Conformité dans l'immobilier transfrontalier (2025) : KYC et explication de l'origine des fonds
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16/09/2025
Conformité dans l'immobilier transfrontalier (2025) : KYC et explication de l'origine des fonds
C'est un fait : chaque transaction immobilière transfrontalière nécessite des vérifications de conformité. Les banques, les notaires et les registres doivent confirmer votre identité (KYC : Connaître Votre Client) et la provenance de vos fonds (SoF : Origine des Fonds). Ce guide précise pourquoi ces vérifications sont nécessaires, quels documents vous devez préparer et comment éviter les retards.
Pourquoi la conformité est-elle importante
Les régulateurs souhaitent prévenir le blanchiment d'argent, le financement du terrorisme et l'évasion fiscale. Pour les acheteurs, cela signifie préparer un dossier transparent qui prouve l'identité, la résidence, les revenus et la manière dont les fonds ont été acquis. Un dossier clair peut faire gagner des semaines et éviter que votre transfert ne soit bloqué en cours de route. Si vous souhaitez un accompagnement pour structurer ce dossier, découvrez nos services de conseil.
Exigences KYC & SoF — un tableau clair
| Vérification | Ce que cela signifie | Documents généralement nécessaires | Risques en cas d'absence |
|---|---|---|---|
| KYC – Identité | Confirmer le nom, la nationalité et la capacité juridique de l'acheteur | Passeport, carte d'identité nationale, carte de résident | La transaction ne peut pas avancer ; la banque bloque le transfert |
| KYC – Adresse | Confirmer la résidence de l'acheteur à des fins fiscales | Facture de services, relevé bancaire, contrat de location | La banque ou le notaire refuse de valider |
| KYC – Fiscal | Confirmer l'identifiant fiscal pour les déclarations et les conventions | Attestation d'identifiant fiscal, déclaration récente, lettre de l'employeur | Retenue supplémentaire ou double imposition |
| SoF – Salaire/revenus | Les fonds proviennent d'un emploi ou d'une entreprise | Contrat de travail, bulletins de salaire, entrées bancaires | La banque peut bloquer le transfert jusqu'à explication |
| SoF – Épargne/dividendes | Les fonds proviennent d'économies accumulées ou d'investissements | Relevés bancaires, coupons de dividende, rapports de courtage | Questionnement sur de grandes entrées inexpliquées |
| SoF – Vente d'actifs | Les fonds proviennent de la vente immobilier, d'actions ou d'une entreprise | Contrat de vente, acte de propriété, état de clôture, preuve fiscale | Incompatibilité entre le montant du transfert et la source déclarée |
| SoF – Don/héritage | Fonds reçus en don ou hérités | Acte de donation notarié ou certificat d'héritage | Retards jusqu'à preuve de transfert légal présenté |
Comment constituer un dossier de conformité propre
1) Rassemblez votre pièce d'identité, une preuve d'adresse et un identifiant fiscal. 2) Ajoutez des éléments de preuve de revenus ou d'actifs démontrant l'origine des fonds. 3) Rédigez une brève déclaration SoF liant votre argent au contrat immobilier. 4) Faites traduire ou légaliser les documents si nécessaire. 5) Conservez les fichiers PDF dans un même dossier pour un partage rapide avec les banques et notaires. Pour un modèle de document, consultez plus d'informations sur la configuration de paiement sécurisé.
Conseils pratiques
Commencez tôt : Constituez votre dossier avant de commencer vos recherches immobilières. Utilisez une terminologie précise : Assurez-vous que le contrat, la facture et le récit du paiement sont cohérents. Conservez les MT103 : Ceux-ci prouvent vos transferts. Vérifiez les réglementations locales : Certains pays exigent des traductions, apostilles ou copies notariées.
Deux notes d'experts
« La plupart des retards proviennent de documents manquants ou non traduits — préparez un dossier propre dès le départ. » — Elena, Conseillère Senior en Immobilier
« Les banques recherchent la cohérence : l'identité, les revenus, le contrat et le récit de virement doivent raconter une seule histoire. » — Noah, Spécialiste en Prêts Hypothécaires
Erreurs courantes (et solutions rapides)
Pas d'identifiant fiscal → demandez et joignez-le avant le transfert.
Un seul relevé bancaire → fournissez 3 à 6 mois pour une vue d'ensemble complète.
Entrées inexpliquées → associez chaque grande entrée à un document (vente, dividende, prime).
Pas de récit SoF → rédigez un court paragraphe ; des réponses vagues entraînent des retards.
FAQ
La conformité est-elle optionnelle ? Non — chaque banque, notaire et registre l'exige.
Puis-je simplement envoyer des captures d'écran bancaires ? Non — des relevés officiels ou des MT103 sont nécessaires.
Que faire si les documents sont dans une autre langue ? Des traductions certifiées peuvent être nécessaires.
Combien de temps prend la conformité ? Si votre dossier est prêt, généralement quelques jours ; sinon, des semaines ou des mois.
Prochaines étapes
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