Pourquoi investir dans l'immobilier croate en 2025 ?

La Croatie, avec son littoral adriatique, ses villes classées au patrimoine mondial de l'UNESCO, et son secteur touristique en plein essor, est devenue l'un des marchés immobiliers méditerranéens les plus prisés et accessibles d'Europe. Depuis son entrée dans l'espace Schengen et dans la zone euro en 2023, l'intérêt des investisseurs a considérablement augmenté.

Raisons clés d'investir :

• Droits de propriété complets pour les citoyens de l'UE

• Longue saison de location et demande croissante provenant du tourisme

• Prix comparativement bas par rapport à l'Italie ou la Grèce

• Potentiel de rendement élevé dans les villes côtières

• Protections juridiques au niveau de l'UE et stabilité monétaire (euro)

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Croatie ?

🔹 Citoyens de l'UE :

• Peuvent acheter librement des biens immobiliers résidentiels dans les mêmes conditions que les citoyens croates.

• Pas besoin d'approbation préalable ni de restrictions supplémentaires.

🔹 Non-Citoyens de l'UE :

• Peuvent acheter avec approbation du ministère de la Justice.

• Des règles de réciprocité s'appliquent : les acheteurs doivent provenir de pays permettant aux Croates d'acheter.

• Généralement limités aux biens résidentiels (pas de terrains agricoles ou de forêts sauf via une société croate).

• Il peut être nécessaire de constituer une société croate pour acheter certains types de propriétés ou de terrains.

✅ Remarque : Depuis que la Croatie a adopté l'euro et intégré l'espace Schengen, la transparence immobilière et les protections pour les acheteurs étrangers se sont améliorées.

L'immobilier en Croatie est-il fait pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Les citoyens de l'UE cherchant une résidence secondaire ou une base de retraite

• Les investisseurs axés sur les locations de vacances ou l'hôtellerie

• Les travailleurs à distance cherchant des options de résidence dans l'UE

• Les acheteurs exclus du marché de l'Europe de l'Ouest

❌ Moins idéal pour :

• Les non-citoyens de l'UE souhaitant acheter des terrains ou des parcelles agricoles

• Les investisseurs recherchant une appréciation de capital extrêmement élevée (la croissance du marché est modérée)

• Les acheteurs nécessitant des transactions rapides — la bureaucratie peut entraîner des retards

Villes et régions à privilégier pour investir en Croatie (2025)

1. Dubrovnik

• Vieille ville classée au patrimoine mondial et pôle touristique de luxe

• Prix élevés, mais rendements élevés sur les locations à court terme

• Développement limité en raison des lois de préservation

Prix/m² : 4 500 €–7 000 €
Rendement : 6–8 % (court terme)

2. Split

• Communauté d'expatriés et de nomades numériques en croissance

• Ville portuaire dynamique avec une excellente infrastructure

• Forte demande de logements et condos milieu à haut de gamme

Prix/m² : 3 200 €–5 000 €
Rendement : 5,5–7,5 %

3. Zadar

• Plus abordable que Split ou Dubrovnik

• Populaire pour des vacances familiales tranquilles et la retraite

• Bon mélange d'appartements et de villas en bord de mer

Prix/m² : 2 200 €–3 200 €
Rendement : 4,5–6,5 %

4. Istrie (Pula, Rovinj, Poreč)

• Péninsule du nord de l'Adriatique avec une influence italienne

• Populaire auprès des acheteurs slovènes, allemands et autrichiens

• Domaines viticoles, villas en pierre et maisons de campagne

Prix/m² : 2 000 €–3 500 €
Rendement : 4–6 %

5. Zagreb

• La capitale, moins touristique mais avec un marché locatif solide à long terme

• Population étudiante et de travailleurs à distance en augmentation

• Appartements abordables dans les zones urbaines

Prix/m² : 2 200 €–3 200 €
Rendement : 4–5 %

Processus d'achat pour les étrangers

1. Sélection et réservation du bien

2. Vérification et rédaction du contrat

3. Soumission pour approbation au ministère (acheteurs non-UE)

4. Paiement et enregistrement du transfert

5. Transfert du titre de propriété au registre foncier

⏱️ Délai :

• Citoyens de l'UE : ~30–45 jours

• Non-citoyens de l'UE : 2–4 mois (en raison de l'approbation ministérielle)

🔍 Recommandation : Toujours travailler avec un avocat immobilier croate pour vérifier la propreté du titre, le zonage et l’éligibilité à la propriété étrangère.

Types de propriété légale

• La propriété pleine et entière est la norme.

• Co-propriété possible dans les bâtiments en propriété conjointe (immeubles).

• Pas de droits de bail ou taxes d'utilisation des terres sur les propriétés privées.

✅ Les étrangers peuvent posséder intégralement des appartements et des maisons résidentiels.
❌ L'achat de terres agricoles ou de forêts est restreint sauf via une société.

Taxes et frais pour les acheteurs de biens immobiliers

Potentiel de rendement locatif

• Locations à court terme : Très lucratif dans les villes côtières comme Dubrovnik et Split (haute saison de mai à octobre).

• Locations à long terme : Fiables à Zagreb et dans les villes universitaires.

Rendements bruts moyens (2025) :

• Court terme : 6–9 %

• Long terme : 4–6 %

Options de résidence liées à la propriété

Bien que la Croatie ne propose pas de résidence ou de citoyenneté directe par l'achat immobilier, acheter une propriété peut soutenir d'autres voies de résidence.

✅ Résidence temporaire (sur la base de la propriété) :

• Disponible pour les acheteurs non-UE

• Ne doit pas louer la propriété

• Renouvelable annuellement

✅ Visa de nomade numérique :

• Aucune acquisition immobilière requise

• Valide pour 1 an, renouvelable

• La propriété peut renforcer votre dossier si vous demandez la résidence permanente plus tard

Avantages et inconvénients de l'achat en Croatie

✅ Avantages :

• Sécurité juridique au niveau de l'UE

• Rendements locatifs élevés dans les zones touristiques

• Propriété complète pour les acheteurs de l'UE

• Faibles taxes d'achat

• Qualité de vie et attrait du mode de vie

⚠️ Inconvénients :

• Retards bureaucratiques pour les approbations non-UE

• Restrictions sur les terres agricoles

• Histoires de titres complexes dans les propriétés anciennes

• La saisonnalité touristique affecte certains marchés

Conclusion

La Croatie en 2025 se présente comme un marché immobilier prometteur, complexe et nuancé — idéal pour ceux en quête d'un cadre de vie pittoresque, d'un rendement stable et d'une empreinte sur la côte méditerranéenne de l'UE. Les acheteurs de l'UE bénéficient d'un accès quasi illimité, tandis que les investisseurs non-UE peuvent également participer avec le bon soutien juridique.

De l'énergie de Split au charme de l'Istrie ou à la stabilité de Zagreb, la Croatie offre un éventail complet d'options pour les acheteurs aux styles de vie et aux budgets variés.

Investissez intelligemment, restez informé, et vous découvrirez que la Croatie récompense la patience par sa beauté et ses rendements.