Pourquoi investir dans l'immobilier italien en 2025 ?

L'Italie offre un mélange de charme ancien, de style de vie méditerranéen et de biens immobiliers de haut standing, tant en ville qu'en bord de mer. C'est l'idéal tant pour ceux en quête d'un mode de vie que pour les investisseurs à long terme intéressés par la location de vacances ou la préservation du patrimoine.

Les raisons pour lesquelles les acheteurs aiment l'Italie :

• Prix abordables en dehors des grandes villes
• Culture riche, gastronomie et attrait international
• Aucune restriction sur la propriété étrangère
• Incitations fiscales spéciales pour les résidents étrangers
• Opportunités de Visa Doré ou de résidence élective

Les étrangers peuvent-ils acheter des propriétés en Italie ?

Oui. Il n'y a aucune restriction sur la propriété étrangère en Italie pour la plupart des nationalités. Même les citoyens non européens peuvent acheter librement, bien que certaines conventions de réciprocité s'appliquent (par exemple, certaines nationalités peuvent faire face à des conditions sauf si l'Italie a un accord bilatéral de propriété avec leur pays).

La résidence n'est pas exigée pour acheter, mais posséder une propriété ne permet pas d'obtenir automatiquement la résidence.

Qui devrait acheter en Italie ?

✅ Idéal pour :

• Les étrangers cherchant des maisons secondaires en Europe
• Les travailleurs à distance ou les retraités souhaitant se relocaliser en fonction de leur style de vie
• Les investisseurs ciblant les marchés touristiques (Florence, Amalfi, Lac de Côme)
• Les acheteurs de patrimoine souhaitant restaurer des villas historiques et des maisons rurales

❌ Moins idéal pour :

• Les investisseurs à la recherche de profits rapides ou de retournements (les marchés de revente sont lents)
• Les acheteurs cherchant des rendements locatifs élevés à court terme

Meilleurs endroits pour acheter une propriété en Italie en 2025

1. Rome

• Forte demande de location à long terme
• Idéal pour les appartements de courte durée et les locations pour cadres
• Marché Airbnb hautement réglementé

Prix moyen/m² : 4 500 € – 7 000 €
Rendement : 3,5 % – 5 %

2. Milan

• Capitale financière de l'Italie
• Fort potentiel de revenus locatifs et communauté expatriée internationale
• Excellente infrastructure et liquidité immobilière

Prix moyen/m² : 5 500 € – 9 000 €
Rendement : 4 % – 6 %

3. Florence

• Préférée des touristes et centre culturel
• Rendements locatifs à court terme solides, bien que des restrictions de zonage s'appliquent
• Les appartements historiques sont très demandés

Prix moyen/m² : 4 000 € – 6 500 €
Rendement : 4 % – 5,5 %

4. Côte Amalfitaine (Positano, Ravello, Sorrento)

• Marché des villas de luxe avec attrait mondial
• Inventaire rare, mais forte demande saisonnière

Prix des villas : 800 000 € à 5 M€+
Rendement : 5 % – 7 % (haute saison)

5. Lac de Côme

• Populaire parmi les célébrités et les investisseurs internationaux
• Idéal pour des maisons de vacances et des locations haut de gamme
• Les prix restent élevés mais stables

Plage de prix : 5 000 € – 10 000 €/m²
Rendement : 4 % – 6 %

6. Pouilles, Abruzzes & Calabre (Italie du Sud)

• Villas et fermes à prix abordables
• Attractivité touristique croissante, notamment dans les Pouilles
• Opportunités de restauration avec un bon retour sur investissement

Plage de prix : 1 500 € – 3 000 €/m²
Rendement : 4 % – 6,5 %

Processus juridique d'achat d'une propriété en Italie

1. Contrat préliminaire (Compromesso) avec un dépôt de 10 à 20 %
2. Vérifications juridiques et de propriété par un notaire
3. Acte final (Rogito) signé en présence d'un notaire
4. Enregistrement de la propriété auprès du cadastre

Délai : 6 à 12 semaines
Frais de notaire : 1 à 2 % du prix de vente
Avocat en option mais fortement recommandé pour les étrangers

Taxes et frais pour les acheteurs étrangers

Options de financement

Les acheteurs étrangers peuvent demander un prêt hypothécaire en Italie, surtout s'ils ont des revenus de l'UE ou des liens avec une banque italienne.

• TVA typique pour les non-résidents : 50 % – 70 %
• Taux d'intérêt des prêts hypothécaires (2025) : ~ 3,5 % – 4,5 %
• Les banques exigent une preuve de revenu, des états financiers et parfois un identifiant fiscal italien

Stratégies de location et d'investissement

• **Locations à court terme** (Airbnb) : Rendements élevés dans les villes et les régions touristiques, mais nécessitent une licence municipale
• **Bail à long terme** : Fiable à Milan, Rome et dans les villes universitaires
• **Restauration + revente** : Particulièrement viable dans le sud de l'Italie avec des villas historiques

Options de résidence et de Visa Doré

L'Italie offre deux principales voies pour les propriétaires de biens :

1. Visa de résidence élective

• Pour les retraités ou les personnes financièrement indépendantes
• Exige une preuve de revenu passif suffisant (~ 32 000 €/an ou plus)
• Acheter une propriété aide à démontrer la stabilité économique

2. Visa Investisseur Italien (Visa Doré)

• Immobilier **non éligible** comme actif qualifying
• Mais vous pouvez investir 250 000 € ou plus dans une startup innovante ou 500 000 € dans une entreprise italienne pour obtenir la résidence

Avantages et inconvénients de l'achat en Italie

✅ Avantages

• Droits de propriété étrangers complets
• Propriétés abordables dans les régions rurales et du sud
• Valeur de style de vie élevée et accès à long terme à l'UE
• Demandes solides en matière de tourisme culturel pour les locations

⚠️ Inconvénients

• Processus d'achat bureaucratique et lourd en paperasse
• La gestion fiscale et des services publics peut être complexe
• Certaines maisons rurales nécessitent des rénovations importantes

Conclusion

L'Italie reste un choix de premier plan pour les acheteurs qui apprécient le patrimoine, le style de vie et le rythme de vie méditerranéen. Bien qu'il ne s'agisse pas d'un marché pour les retournements rapides ou les gains en capital agressifs, il récompense la propriété à long terme par des retours émotionnels, culturels et financiers. Que vous rêviez d'une villa au bord du lac, d'un appartement en ville ou d'une ferme restaurée, l'Italie en 2025 est ouverte aux acheteurs mondiaux, avec les conseils et le soutien juridique appropriés.