deux notes d'experts
« La façon la plus rapide de perdre des semaines est de sauter les vérifications d'enregistrement — demandez toujours l'extrait officiel. » — Sofia, Responsable des transactions
« Commandez l'étude avant de tomber amoureux de la propriété — les défauts cachés sont moins coûteux à éviter qu'à réparer. » — Daniel, Avocat-conseil
Erreurs courantes (et solutions rapides)
Aucune vérification des charges → les privilèges suivent la propriété ; confirmer avec le registre.
Sauter le zonage → locations illégales ou interdictions d'utilisation plus tard.
Impôts/services publics impayés → ajoutez les certificats de décharge du vendeur à votre dossier.
Aucune copie de MT103 → chaque virement doit avoir une preuve bancaire conservée avec l'acte.
FAQ
La diligence raisonnable est-elle toujours nécessaire ? Oui — même pour les constructions neuves, vérifiez les permis et garanties.
Qui paie pour l'étude ? En général, l'acheteur ; considérez cela comme une partie des coûts d'achat sécurisé.
Que faire si le registre est lent ? Réservez tôt et prévoyez des semaines tampons.
Mon avocat peut-il faire tout cela ? Oui — mais vérifiez s'il couvre les éléments techniques ainsi que juridiques.
Prochaines étapes
Si vous souhaitez un plan de diligence raisonnable coordonné avec des modèles de documents et des protections de paiement, explorez notre soutien en conseil. Pour des services plus larges qui couvrent la recherche jusqu'à la conclusion, en savoir plus sur nos services.
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