سرمایه گذاری در املاک مالدیو – فرصت هایی برای خریدارانخانه های گرمسیری احاطه شده توسط آبی فیروزه ایاقیانوس و آسمان بی نهایت

املاک و مستغلات در مالدیو: اجاره‌های لوکس و پتانسیل سرمایه‌گذاری در جزایر

چرا سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در مالدیو را در نظر بگیریم

مالدیو به دلیل سواحل سفید بکر، آبهای شفاف و تجربیات منحصر به فرد در استراحتگاه‌ها در سطح جهانی شناخته شده است. بخش املاک و مستغلات این کشور، اگرچه تحت نظارت شدید است، فرصت‌های خاصی را برای سرمایه‌گذاران در گردشگری و مهمان‌نوازی ارائه می‌دهد. با بیش از ۱,۱۰۰ جزیره در ۲۶ آتول، این کشور پیشنهاد منحصربه‌فردی را ارائه می‌دهد: نه مالکیت زمین، بلکه اجاره‌های بلندمدت از جزایر یا املاک کامل در توسعه‌های لوکس. دولت به آرامی در حال آزادسازی قوانین برای جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی پایدار و با ارزش بالا، به ویژه در بخش گردشگری است.

انواع املاک و کاربردهای مجاز

بازار املاک مالدیو به مناطق توسعه استراحتگاه، جزایر مسکونی (جزایر مسکونی) و اجاره‌های تجاری تقسیم می‌شود. مالکیت مستقیم زمین به‌طور قانونی برای خارجی‌ها ممنوع است، اما اجاره‌های بلندمدت جایگزین‌های عملی را ارائه می‌دهند:

• جزایر استراحتگاه: جزایر کامل به مدت ۳۰ تا ۹۹ سال اجاره داده می‌شود تا هتل‌های لوکس، اکواستراحتگاه‌ها یا تجربیات جزیره خصوصی توسعه داده شود. شامل ویلاهای روی آب، بنگلوی مهمان و توسعه‌های مارینا.
• پروژه‌های گردشگری یکپارچه (ITP): پروژه‌های حمایتی دولت که در آن خارجی‌ها می‌توانند ویلاها و آپارتمان‌ها را در داخل مناطق استراحتگاه‌های محصور اجاره کنند. نمونه‌هایی شامل Crossroads Maldives نزدیک مالé.
• املاک مسکونی: در جزایر مسکونی (مانند Hulhumalé، Thulusdhoo)، برخی از املاک از طریق اجاره‌های بلندمدت (۵۰ تا ۹۹ سال) در دسترس هستند، معمولاً برای صاحبان کسب‌وکار یا ساکنان دائمی.
• توسعه‌های تجاری: واحدهای فروشگاهی، مارینا، یا غذا و نوشیدنی در جزایر استراحتگاه یا مجتمع‌های گردشگری.

تمام زمین و املاک به دولت تعلق دارد و فقط می‌توان از طریق قراردادی که توسط وزارت گردشگری یا شرکت توسعه مسکن تصویب شده، به‌دست آورد، بسته به موقعیت.

چارچوب قانونی و حقوق مالکیت برای خارجی‌ها

شهروندان خارجی نمی‌توانند زمین آزاد را در مالدیو مالک شوند. با این حال، از زمان معرفی اصلاحات قانون سرمایه‌گذاری خارجی در سال ۲۰۱۵، خارجی‌ها می‌توانند به‌طور قانونی اجاره‌های بلندمدت را داشته باشند و سازه‌هایی را با کنترل عملیاتی کامل تحت رعایت دقیق بسازند. گزینه‌های کلیدی شامل:

• اجاره‌های بلندمدت: تا ۹۹ سال برای جزایر استراحتگاه و ۵۰ سال برای استفاده مسکونی، قابل تجدید با تأیید دولت.
• سرمایه گذاری از طریق شرکت محلی: خارجی‌ها به‌طور معمول باید یک نهاد تجاری را در مالدیو ثبت کنند (یا یک سرمایه‌گذاری مشترک یا ۱۰۰٪ متعلق به خارجی‌ها تحت مجوز سرمایه‌گذاری خاص).
• تأیید دولت: تمام سرمایه‌گذاری‌های خارجی در املاک و مستغلات باید توسط وزارت توسعه اقتصادی یا وزارت گردشگری بسته به نوع استفاده تأیید شود.
• مالکیت سازه‌ها: در حالی که زمین همچنان به‌صورت اجاره‌ای باقی می‌ماند، ساختمان‌های ساخته شده توسط مستأجر به‌عنوان دارایی‌های قانونی شناخته می‌شوند و ممکن است تحت شرایط اجاره‌ای فروخته یا منتقل شوند.

سرمایه‌گذاران تشویق می‌شوند که با شرکت‌های حقوقی محلی مجاز و مشاوران سرمایه‌گذاری خارجی تأیید شده همکاری کنند تا الزامات رعایت، هزینه‌های مجوز و توافقات زیرساخت را مدیریت کنند.

