Pourquoi la Bulgarie ?

• Parmi les marchés immobiliers les plus abordables de l'UE

• Membre de l'UE avec une infrastructure en amélioration et un tourisme en croissance

• Intérêt croissant pour les logements côtiers, de montagne et étudiants

• Potentiel locatif fort dans les principales villes universitaires et côtières

• Régime fiscal avantageux : impôt sur le revenu fixe de 10 % et pas d'impôt sur les successions

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens en Bulgarie ?

Oui — les particuliers et les entreprises étrangères peuvent acheter librement des appartements, des maisons et des biens commerciaux.

• Les citoyens de l'UE peuvent acheter des terrains et des bâtiments

• Les non-citoyens de l'UE peuvent acheter des appartements mais doivent passer par une société bulgare pour acquérir des terrains

• La propriété foncière par achat est restreinte pour les non-européens

Programmes de résidence et de permis 2025

• La Bulgarie offre un permis de résidence via un investissement immobilier, à partir d'environ 300 000 €

• Cela accorde une résidence temporaire, renouvelable périodiquement

• Les exigences de présence physique sont minimes ; pas de voie directe vers la citoyenneté

• Posséder un bien immobilier facilite l'obtention d'un visa mais ne garantit pas le statut

Processus légal d'achat d'un bien immobilier

1. Obtenez un numéro d'identification personnel bulgare (PIC) et ouvrez un compte bancaire local

2. Engagez un notaire et/ou un avocat pour effectuer une diligence raisonnable

3. Signez un contrat préliminaire (paiement d'avance de 5 à 10 %)

4. Effectuez des inspections juridiques et techniques (titre, exclusions, permis)

5. Finalisez la vente avec un contrat notarié dans leur bureau

6. Enregistrez la propriété au Registre foncier bulgare (Cadastre)

7. Payez toutes les taxes et frais de notaire applicables

Taxes et frais

• Taxe d'acquisition : 2 % à 3,5 % de la valeur d'achat, selon la municipalité

• Frais de notaire et juridiques : 1 % à 2 % du prix d'achat

• Frais d'agence : En général de 2 % à 3 %, souvent partagés

• Taxe municipale annuelle : Environ 0,1 % à 0,3 % de la valeur de la propriété

• Impôt sur les plus-values : 10 % fixe sur le bénéfice

• Impôt sur les revenus locatifs : 10 % fixe sur les revenus locatifs nets

Disponibilité de prêts pour les étrangers

• Les banques bulgares peuvent prêter aux non-résidents — condition habituelle est un revenu ou un emploi local

• Ratio prêt-valeur (LTV) : Jusqu'à 70 % à 80 % selon le profil

• Taux d'intérêt (2025) : Entre 4 % et 6 %

• Un risque plus élevé peut nécessiter un acompte de 20 % à 30 % et la preuve d'un revenu stable

La Bulgarie est-elle faite pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Les investisseurs recherchant une entrée abordable avec des rendements locatifs respectables

• Les expatriés travaillant en Bulgarie ou les professionnels en télétravail

• Les acheteurs de résidences secondaires ou les investisseurs en locations saisonnières dans des villes côtières et de montagne

• Ceux qui s'intéressent à la résidence temporaire via l'achat d'un bien

❌ Moins idéal pour :

• Les acheteurs espérant obtenir la citoyenneté de l'UE via l'investissement

• Les investisseurs cherchant des opportunités de revente rapide (marché à croissance rapide mais plus réduite)

• Les acheteurs non familiers avec les structures juridiques d'entreprise de l'UE pour les acquisitions foncières

Meilleurs lieux d'achat en Bulgarie (2025)

Sofia (Centre, Studentski grad, Lozenets)

• Capitale avec une forte demande locative et des baux professionnels

• Rendements : 4 % à 6 % ; bonne appréciation du capital

Plovdiv

• Centre culturel et étudiant ; intérêt international en forte croissance

• Rendements : 5 % à 7 % ; prix d'entrée modérés

Varna & Burgas (Côte de la mer Noire)

• Points chauds de location estivale avec de bons retours sur courte durée

• Rendements : 5 % à 8 % selon la saison

Bansko & Borovets (Stations de montagne)

• Populaires auprès des touristes de ski ; appartements et chalets connaissent une demande saisonnière

• Rendements : 6 % à 9 % en période de pointe

Veliko Tarnovo & Gabrovo

• Villes historiques avec un intérêt croissant des expatriés et une population étudiante

Aperçu des rendements locatifs et du ROI

Tendances en 2025

• Les marchés côtiers se rétablissent après la pandémie avec un fort afflux de touristes en été

• Sofia et Plovdiv connaissent une croissance grâce au secteur des technologies de l'information et à l'éducation

• Montée des systèmes d'investissement immobilier pour la résidence

• Expansion des réglementations de location de vacances près des parcs et des zones de montagne

Erreurs courantes à éviter

• Ne pas établir ou utiliser une société lorsque cela est requis pour l'achat foncier

• Ne pas budgétiser de manière adéquate les coûts de rénovation et de traduction

• Sous-estimer les fluctuations saisonnières du marché locatif

• Sauter les inspections techniques (problèmes récurrents de chauffage, d'isolation)

• Compter sur un accès automatique à la résidence ou à la citoyenneté de l'UE via l'investissement

Conclusion

La Bulgarie offre une opportunité d'investissement attrayante avec des prix faibles, de forts rendements locatifs et des options de résidence temporaire. Les acheteurs doivent être attentifs à la structuration juridique, aux cycles de demande saisonnière et aux réglementations locales. Avec un soutien légal compétent et un ciblage judicieux des emplacements, la Bulgarie peut offrir des retours fiables et des avantages liés au mode de vie en 2025.