قیمت‌های املاک و روندهای سرمایه‌گذاری

قیمت‌گذاری املاک در مالدیو یکی از بالاترین‌ها در منطقه است، به‌ویژه برای جزایر خصوصی و توسعه‌های برند شده استراحتگاه:

محل/دارایی	نوع	دامنه قیمت معمولی (دلار آمریکا)
جزیره خصوصی (آتول)	اجاره ۳۰-۵۰ ساله	۵ میلیون تا ۳۰ میلیون+ (بسته به زیرساخت)
ویلا لوکس در استراحتگاه	واحد اجاره‌ای (ITP)	۸۰۰,۰۰۰ تا ۵ میلیون
بنگلوی روی آب (ITP)	اجاره‌ای	۱.۲ میلیون تا ۴ میلیون
آپارتمان Hulhumalé	اجاره ۵۰ ساله	۱۵۰,۰۰۰ تا ۴۰۰,۰۰۰
واحد تجاری/خرده‌فروشی در استراحتگاه	فضای فروشگاهی اجاره‌ای	۵۰,۰۰۰ تا ۲۰۰,۰۰۰ (بسته به اندازه و تردد)

قیمت‌گذاری تحت تأثیر موقعیت (نزدیکی به مالé یا فرودگاه بین‌المللی)، اندازه اجاره، آمادگی زیرساخت و وابستگی به برند (مانند Marriott، Four Seasons، Soneva) قرار دارد.

مالیات و هزینه‌های معامله

مالدیو یک رژیم مالیاتی دوستانه برای سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهد، با عدم مالیات بر درآمد برای افراد و عدم مالیات بر سود سرمایه از فروش املاک. با این حال، معاملات املاک اجاره‌ای شامل چندین هزینه است:

• هزینه تصدیق اجاره: بسته به جزیره و اندازه متفاوت است؛ ممکن است شامل پرداخت پیش‌پرداخت ۱۰-۲۰ ساله از ارزش اجاره باشد.
• اجاره دولت (اجاره زمین): پرداخت سالیانه یا ماهیانه برای استفاده از زمین. نرخ‌ها بسته به آتول و مرحله توسعه متفاوت است.
• مالیات بر سود کسب و کار (BPT): ۱۵٪ بر سود خالص کسب‌وکار عملیاتی.
• مالیات بر درآمد با منبع: ۱۰٪ برای برخی پرداخت‌های فرامرزی (مانند سود سهام، بهره، حق امتیازها).
• مالیات بر کالاها و خدمات (GST): ۶٪ برای خدمات مسکونی و ۱۲٪ برای خدمات مرتبط با گردشگری از جمله درآمد اجاره.
• اجاره زمین گردشگری: سالیانه برای جزایر استراحتگاه پرداخت می‌شود؛ معمولاً بین ۸ تا ۱۲ دلار به ازای هر متر مربع در سال متغیر است.

هزینه‌های قانونی و اداری بسته به اندازه پروژه متفاوت است، اما معمولاً شامل هزینه‌های تأسیس شرکت (~۳,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار)، هزینه‌های مجوز و هزینه‌های دقت است.

بازده اجاره و درآمد عملیاتی

گردشگری اصلی‌ترین عامل بازده در املاک و مستغلات مالدیوی است. بیشتر املاک برای زندگی مسکونی بلندمدت اجاره نشده بلکه برای اجاره‌های لوکس کوتاه‌مدت مورد استفاده قرار می‌گیرند:

• ویلاهای استراحتگاه برند شده: تحت قراردادهای مدیریتی عمل می‌کنند که ۵٪ تا ۹٪ خالص سالانه بسته به اشغال و ADR (نرخ متوسط روزانه) تولید می‌کنند.
• بنگلوی روی آب: واحدهای رده بالا شبانه ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار درآمد دارند و در فصل‌های اوج حدود ۶۰ تا ۷۰٪ اشغال دارند.
• خرده‌فروشی تجاری در استراحتگاه‌ها: بازده قوی برای طلا و جواهر، غواصی، F&B و اپراتورهای سلامتی در استراحتگاه‌های لوکس.

اقامتگاه‌های داخل پروژه‌های گردشگری یکپارچه می‌توانند از طریق اپراتور استراحتگاه یا به‌طور مستقیم از طریق پلتفرم‌های اجاره اجاره شوند (در صورت اجازه). درآمد اجاره معمولاً مشمول ۱۲٪ GST و هزینه‌های خدمات می‌شود.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• توسعه استراحتگاه جزیره خصوصی: اجاره یک جزیره خالی ۲۰ هکتاری به مدت ۵۰ سال؛ سرمایه‌گذاری ۱۰ میلیون دلار برای توسعه ۲۰ ویلا اکولوکس و یک لژ مرکزی. مشارکت با یک برند جهانی برای بازاریابی و مدیریت.
• ویلا در Crossroads Maldives: خرید یک ویلا لوکس beachfront با اجاره‌ای به مبلغ ۲.۵ میلیون دلار و اجاره آن به اپراتور استراحتگاه برای درآمد غیرفعال (~۶٪ بازده).
• فضای خرده‌فروشی مارینا: اجاره یک واحد خرده‌فروشی ۱۰۰ متری در ناحیه استراحتگاه مارینا (مانند The Marina @ Crossroads) برای یک فروشگاه غواصی یا مفهوم سلامتی.
• آپارتمان Hulhumalé: اجاره یک آپارتمان مدرن در یک اجاره ۵۰ ساله زمین دولتی در یک منطقه اقتصادی خاص نزدیک مالé؛ هدف‌گذاری اجاره برای خارجی‌ها یا حرفه‌ای‌های کوتاه‌مدت.

مناطق کلیدی سرمایه‌گذاری

• مالé و Hulhumalé: منطقه پایتخت با تقاضای اداری، تجاری و مسکونی در حال رشد.
• Crossroads Maldives: ITP مورد تأیید دولت نزدیک مالé با استراحتگاه‌های برند شده، ویلاها و فروشگاه‌های تجاری.
• آتول‌های جنوبی و شمالی مالé: بیشتر استراحتگاه‌های لوکس در اینجا قرار دارند به دلیل دسترسی آسان قایق‌های تندرو از فرودگاه.
• آتول آدو و آتول با: مناطق در حال ظهور اکوتوریسم و توسعه‌های رده بالا با در دسترس بودن زمین generous.

توجهات زیرساخت و سبک زندگی

زیرساخت‌ها در مالدیو بسته به نوع جزیره (مسکونی در مقابل غیرمسکونی) و وضعیت توسعه به طور قابل توجهی متفاوت است:

• فرودگاه‌ها: فرودگاه بین‌المللی ولانا هاب اصلی است؛ چندین فرودگاه داخلی جزایر دوردست را به هم متصل می‌کنند.
• تاسیسات: استراحتگاه‌ها معمولاً برق و آب شیرین شده خود را تولید می‌کنند؛ مراکز شهری سیستم‌های شهری دارند.
• Telecommunications: پوشش ۴G قوی و نفوذ پهنای باند در حال افزایش؛ اینترنت ماهواره‌ای در جزایر دورافتاده رایج است.
• سلامت: سیستم بهداشت خصوصی خوب در مالé؛ دسترسی محدود در مناطق دورافتاده.
• لجستیک: بیشتر مصالح ساخت و ساز، غذا و نیروی کار وارداتی هستند؛ برنامه‌ریزی زنجیره تأمین بحرانی است.

ساکنان خارجی معمولاً در مالé زندگی می‌کنند یا به‌صورت تمام‌وقت در استراحتگاه‌ها کار می‌کنند. سبک زندگی در استراحتگاه‌های لوکس استثنایی است، اما جزایر عملیاتی نیاز به برنامه‌ریزی دقیق و کاهش ریسک دارند.

فرایند قانونی و تأیید دقت

• ثبت نام سرمایه‌گذاری خارجی: ارائه پیشنهاد سرمایه‌گذاری به وزارت توسعه اقتصادی یا گردشگری.
• مذاکره اجاره: شرایط قرارداد مورد بررسی و با دولت امضا می‌شود؛ حقوق اجاره ثبت می‌شود.
• تشکیل شرکت: بیشتر سرمایه‌گذاران خارجی از طریق یک شرکت ثبت شده مالدیوی عمل می‌کنند؛ مالکیت کامل خارجی با تأیید قانونی است.
• زیر دقت: تأیید عنوان زمین، ارزیابی‌های زیست‌محیطی و رعایت زونینگ الزامی است.
• زمانبندی: کل فرآیند از تأیید تا امضای اجاره ممکن است ۳-۶ ماه طول بکشد بسته به پیچیدگی.

توجه ویژه‌ای باید به قوانین تأثیر زیست‌محیطی، مناطق حایل دریایی و الزامات بیمه صورت گیرد. همکاری با شرکت‌های حقوقی و معماری محلی با تجربه توصیه می‌شود.

نتیجه‌گیری: نیشی بالا برای سرمایه‌گذاران ساختارمند

مالدیو مقصد معمولی برای املاک و مستغلات نیست، بلکه نیشی برای توسعه گردشگری پایدار، مهمان‌نوازی و فوق‌العاده لوکس است. در حالی که مالکیت کامل زمین ممنوع است، اجاره‌های بلندمدت فرصت‌های سرمایه‌گذاری قوی را برای افراد و شرکت‌های تأمین مالی شده خوب ارائه می‌دهند. با پتانسیل بالای اجاره، جذابیت برند جهانی و حمایت سیاسی برای رشد مبتنی بر گردشگری، مالدیو به‌عنوان یکی از معتبرترین اما بازارهای املاک و مستغلات پرتنش در اقیانوس هند قرار می‌گیرد. ساختاردهی صحیح و رعایت الزامات کلیدهای بازگشایی پتانسیل آن هستند.